房屋租赁中转租合同的效力

　　房屋转租是承租人不退出关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。

　　我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对此所作的规定过于简单，无法解决实践中产生的各种纠纷。本文试图对转租的若干问题作一些探讨，以期对实践有所裨益。

　　一、房屋转租合同的法律特征

　　房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。根据合同法第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：

　　1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。

　　2、出租人的同意是房屋转租的前提。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，损害。但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

　　3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

　　4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。学会未取得采矿权，采矿转包协议无效。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

　　另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租，我国法律未作特别规定，笔者认为，转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。

　　二、房屋转租合同的效力

　　合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：

　　1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。

　　2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。精神抚慰金的数额。

　　3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

　　三、房屋次承租人的优先购买权

　　在给“次承租人的优先购买权”下定义之前，首先应该解决一个问题，什么是承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，优先于他人购买的权利。那么，次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，通过承租人来行使优先于他人购买的权利。

　　(一)次承租人优先购买权的理论依据

　　关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。

　　笔者不同意这种观点，原因有以下几个方面：

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