杨海亮律师：东莞购房法律问答（二）

累计已还本金）×月利率
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。递减法能较早、较多的归还本金，承担的利息相对月均法少。但每月偿还金额不同，借款人要费精力计算月供款。并且供楼初期每月偿还的本息和要比月均法高。递减法适合于有一定积蓄，还款初期还款能力较强，事业正处于高峰期，但家庭负担将日益加重或收入逐渐减少的借款人，如中老年人，或者是希望还款初期归还较大款项来减少利息支出或有可能提前还款的借款人。

12、商业贷款购房一般需要提交哪些资料？
商业贷款购房一般需要提交下列资料：身份证明、收入证明、资产证明、定金及首期楼款收据、认购书等。

13、什么是住房公积金？
根据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其职工缴存的一种义务性长期住房储金。通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房贷款消费资金，专项用于支付住房方面的费用。
故不管是国有单位，还是私营企业，都应为员工缴纳住房公积金。没缴纳的可向当地住房公积金管理中心投诉。

14、哪些情况下可以办理公积金贷款？
主要有四类情形：购买、建造、翻修、大修在本市地域内拥有所有权的自住住房。

15、东莞住房公积金贷款的最高可以贷多少？需要连续缴存多少个月？
东莞申请住房公积金贷款最高贷款额为46万元。借款人应在本市逐月足额缴存住房公积金满6个月。

16、东莞公积金贷款购房的贷款额度与年限是如何规定的？
一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。
二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。
三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。
四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。

17、什么叫内转？有什么风险？
内转是指在楼盘未“大确权”之前将出卖方（原买受人）与发展商之间签订的《商品房买卖合同》办理终止合同手续，合同终止后由发展商与买受人（二手交易中的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，以此达到房屋转让的目的。
内转逃避国家税费，是政府明令禁止的。但实践操作中监管力度不够，只要发展商同意配合办理终止合同，并陈述正当理由，则可办理。

18、购房需要缴纳律师费吗？
律师在商品房交易中担任了代办各种手续、见证、出具法律意见等作用。因此律师应当是开发商、银行、买受人的共同委托人。
对该费用收取是否合理，精神损害抚慰金标准。一直是社会争论的话题，但政府一直都没有出台相关规定予以明确，在《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条对其仅有模糊的规定：“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”所以，笔者认为，律师费应该由开发商、银行、买受人共同支付才合理。

19、按揭贷款买房中需要签订几份购房合同？可以拿到原件吗？什么时候可以拿到？
购房合同正本一式三份，一份由买受人存，一份由房地产开发企业存，一份由房管部门存。副本视该楼盘需要相应增加。
在东莞，以前签订的购房合同是纸文本，即通说的“手签”。购房合同（买方存）要拿到房管部门备案，加盖备案章后留在房管部门作为抵押之用。业主拿不到购房合同（买方存）的原件。
2006年8月以后，东莞市逐渐实行网上签约，即通说的“网签”。购房合同跟备案页分开，由业主跟发展商签订《商品房买卖合同备案证明》再交由房管部门加盖备案章。故业主可以拿到购房合同（买方存）原件，但拿不到《商品房买卖合同备案证明》，该证明在注销抵押登记后才能拿到。
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