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2012年的阳光肯定不会像2011年那么充沛。这个看似不合理的判断对于黄山花园的靳女士来说已经成了定局--在她所居住的楼房前方，一个新的建筑群正在长高。以前，这里的建筑以平房为主。尽管此前一年多的时间里，她和邻居们一直试图阻止这个局面的出现，但是，现在看来一切努力均是徒劳。 目前，居民们只想知道，是否会有人对他们"丢失"的阳光做出赔偿。如果赔偿，阳光的价值又该怎么衡量呢? 在城市往高处发展之后，这几乎是新建筑和老建筑、居民和开发商之间难以避免的矛盾。这一现象的背后是法规和情理，乃至不同法律规定之间的碰撞和冲突。 楼前拆了平房建楼房老房子的光照肯定要减少 "你造的房子挡了我的阳光，你就应该赔偿。" "我们按照规划设计建房，是法律允许的，你们要求的赔偿数额也没有法律依据。" 针锋相对的观点出现在去年12月10日晚上7点的一次谈判中。前者是来自黄山花园1、2号楼的部分代表。他们代表着小区1号和2号楼的58户居民。后面的观点来自润州区土地房屋开发总公司的负责人。记者在去年12月初关注这起事件的时候，双方的谈判已经进行了一年多。自从居民们的住宅前面出现了一个建筑工地后，交涉一直在进行。不过，和之前一样，经过两个多小时的谈判，黄山花园两栋楼的业主代表最终还是没有与润州区土地房屋开发总公司的代表达成一致。 在他们谈判地点的马路对面是居民们的房子。两栋楼房的前面，新的建筑正在施工中。正在建设的是何家湾地块的城中村改造项目。据润州区土地房屋开发总公司的负责人介绍，这个项目关系到100多户居民回迁。在开工建设之后，开发商与两栋楼的居民产生了矛盾。记者从负责人提供的规划蓝图上看到，这个项目当中包括一栋24米以上、50米以下的楼房，还有一栋50米以上的建筑。居民们提出，包括这两栋建筑在内的整个工程将严重影响他们住宅的日照时间。这是对两栋楼居民利益的侵害。不过，开发公司并不完全赞同这个说法，他们认为项目是符合相关规定的。 春节之前，因谈判没有结果，小区业主到公司阻止施工，还与施工人员发生了争执。 影响在法定范围内建设合法是否就不用赔偿? 在12月10日的谈判过程中，开发方的代表并不否认新的建筑将会削减后面两栋楼房、尤其是1号楼西单元的日照时间。在后来开发公司代表与记者再次沟通的时候，他们仍然承认这一点。但是，他们强调"影响在法律允许的范围之内。" "这是法律允许的。"开发方捧出的依据是《城市居住区规划设计规范》。在接触开发商之前，记者也联系了规划部门，专业人员对相关法规的解释也能够支持开发商的观点。 记者从市规划局了解到，针对类似情况，我省的规划法规规定，必须保证后面的建筑在冬至日拥有最低2个小时的日照时间。2个小时的日照以一楼住户的窗台为准。规划局的一位技术人员说，2小时光照的技术要求也许不尽合情理，损害。但却合乎法律规定。开发方负责人还在协调会现场拿出了工程的日照分析报告，以证明新建筑并不会导致北侧住户的日照时间在冬至日小于2个小时。开发商代表说，法律赋予居民享受阳光权利的同时，也赋予了开发商按照标准建设新建筑的权利。开发商自感没有问题，甚至主动向居民们提供了图纸，以便居民们向相关部门反映情况时使用。 但居民们并不认同开发商的解释。有居民代表指出，《城市居住区规划设计规范》所指的情况应当适用于所有建筑都是新建的情况，如果受影响的建筑早已住人就完全不是那么一回事了。居民代表现场反驳说:"如果建筑都是未销售的，消费者可以选择买或者不买后面的建筑，但是现在我们无法选择。" 为了支撑他们的观点，居民朱先生拿出了他查到的《物权法》内容。这部法律的第89条规定:"建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。"他认为，新的建筑显然对他们的日照是有妨碍的。毕竟，阳光的减少是可以预见的，这一点双方已经没有异议。既然光照确定会减少，那么开发商显然已经违反了这一条规定。 阳光价值几何倘若补偿，标准难定 早在这次协调会前，润州区土地房屋开发总公司已经表示可以就"项目对黄山花园1、2号楼造成的影响"每户补偿5000元。在当天的会议上，这个数字涨到了"不超过1万元"。 不过，不管是居民代表还是开发方，都不认为这笔费用是针对日照时间减少的。 在前年项目开始之后，居民们陆续反映了多项意见:施工扰民、是否造成地基下沉、遮挡阳光…居民们认为，这笔费用就是针对这些问题的补偿。而开发商则含糊地以对"影响"的补偿来解释。 现在，居民们的意见集中在日照问题上，并认为这才是所有问题中最关键的。开发商则认为，阳光根本是不应当被补偿的，阳光也是没有赔偿标准的。 居民们认为阳光是无价的，他们商量之后，参照他们了解到的周边房价提出了统一的补偿数额。"我们房子的面积都比较大，很多都是150-180平方米。"朱先生说，损害。阳光的减少不只是影响到我们生活的质量，也会带来房屋贬值以及今后难以出手。居民提出的补偿价格是依据他们估算房屋价格的5%计算而得到的，远远高于开发商提出的标准。对此，开发商认为没有法律依据。 也有人建议采用另一种补偿方法:按照地理位置和楼层的不同，分别定价，阳光遮挡时间长的补偿多，反之则补偿少。这个建议也在随后的争论当中不了了之。 律师建议双方可协商解决此类纠纷 在日照时间达到规划标准的前提下，开发方负责人不主张以减少日照时间的名义补偿居民。日照减少是开发商合法而非违法行为带来的影响。 开发商更看重一旦以这个名义补偿可能带来的后续影响。随着城市的发展，高层建筑会不断增加，这样的事件今后还会出现，甚至更加频繁。 开发公司的负责人认为，如果补偿的口子一开，"这件事就会扰乱市场"。但是，从城市的发展来说，类似的问题已经不可避免。 对这个纠纷，江苏汇泉律师事务所李文娟律师认为，这是城市发展中，规划和居民权益衔接不好的一种表现。这种合法不合情的纠纷，最好是协商解决。在双方矛盾无法调解的情况下，诉至法院也是一种选择。另外，这种争议最好由人大代表在人代会上提出建议，对相关规定进行调整。 不管结果如何，正如开发方负责人所言，这起事件对类似事件的解决会有示范作用。新的一年里，居民和开发商之间还将进行新一轮的谈判。 (徐贤礼吴辉) 相关连接 类似情况其他城市如何处理? 记者调查发现，因为阳光而产生的诉讼在其他城市已经出现过。而黄山花园业主和新项目开发商的观点在这些已经判决的案件当中也有所体现。 项目不合规范，开发商赔偿 在昆明，《城市居住区规划设计规范》帮助居民挣得权利。昆明一小区12户业主因为对面高楼遮挡阳光，为讨要采光权将开发商告上法庭。居民们提出，阳光减少导致了房屋价值的下降。经过二审，昆明市中级人民法院判决业主们胜诉，开发商分别赔偿12户业主4万至6万元。 法官根据《城市居住区规划设计规范》当中冬至日的标准判断开发商侵害了业主们的采光权。这个案件当中，被遮挡的住房冬至日日照不足1小时。赔偿数额也因为楼层不同而有所区别。同时，法院认为，目前对采光权被侵害后造成的损失缺乏统一衡量标准。影响房屋价值的因素除了采光还包括房屋楼层、地理位置、交通环境等，应综合考虑。 项目合法，开发商也补偿 天津的一起案件当中，依稀可以看到朱师傅引用的《物权法》的影子。市民马某租住了一间房屋。一家房地产公司经相关部门审核批准后，于2007年开发建设一处高层住宅小区，其中有一栋层高为九层的居民楼距马某居室南侧窗户的距离约为40多米。马某以房地产公司开发的住宅楼建成后直接遮挡了其所居住房屋的采光、通风，使其身心健康受到严重侵害为由诉至法院，要求该公司赔偿其经济损失5万元。房地产公司认为，对比一下离婚案件损害赔偿。其所建设开发的上述小区是经过相关部门审核批准的合法开发项目，其开发权益应依法得到维护，所以应驳回马某的诉求。法院认为，虽然被告房地产公司所建房屋系经相关部门审批核准开工建设，具备合法性要件，但房屋的建设合法性仅为建设工程本身合法，不等于就对他人不产生侵权因素。从案件事实看，被告房地产公司所建房屋对原告马某住房的采光、通风确实存在一定的影响，这一影响结果是比较被告未建房屋时，原告的住房采光、通风并不是现实状态所得出的。由于被告在建设该房屋后改变了原告住房采光、通风的原来状态，由此形成侵权事实。最终，法院判决被告一次性给付原告补偿费5000元。 赔偿标准确是问题 即使赔偿，标准仍然是一个问题。在哈尔滨、沈阳、大连等地，各地法院在对阳光价值的衡量方式也不同。有的以挡光面积计算赔偿标准，有的按照房屋因挡光而造成的价值减损赔偿，有的将因此增加的电费损耗计入其中，有的按被挡光的居室面积补偿。 (金婉)来源:2012年2月2日京江晚报
耗不起 唯有指望两会期间人大代表提议，修改规范，将冬至日采光2小时提高至3小时，将会大大改观居住建筑采光通风状况
可以通过行政复议或行政诉讼，撤销规划部门的许可，使建设行为成为非法，赔偿自然不成为难题。同时，有政府部门在前面挡着，业主也不需要和KFS去直接交涉，免得起冲突。
三国杀发表于2012-2-911:14 阳光补偿只不过是个冠冕堂皇的东西，根本落实不到实处 司法的自由裁量权还是很大的 (责任编辑：admin) |
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