商品房典型案例

作者:叶灵贤 时间:2012-04-28 查看(5) 评论(0)

商品房典型案例 一、开发商利用楼宇盈利，73位业主终审获胜 [案例来源] 《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著，主编奚晓明）第70页 [案件回放] 在福建省厦门市东方时代广场楼宇外墙上，悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了 “外墙使用权”官司。日前，这一纷争终于“尘埃落定”：虽然《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门市中级法院终审认定，这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。 　　 东方时代广场地处厦门市中央商务区，周围都是高级写字楼和高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。该楼盘是在2003年1月至6月间销售的，当时的《商品房买卖合同》中载明：“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。开发商正是依据此条款，将广告收入悉数放进自己腰包，双方纷争也由此产生。 　　 业主们认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。 　　 2007年6月，东方时代广场73户业主将开发商告上法庭。他们认为，根据合同法第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应当认定《商品房买卖合同》中的格式条款无效。 　　 开发商则辩称，《商品房买卖合同》签订的时候，对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循契约自由原则商定的，因此，该条款并不是格式条款，而属于协商条款；而《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的，按照法不溯及既往的原则，这些法律法规并不适用于本案。 　　 厦门市思明区法院一审认为，东方时代广场业主与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，据此驳回了业主们的诉讼请求。业主不服，遂向厦门市中级人民法院提起上诉。 　　 [法院判决] 厦门市中级人民法院审理认为，合同法第五十一条、《物业管理条例》第十条第(七)项规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此相关条款应该认定为无效。据此，厦门市中级法院作出终审判决，认定业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，讼争的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。 二、出租自已房屋对应的外墙面违法吗 [案例来源] 《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，最高人民法院民事审判第一庭编著，主编奚晓明）第69页 [案 例] 李军住某小区三楼，该小区一、二楼由建设银行承租，2007年11月建设银行与李军签订合同，约定建设银行利用李军房屋对应的临街外墙面挂上建设银行的招牌，每年支付租金5万元，从2008年1月1日起计算。银行按约支付了租金，并挂上牌匾。后小区业主委员会知道了此事，要求李军将租金交给业委会，李军不同意，李军认为出租自家外墙面，所得收益当然应归自己所有。业委会认为，小区的外墙面属全体业主区分所有，在上面做广告，其收益应归全体业主所有。双方无法协商，业委会将李军诉至法院。 [法院审理] 一审法院认为，建设银行的广告利用李军的外墙面，没有利用其他业主的外墙面，所以其他业主无权取得该笔收益。如果其他业主取得该笔收益，对李军不公平。于是判决驳回该小区业主委员会的诉讼请求。 业委会不服上诉。 [二审法院经审理认为] 小区的外墙面属于全体业主共有，虽然建设银行的广告牌挂在李军房屋的外墙面，但该笔收益应由小区全体业主享有，而不应该由李军享有。判决撤销原判决，支持业委会的诉讼请求，诉讼费由李军承担。 三、小区的会所是否属于共有部分 [最高人民法院认为] 除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有。理由如下： 1、会所符合专有部分的全部构成要件。会所能够办理所有权证，其原始所有权人肯定是开发商，你知道http://www.5law.cn。这与小区内的住宅没有任何区别。 2、从《物权法》第74条第2款规定可以看出，建筑区划内用于停放汽车的车位、车库属于开发商所有，据此推论，会所不能归全体业主所有，除非开发商自愿。 3、如果将会所从法律确定为全体业主所有，对业主不一定有利。 4、法律上没有明确会所是否属于共有部分，如果具备专有部分的构成要件，就应当认定为专有部分。 四、买来的顶楼露台弄个花园，行吗 [案 例] 李大妈几年前在某小买了一处六楼顶楼的房子，当时价钱也不低，开发商说了，旁边楼顶上的露台可以“免费赠送”，入住后张大妈请来了建筑工人，在楼顶上建起了精巧别致的小园林。不久之后，楼下住户提出楼顶属于全体业主共有，不能由李大妈一个人占有使用，要求拆除楼顶花园，李大妈咨询，楼下的要求是否合理？ [专家解析] 马文龙律师指出，对于楼顶露台权利归属问题历来争议很大，根椐最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，最高人民法院的倾向意见为，不能一概认为楼顶露台一定归全体业主区分所有，符合下列条件的楼顶露台，应当认为属于业主的专有部分： 1、符合规划。也就是说，规划设计上有楼顶平台。如果规划设计只有楼顶，没有平台的，该平台就是违法建筑，就不存在是共有部分还是专有部分的问题。 2、必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有使用上的独立性，可以排他使用”的条件，即只有经过该业主的特定房屋才能进入到该楼顶，而不能通过公共通道进入该楼顶平台，如果规划上通过公共通道可以进入该屋顶平台，则属于《物权法》第73条规定的其他公共场所，属于全体业主区分共有。 3、建设单位销售时已经根椐规划列入特定房屋买卖合同。如果没有合同依据，认定符合上述两个条件的楼顶平台属于某个特定业主就没有依据。 五、业主 “住改商”应经有利害关系的业主同意 物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。 按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，物权法第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。 物权法施行后，在实践中有的做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了物权法第七十七条的立法目的，针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。 六、人防工程的权属问题 [最高人民法院意见] 《物权法》与最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均没有规定，《人民防空法》第十八条规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国，对人防工程实行多元化投资，即不仅仅是国家投资修建，而且在城市商品房开发过程中要求开发商为了国家利益应修建一定的地下人防空程，因此不能简单的认为凡是地下人防工程都属于国家所有，也不能简单的认为归开发商或某个业主所有，应当依据具体情况，判断人防工程的产权归属。人民法院审理这类案件时，可以参照上述原则处理。对于实践中有的人防工程变更用途为地下车库的，我不知道婚育证明怎么写。其权属应按照人防工程的权属来确定，而不能按照车库的权属规则来处理。 地下停车场是人防工程的，也有产权证的，国家鼓励开发商建造人防工程，本着“谁投资，谁受益”原则，对开发商开发的人防工程，取得产权证的，其所有权归开发商，开发商有权出售、出租、赠与。 [马文龙律师意见] 〈中华人民共和国人民防空法〉第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十八条：任何组织或者个人不得擅自拆除本法第二十一条规定的人民防空工程；确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。第四十九条 ：有下列行为之一的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期改正违法行为，可以对个人并处五千元以下的罚款、对单位并处一万元至五万元的罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失；（三）违反国家有关规定，改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的；（四）拆除人民防空工程后拒不补建的。《大连市人民防空管理规定》（2002年10月1日实施，市长令第18号）第七条规定，鼓励、支持企事业单位、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第八条规定，人民防空设施（含人民防空工程、指挥系统、通信系统、警报系统、疏散设施、战备厂点等）属于国防战备设施，任何组织或个人不得破坏、侵占；未经市人民防空主管部门审核并报市政府批准，不得转让、抵押、出卖和拆除。第十八条规定， 对应建防空地下室的建设项目，未经人民防空主管部门审核批准，建设、规划、消防等有关部门不能办理相关手续。城市规划区内所建的地下工程在办理产权登记时，应持有人民防空主管部门出具的证明文件。第二十一条规定，人民防空工程战时一律由人民防空主管部门统一安排，作为防空袭场所使用，各有关单位和个人必须无条件服从。 《辽宁省人民防空设施管理规定》（1994年11月18日辽宁省人民政府令第49号发布 1997年12月26日辽宁省人民政府令第87号修订 2004年6月27日辽宁省人民政府令第171号修订）第十八条规定，已建成的人防设施，任何单位和个人未经市以上主管人防工作的行政部门批准，不得转让、抵押、租赁、改造和拆除。经批准拆除的人防设施，应当按规定标准补建或赔偿。 从以上规定可以看出，辽宁省政府及大连市政府是承认如果人防工程是由开发商投资建设的，所有权应归开发商所有，但对于出让、抵押、出租、拆除等需经人防部门同意。如果开发商未经人防部门同意，转让、抵押、出租人防工程的合同是否有效呢？根椐《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（自2009年5月13日起施行）第八条规定，依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。该司法解释规定为必须是法律、行政法规要求办理批准登记手续，但《人民防空法》只对拆除人防工程从行政管理角度作出了处罚规定，并未对转让、出租、抵押的情况做出禁止性规定，因此我们认为，结合最高人民法院的观点，应当认为开发商投资建设人防工程，未经人防部门批准的转让、出租、抵押合同有效，同时人防部门对开发商的上述行为有权进行行政处罚。 七、开发商一房数卖应如何处理？ 根椐商品房是否登记过户，有以下两种情况： （一）一房数卖合同均未办理过户登记，此时购房者与出卖人之间签定的合同均为有效，又分为两种情况： 1、数个购房者均未办理预告登记，数个合同均为有效，从我国目前法律规定看，不动产权属登记并非房屋买卖合同的法定生效要件，不能以出卖人与购房者未办理过户手续而主张买卖合同无效，数个购房者均可要求出卖人履行合同，办理过户登记手续。因为只有一个购房者能实现过户登记，其它购房者可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2、数个购房人中有一人已经进行预告登记，2007年10月1日施行的《物权法》设立了这一重要制度，在审判实践中，对于经过依法预告登记又出现的不动产交易中的“一房两卖”现象人民法院查明事实，依法认定出卖方的第二次处分行为无效，能有效的维护第一手买房人的合法权益。物权法实施前不能这样判决，只能判决开发商对第一手购房者承担违约责任，在房价大涨时，开发商恶意违约，而购房者的合法权益无法保护，法律也束手无策。 （二）出卖人已经与其中的一位购房者办理权属登记的，则一房数卖合同区分以下几种情况： 1、出卖人与过户登记前的购房者及已经过户到其名下的购房者之间签定的合同有效，过户登记前的购房人因无法实现合同目的，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2、出卖人与过户登记后的所有购房人签定的合同效力待定，因为过户登记后，房屋的所有权已经发生转移，此时出卖人已经没有所有权，其无权处分行为需得到所有权的追认，合同才有效，但现实中，几乎没有过户登记人对出卖人擅自出卖行为进行追认。 3、出卖人与第三人恶意串通，将房屋过户登记至第三人名下，导致买房人无法取得房屋，购房人可以请求人民法院确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效。 4、出卖人一房数卖，其中已经过户登记至一位购房者，同时另外一位购房者已经办理预告登记，此种情况下应如何处理，法律没有规定，需最高人法院出台司法解释予以明确。 八、商品房买卖合同中“退一赔一”的五种情形？ 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 九、房屋质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，开发商应如何承担责任？ 商品房质量问题层出不穷，豆腐渣工程比比皆是，工程质量成为严重的社会问题，严重危害人民生命财产安全，商品房质量涉及建设、规划、质监、人防、消防、监理等多个部门管理，并不是人民法院能解决的，诉讼是最后的救济手段。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。主体结构包括：地基基础工程、建筑地上主体部分。购房人在办理商品房交接入住手续时，开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，如果不能出示，则说明该工程未经验收或验收不合格。即使开发商能够提供《建筑工程竣工验收备案表》，只是开发商用于证实房屋质量合格的初步证据，当房屋交付后，经相关鉴定部门鉴定房屋主体结构不合格，购房者仍可主张权利。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。房屋质量范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其它土建工程、电气管线、上下水管线、安装工程、供热、供冷等，对于领结婚证要带什么。及近几年涌现出来的空气污染、噪声污染等。常见的有：房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落及危害居住者的生命安全及身体健康等。 十、商品房预售登记备案的法律效力如何？ 在2007年10月1日《物权法》实施前，我国民事立法在预告登记制度方面存在空白。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不是预告登记制度。 2007年10月1日施行的《物权法》设立了这一重要制度，在审判实践中，对于经过依法预告登记又出现的不动产交易中的“一房两卖”现象，人民法院查明事实，依法认定出卖方的第二次处分行为无效，能有效的维护第一手买房人的合法权益。《物权法》实施前不能这样判决，只能判决开发商对第一手购房者承担违约责任，在房价大涨时，开发商恶意违约，而购房者的合法权益无法保护，法律也束手无策。 购房者在能够进行物权登记之日起3个月内必须进行物权登记，否则预告登记制度失效。但如果是由于开发商的原因造成不能在3个月内登记，则不适用3个月的规定。 十一、购房者解除合同的十种情形 根椐2009年7月9日最高人民法院发布的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条规定，妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。 依据法律规定，合同解除主要有以下几种情况：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；7、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；8、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；9、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记；10、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律规定的其它合同解除的情形。 十二、开发商不得违法收取气源费及装修押金 [案 例] 李先生于2007年12月购买了一套商品房，2009年5月31日交付房屋，领取钥匙时，开发商要求交3000元的煤气气源费和1000元装修押金，如果不交，就不给钥匙，无奈之下李先生交了钱，李先生想咨询这些钱该不该收？ [专家解析] 大连市物价局2003年9月2日下发的《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》（大价发[2003]97号）中已经明确规定取消装修押金。 辽宁省物价局、辽宁省建设厅制定的并于2008年11月1日开始试行的《关于规范住房入住环节收费的通知》明确规定取消对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”） 安装工程费用。 《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发[2004]83号，2004年1月1日实施）规定，自2004年1月1日起，市内四区、高新技术产业园区（不包括“双D港”）城市规划区域内新建、改建、扩建的各类工业、民用、公共建筑等项目，统一征收城市基础设施配套费。在此之前审批的建设项目，开发单位仍需按原标准缴纳各种专项配套费，其中居民住宅的每户3000元煤气气源费由开发单位代收代缴。开发单位办理《国有土地使用证》时，按照批准的建设项目缴纳50％城市基础设施配套费，在申请建设项目供水配套时，缴纳其余的50％城市基础设施配套费。 大连市财政局、大连市监察局、大连市城乡建设委员会、大连市国土资源和房屋局、大连市水务局于2004年11月2日联合下发了《关于大连市城市基础设施配套费征收管理有关问题的通知》【大财综［2004］401号】，文件中第七条 “改革后城市基础设施配套费征收管理办法与原各项专项配套费征收办法的政策衔接问题”中第（一）小条提到：“2004年1月1日以前取得《建设用地批复》的建设项目，仍按原规定缴纳各种专项配套费”。现在国土资源和房屋局按《建设用地批复》取得时间在2004年1月1日之前和之后区分执行。 十三、商品房被开发商抵押了，怎么办？ [案 例] 市民赵先生2009年4月份全款购买了某房地产开发商销售的商品房，总价136万，但至今尚未办理登记备案，问开发商什么原因，就敷衍推脱，后赵先生经多方打听，了解到他所购房屋被开发商抵押给了某银行，赵先生想了解一下他应该如何维护自己的权益？ [专家解析] 马文龙律师指出，根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。 [辽宁省高级人民法院] 关于抵押在先的房屋买卖合同效力 1、房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。 2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。 3、房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。 4、抵押房屋未办理抵押登记的，抵押权人不得对抗房屋买受人。 十四、商品房销售广告及宣传资料说得天花乱坠，但却不写入商品房买卖合同中，实际交房时与广告不符怎么办？最高人民法院的司法解释适用中有法律空子吗？ 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 将开发商的广告内容确定为商品房买卖合同的内容需要三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；（2）该允诺和说明具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。 很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等；周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧；学校，罗列大量小学、中学、大学等；商业，距某某商业中心区仅1公里；市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。 对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。 十五、购买商品房应如何核查开发商是否有合法手续，应查验哪五证？ 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，以出让方式取得国有土地使用权，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 1、土地使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。查验土地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形，根椐《物权法》一百八十二条，土地使用权抵押，土地上房产应一并抵押，出现此种情形，可能导致购房合同无效。 2、建设用地规划许可证。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证属非法用地，房地产开发商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证书。 3、建设工程规划许可证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。 4、建设工程施工许可证。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。 5、商品房预售许可证或者销售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一个单位；(2)注意该证件是否包含所要购买的楼号，有时一个楼盘有几十栋楼；(3)查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。购房者可以登录大连市国土资源和房屋局网站或大连市房地产交易登记中心网站进行查验商品房预售许可证，并且可以电话查询（市内四区），其它区（市）县向当地房屋局或城乡建设局电话查询。