婚姻法司法解释三涉及离婚房产分割新规定

婚姻法司法解释三涉及离婚房产分割新规定
最高人民法院审判委员会第1525次会议通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“新婚姻法司法解释三”），自起施行。
新婚姻法司法解释三涉及离婚房产分割的新规定，共有10条。
第四条
婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：
(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；
(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
律师解读：新婚姻法司法解释第四条是规定婚姻关系存续期间分割夫妻共同财产的情形。就原有的婚姻法（简称“旧婚姻法”）而言，夫妻关系存续期间财产共有，非起诉离婚不能要求先分割夫妻共同财产。新婚姻法司法解释三规定当夫妻一方有恶意转移、变卖、毁损夫妻共有房产的情况下，或夫妻一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用，当事人可以先起诉分割房产，再起诉离婚。该规定有效的避免了离婚诉讼久拖不决，而房产权益得不到保护或夫妻一方负有法定扶养义务的人患重大疾病因另一方的反对无法筹集医药费进行医治的情况。
第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
律师解读：新婚姻法司法解释第五条规定对离婚房产分割的影响重在婚前个人房产在婚后增值部分及租金等收益性质的认定上。根据本条规定，婚前个人房产在婚后的自然增值仍为其个人财产（需和新婚姻法司法解释三第十条规定的婚后配偶参与还贷的情况相区别）。关于孽息的问题，孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生的物。孳息包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的物，如母牛所生的牛犊，果树上所产出的果实，土地上所生产的粮食，都为天然孳息。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即为法定孳息。法定孳息与天然孳息的区别就在于，前者须依一定的法律关系才能取得，而在此法律关系中，有权取得孳息者须履行相应的义务；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事义务为前提。法定孳息一般只能为须履行相应义务的人取得。新婚姻法。由于房屋出租的收益如租金为法定孽息，本律师理解本条规定的“孽息”应不包括法定孽息。
第六条
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
律师解读：新婚姻法司法解释第六条是关于夫妻房产赠与适用合同法的规定。由于夫妻之间存在特殊的身份关系，夫妻之间的赠与是否适用合同法一直在法学理论界存有争议，新婚姻法司法解释三对此进行了明确。《合同法》规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第七条
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
律师解读：新婚姻法解释三第七条有两层意思，其中第一层意思是婚后父母出资购房是否属于个人财产的问题，第二层意思是双方父母共同出资购房如何分割的问题。
律师认为要想使婚后父母出资购房“认定为夫妻一方的个人财产”必须同时满足以下条件：其一，婚后由一方父母全额出资。关于房产的出资款上不能掺杂夫妻共同财产或对方父母的出资，否则就是共同出资了。在购房出资的问题上即使另一方或另一方父母只出过一分钱，也应认定为共同出资，房子就是夫妻共同财产，仅仅是双方出资多少的问题。当然，“婚后由一方父母全额出资”的事实需要提供足够的证据证明，如果证据不充分无法认定，那么夫妻一方主张婚后由其父母全额出资购房的事实就不能成立，房产就会推定为夫妻共同财产。其二，房屋产权登记在出资人子女一人名下。如果房屋产权登记在夫妻双方名下，或起始登记在出资人子女一人名下后来又把对方的名字也追加进去了，总之，只要房产证上有夫妻两人的名字，或干脆只有对方一人的名字而没有出资人子女的名字，那么该房产就是夫妻共同财产，不是出资人子女的个人财产。律师认为：在离婚诉讼中，当事人只有举证证明“婚后由一方父母全额出资”和“房屋产权登记在出资人子女一人名下”的事实同时成立，法院方能认定该房产为一方个人财产；否则，便只能认定为夫妻共同财产。
如果婚后购房是由双方父母共同出资购买，新婚姻法司法解释三规定如果产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。但如果房产证登记在夫妻双方名下该如何处理呢？本条没有明确。律师认为：如果婚后购房是由双方父母共同出资购买，但房产证登记了双方子女两个人的名字，此时该房产的共有就是夫妻共同共有，而不能认定为“按照各自父母的出资份额按份共有”。
第十条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十条规定了夫妻一方婚前按揭购房离婚房产如何分割的问题。适用新婚姻法司法解释第十条，需要注意以下几个问题：
1、夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，即到民政局办理结婚登记手续之前。司法实践中，我们经常遇到为购置婚房，先办理结婚登记手续而没有举办婚礼的情况，我国婚姻法认可的婚姻起始日期为办理结婚登记手续的时间，而非举办婚礼置办酒席的时间。在这一点上，婚姻法和传统民俗是少有差别的。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚后，即便其是以婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，只要是用夫妻共同财产还贷，那么无论该房产是否登记于首付款支付方一人名下，离婚时该房产均为夫妻共同财产。
2、婚前购房以个人财产支付首付款并在银行贷款。如果夫妻一方签订房地产买卖合同的时间是在婚前，但如果并非用个人财产支付首付款，即使房产证登记在购房合同签订者一人名下，根据上海高院的司法指导意见，“对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。”
3、婚后必须用夫妻共同财产还贷。如果购房者婚后仍仅仅是用其个人财产还贷，配偶没有参与还贷，那么配偶对这套房子的取得没有任何贡献，该房产全部是用购房者个人财产出资，离婚时配偶不仅无权分割房子，更无权要求分割“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”。现实生活中，经常会有人误解“婚后个人挣的钱”就是“个人财产”，其实不然。根据婚姻法规定，婚后夫妻双方如果没有协议约定，夫妻双方任何一方的财产性收入都是夫妻共同财产。为此，婚后即使一方是用“婚后个人挣的钱”还贷，配偶没有从工资中拿出一分钱参与还贷，在法律上也是用夫妻共同财产还贷，而不是以其个人财产还贷。除非夫妻双方曾约定“婚后各自的收入归各自所有”。
4、房屋产权证登记于首付款支付方名下。如果房产证登记的是对方的名字，问题就变得复杂了，房子有可能是对方的个人财产，也有可能是夫妻共同财产，可以参照上述上海高院的司法指导意见判断；如果房产证上登记的是夫妻双方的名字，那么该房产毫无疑问是夫妻共同财产。总之，上述两种情况均不能适用新婚姻法司法解释三进行处理。
第十一条
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十一条规定了夫妻一方无权处分房产的善意取得及配偶的损害赔偿制度。《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”为此，为实现《婚姻法》和《物权法》的接轨，新婚姻法司法解释第十一条规定，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。但夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的，另一方可以在离婚时要求配偶赔偿损失。
第十二条
婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十二条规定了用夫妻共同财产为购买一方父母购买房改房的处理意见。由于房改房的取得具有较多的福利性质，以一方父母名义参加房改的房屋一般都是为了照顾父母的生活居住，具有一定的人身属性，且婚后出资购买房改房的资金仅仅是该房产实际价值的20%左右，新婚姻法司法解释三考虑上述因素，从《物权法》的角度，重点保护房产登记产权人的利益，同时为了照顾到夫妻双方对该房产的贡献，离婚后该出资可以作为债权处理。
第十四条
当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十四条规定了诉前离婚协议的效力问题。关于诉前离婚协议的效力问题，前些年争议较大，但近些年上海法院一直都是照此否定其效力的，司法实践中亦无甚争议，在此不作详述。有兴趣的话可以参阅律师的论文：《试述离婚协议的成立与生效》。
第十五条
婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十五条规定了离婚时尚未分割的遗产如何处理的问题。夫妻一方婚内继承的遗产离婚时是否可以作为夫妻共同财产分割，我国《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……由此可见，夫妻一方在婚姻关系存续期间所实际继承的遗产，只要被继承人没有通过遗嘱或赠与合同明确表示只归夫或妻一方所有，那么该遗产都可以作为夫妻共同财产分割。但是，如果被继承人已经死亡，继承人之间尚未对该遗产进行分割，此时离婚该遗产应当如何处理？关于这个问题一直有争议，在新婚姻法司法解释三出台之前，上海高院就有规定：夫妻关系存续期间，一方作为继承人根据《继承法》的规定可以继承遗产，但继承人之间尚未对该遗产进行分配的，由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承，因此，离婚诉讼中，法院对继承人的配偶要求分割该遗产的请求不予处理，但可以保留其诉权，由当事人在其权利条件具备时再主张分割。该意见基本和新婚姻法司法解释三第十五条一致。
第十八条
离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
律师解读：新婚姻法司法解释三第十八条规定了离婚时没有处理的夫妻共同财产离婚后仍有权分割的问题。律师提醒各位需要注意的是：如果离婚时尚未处理的房产登记在夫妻双方名下，那么当事人离婚后随时有权要求分割；但如果离婚时尚未处理的房产登记的是一个人的名字，那么当事人离婚后行使分割请求权，应注意诉讼时效的问题。
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