买房还是租房 算账后知道买房的有多傻

　　以一套100平米、售价1万/平米的房子，房价100万，租金按2000元/月来算应该不算便宜。

　　1.租房：2000元/月，一年2.4万，房价100万，租41年多等于买了这套房子。而对于岛内还有全国其他很大城市，租50-100年才等于买一套房子的情况到处都是。

　　2.假设你有100万，买一套房子出租，一年收租2.4万。就按最保守的投资，现在存1年定期利率(基准利率)3.5%，一年利息3.5万，去租房一年2.4万，还净赚1.1万。如果是存5年定期，现在利率5.5%，一年利息5.5万，而租房一年2.4万，纠纷。还净赚3.1万，哈哈!

　　那么，房子到底什么价格才值得买呢?其实，衡量市场的价值，全世界都用一个最简单的指标，就是租售比。就是每月租金/房屋售价。全世界公认的合理租售比是1/200~1/300。也就是说，租房子200~300个月，即16~25年，等于买一套房子。所以，只要知道租金，这套房子价值就是确定了。简单说就是:房租*250=房子的真实价值。比如上面说的房租2000元/月，这套房子就是值50万左右，最高不能超过60万，如果价格40万就是值得投资。也就是说，房价4000~6000/平米，就是它的真实价值。而现在中国大城市的租售比，大多在1/500左右，甚至1/1000。也即是说，房价跌50%~75%，才到真实价值。

　　租20年，等于买一套房子。这时买房和租房等值。对于懂股票的人来说，纠纷。这就是市盈率20倍。也就是相当于买一套房子出租，20年收回成本。也就是对于投资房子来说，每年盈利5%。因为现在基准利率3.5%，如果房子市盈率是20倍，投资房子就是值得的。而上面举例41年租房等于买房，市盈率41倍，也就是每年收益2.4%，低于基准利率3.5%很多，买房当然就是不值的。假设你有100万，存银行每年3.5万利息，如果100万买一套房子，月租必须接近3000一年才有3.5万利息，而且还不考虑租房的风险，银行利息是无风险的。国际公认的合理租售比是1/200~1/300，也就是房子市盈率应该在16~25倍才值得买。

　　大家一定还记得，大盘曾经从998点涨到6124点，后来不是又回到1664点，现在还是在2500附近。也就是说，市盈率有时疯狂可以达到五六十倍，可是最终还是回到20倍左右，因为基准利率在那里明摆着。基准利率是无风险利率，任何有风险的收益率，必须高于基准利率，不然就是不值得投资的。对于房地产也一样，50倍甚至100倍的市盈率，总有回到16~25倍的一天。没有任何只涨不跌、也没有只跌不涨的市场，只不过房地产周期要比股票长的多。

　　消除房价泡沫，有一个办法就是提高租金，呵呵，这也许就是房租暴涨的原因。比如说租金提高到4000/月，其实纠纷。那样租售比就是1/250，就没泡沫了。呵呵，可是房租4000/月，就会有大量人无法承受而离开，租的人少了，市场供大于求，自然房租就只能下降。即使房租缓慢上涨，如果超过居民实际收入增长速度，任然会有大量人离开，破坏国民经济，居民生活下降，最终房租只会下降。

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