购房提示:公民一般是通过福利分房、承租公房等形式取得于公有住房的使用权。公有住房的产权属于国家或者集体，通过福利分配等方式让公民拥有公房的使用权。公有住房一般由房地产管理部门或者单位进行管理和经营，房地产管理部门管理经营的公有住房往往被称为"直管公房"，系统、单位管理经营的公有住房则被称为"自管公房"。单位管理经营的自管公房一般情况下都是由单位职工取得使用权。而直管公房一般都是由房管局作为出租人与承租人签订租房协议。

一、案情介绍

1984年，北京市某公司将一套自管公房分配给了本公司员工李某使用，李某与公司签订了房屋租赁合同。1986年，李某与曾某结婚，由于双方性格不合于1991年协议离婚。双方约定曾某可以暂时使用该套自管公房，等曾某单位向曾某分配住房后曾某再行迁出。同年，李某离开了公司。之后，该套自管公房一直由曾某交纳房租。1998年公司经上级主管机关批准，开始出售公有住房。当年年底，李某与曾某均向公司提交了购买该套公有住房的申请，公司决定将该套公有住房出售给李某。于是，李某与公司签订了房屋买卖合同，李某一次性付清了全部房款，双方并办理了产权过户手续。2000年6月，房管局审查相关文件后，向李某颁发了房屋所有权证。

曾某得知这一情况后，向法院提起了行政诉讼。曾某认为，李某并不是公司职工，不具备购买住房资格，因此，要求法院确认房管局向李某颁发房产证的行为违法并撤销产权证。

二、判决结果

法院审理后认为，房管局作为房屋所有权登记机关，按照规范性文件规定并审查相关文件材料后，可以依职权核发房屋所有权证。根据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》的相关规定，凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。也就是说，公有住房的购买人不是必须为本单位职工，公司与李某签订的房屋买卖合同合法有效。房管局经审查向李某核发房屋所有权证的行为符合法律规定。因此，曾某认为公有住房购买者必须是本单位职工没有事实依据和法律依据。据此，法院驳回了曾某的诉讼请求。

三、律师分析

从这个案例中可以看出，公有住房的出售对象"城镇职工"并不局限于公有住房管理单位的本单位职工。实际上，公有住房的出售对象范围是一个逐步放宽的过程。很多省市地方性规定中，最初要求单位自管公房"定向出售"，也就是指单位自管公房只能出售给本单位职工及因正常调动调离本单位的现住户。但是随着房改的不断推进，"定向出售"单位自管公房的限制也在各地逐步取消。糖尿病食疗法。因此，公有住房出售的对象范围应当根据地方相关规定加以确定。

(一)公有住房出售的程序要求是什么?

按照1995年5月31日国家国有资产管理局、原建设部、财政部《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》，出售国有住房有其特殊的程序要求:

首先，要经国有资产管理部门审核同意。按照国家城镇住房制度改革的有关政策、法规的规定，出售国有住房的单位，需经国有资产管理部门审核同意后，方能组织出售。

其次，国有住房的出售坚持"先评估、后出售"的原则，国有住房出售价格的评估，应依据《城市房地产管理法》和《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)的有关规定，必须由合法评估机构进行评估，并依法执行，不受行政干预。

第三，出售国有住房的价格必须经过核定和批准。各级国有资产管理部门应积极参加国有住房出售价格的核定工作，在评估价格的基础上核定合理的出售价格，并由省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，不允许低价出售国有住房。

最后，出售国有住房的单位或个人到房地产行政主管部门办理交易过户手续和产权转移登记手续时，须提交国有资产管理部门批准的国有住房产权变动或核定的产权比例文件和财政征收机关开具的国有住房出售收入专用票据等，作为办理立契过户和房屋产权登记的必备要件。也就是说，由于国有住房的出售涉及到国有资产处置的问题，应当遵循国有资产处分相关程序。如果违反这一程序的，则需承担相应的法律责任。

(二)转让公房使用权是否应当到公房管理单位办理相关手续?

根据北京市国土资源和房屋管理局2002年12月18日发布的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》规定,公有住房使用权虽然可以有偿转让或转租给他人，但应当由当事人双方持相关材料(住房租赁合同等)到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续，未依法办理相关手续的，房管所有权解除合同并收回房屋。

关于公有住房转让、转租需要遵循的程序，各地一般都有相关的地方性规定。总结起来，承租人大致需要完成如下工作:

首先，应征得与该公有住房的承租有直接利益的关系人的同意，并向公有住房管理单位提出书面申请;

其次，与受让人签订公有住房使用权转让协议，并按公有住房管理单位的要求提交相关资料。

最后，缴纳相关费用并由受让人作为新的承租人领取租赁证。

特别需要注意的是，很多地方性规定均明确要求，如果公有住房使用权的转让价格明显低于市场价的，则由公有住房管理单位直接收购。另外，由于公有住房出租的特殊性，公有住房使用权的受让人也应当符合公有住房承租的相关条件。有些地方也会规定某些条件的公房使用权不得转让。

(三)公有住房的出售对象如何确定?

根据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》的相关规定，凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。也就是说，公有住房的出售对象"城镇职工"并不局限于公有住房管理单位的本单位职工。实际上，公有住房的出售对象范围是一个逐步放宽的过程。很多省市地方性规定中，最初要求单位自管公房"定向出售"，也就是指单位自管公房只能出售给本单位职工及因正常调动调离本单位的现住户。但是随着房改的不断推进，"定向出售"单位自管公房的限制也在各地逐步取消。因此，公有住房出售的对象范围应当根据地方相关规定加以确定。

(四)职工离职后，单位是否能够收回职工已购公房的产权?

职工向单位购买房屋，是平等民事主体之间的民事行为。我国不动产所有权以房屋管理机关登记为标准。职工若是已经取得了房管局颁发的房屋所有权证，对比一下糖尿病如何食疗。其对于房屋的所有权依法应当受到保护。因此，职工购买单位公房并已取得房产证，是其已得到的福利待遇，不能因为此后不再是单位的职工而要求收回，单位以劳动关系的消灭作为购房职工不得继续享有所购房产的所有权的理由，不能成立。因此，职工在取得已购公房的产权后，其合法产权是受到法律保护的，原出售单位不能以劳动关系终止为由而侵犯职工的房屋所有权。但我们也要注意到，职工取得房屋所有权后，对于权利的行使也应当遵照相关的法律规定以及合同约定，即双方在购房时并没有签订附条件的劳动合同，没有约定职工取得有限产权后，一旦解除或终止劳动关系，职工即退还有限产权房屋的附条件购房事项。

(五)对于已购公有住房在离婚时应当如何处理呢?

已购公房根据价格标准的不同，可能出现拥有完全产权和仅拥有部分产权两种情况。如果职工是以市场价或者成本价购得公房的，即取得了公房的完全产权。在离婚时，如果夫妻双方没有相反约定，则根据房屋产权的取得时间来确定:在结婚前取得的，属于夫或妻一方的婚前个人财产;在婚姻关系存续期间取得的，则属于夫妻双方的共同财产。

如果职工是以标准价购得公房的，一般情况下仅取得了房屋的部分产权。在离婚分割财产时，同样要考虑取得房屋产权的时间。如果房屋是在夫妻关系存续期间取得的，则分得房屋的一方，一般需要给予对方补偿。补偿金额一般结合房屋价值、其所取得的产权比例以及夫妻共同财产的分割比例来考虑。如果双方对于取得部分产权的房屋有争议无法协商的，法院一般不直接判决房屋权属，而是应当根据实际情况判决当事人使用。

(六)公有住房的使用权是否能够作为遗产继承?

目前我国没有全国性的法律法规对此问题作出规定，最高人民法院也没有相应的司法解释或其它文件。一般司法审判是实践操作中往往从以下几个方面予以考虑:

第一，部门规章的规定。建设部于1995年4月28日通过，自1995年6月1日起施行的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:"住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。"该条规定法院往往会在审理案件中予以参考。

第二，地方性法规及其他规范性文件的规定。部分地区如有地方性法规涉及到了这一问题，则可以适用。比如1999年12月27日上海市人大常委会通过、2000年7月1日起施行的《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定:"公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。"我们需要注意到，上海市的这一规定并非直接指向公有住房承租人的继承人，而是按照具有本市常住户口的共同居住人、配偶和直系亲属的顺序，确定可以继续履行租赁合同的当事人。继续履行的前提是具有上海市常住户口。这一规定虽然没有直接明确公房使用权的继承，但在一定程度上能够明确，如果被继承人的共同居住人、配偶和直系亲属具有上海市常住户口的，则可以继续履行公房租赁合同。

第三，公房租赁合同中对相关事宜的直接约定。比如北京市于1995年启用的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定:"租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

(七)公房承租人能否作为拆迁补偿安置合同的当事人?

国务院自2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定:"拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。"可见，公房承租人依法有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议。《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条对租赁房屋拆迁的补偿安置处理也作出了明确规定:"拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。"

(八)"廉租房"是否就是公有住房?

随着房改的不断深入，公有住房实际上正在逐步退出历史舞台。虽然公有住房实践中仍然存在不少实际问题，但是很多人越来越关注房改推动中提出的一个新概念---"廉租房"。"廉租房"是否就是公有住房呢?

"廉租房"是城镇廉租住房的简称，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房一般实行货币补贴和实物配租等相结合的保障制度。应该说从概念上看，廉租住房与公有住房的性质以及侧重点都有所区别，廉租住房主要解决低收入家庭的住房问题，且其"只租不卖"的特性与公有住房"可租可卖"是截然不同的。

廉租住房与公有住房也有一些相似以及联系。二者实际上都是政府为了解决一定时期社会特定群体的住房问题所施行的政策的产物，另外，建设部2007年12月1日起施行的《廉租住房保障办法(建设部令第162号)》明确规定，腾退的公有住房作为实物配租的廉租住房来源。

四、法条链接

《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

《关于加强出售国有住房资产管理的暂行规定》第十四条

对不按国家政策、法规规定，低价出售国有住房，造成国有资产流失的单位和个人，国有资产管理部门有权予以制止，并提请本级人民政府或会同有关部门追究其责任，作出经济、行政的处分;对触犯刑律的责任人，要依法追究刑事责任。