规划变更引发房屋买卖合同纠纷案

深圳市南山区人民法院2003年判决

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案情简介]

1995年原、被告签订了房屋买卖合同，同时，被告向原告提供了售楼书、规划平面图及南光花园住宅户住户手册。合同约定:原告购买被告位于深圳市南山区南光花园3栋606房，建筑面积90.62平方米，总价款人民币元;被告出售的南光花园房地产须按深圳市国土规划局1993年11月17日批准的建筑图纸完成建设工程;被告出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的共同利益归乙方及其他权利人共同享有;作为合同组成部分的小区规划图，表明了南光花园的第五栋房屋南面约4000平方米的土地为小区花园和网球场，同时对小区内的基础设施和公共配套建筑，如停车场、绿化地、庭院布置、小区围墙等均有详尽说明1。

合同签定后，被告擅自将房屋建为八层，增建面积1500.15平方米，受益人民币(标准价)元全部由被告享有，并在原规划修建小区花园和网球场处建造了第六栋房屋2;被告承诺的小区基础设施和公共配套建筑至今没有落实。原告向相关部门反映未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告:1、承担违约责任，赔偿经济损失人民币元;2、拉起围墙，完善小区内的基础设施和公共配套设施;3、承担本案诉讼费。

法院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，劳动纠纷律师。内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。原告履行了合同约定的付款义务，被告将约定房产交付原告使用并办理了房地产证书。合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺3，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。该允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告向法庭提供的国土部门对其投诉的答复，佐证了被告没有按照规划图的标准为原告提供相应的配套设施和公共设施，被告的行为已构成违约。对于纠纷。故原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定承担违约责任的理由成立。原告要求被告按照购房款30%的比例承担违约责任，比例过高，法院认为，被告在履行了交付房地产并转移了该房地产所有权的情况下，按购房款2%的比例承担责任更为符合公平原则4，故对原告超过部分的诉讼请求不应予以支持。原告称被告在约定的七层建筑结构上加建了第八层，还在小区规划图中小区花园和网球场处建造了第六栋住宅楼，由此获得的收益不应由被告享有，而应当依约由房地产所有权人共同享有。由于加建楼层和第六栋住宅楼建设的合法性以及其是否违反深圳市国土规划局批准的建筑图纸，需要由有相关行政部门予以认定，法院在此不宜处理，当事人对该建筑部分的异议可另寻途径解决。故原告认为其享有被告增建的第八层房屋和第六栋建筑的收益的理由法院不予采纳5。对于原告所称的南光花园周边的违章建筑问题，属于行政机关处理的范围，不属于法院主管的范围。关于南光花园的围墙、基础设施、配套设施建设，需要以行政机关处理的结果为前提，法院在此亦不宜作出处理6。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下:

(一)被告于本判决生效之日起十日内向三原告支付购房款2%的违约金人民币7791.5元。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息;(二)驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币3805元，由原告负担人民币3547元、被告负担人民币258元。

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律师助读]

本案例给我们四方面的启示:

一、规划变受政府主观影响较大，一般不宜在售房合同中明确，并且开发商应当在规划变更后及时通知购房人征求其是否退房的意见，不要到交房后再讼争到法庭。

本案争议的焦点主要为开发商擅自变更规划设计变更如何承担违约责任的问题。关于规划变更的相关规定，建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定:"房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。经济纠纷案例。"按照上述法律法规及行政规章的规定，开发商擅自变更规划设计的，包括与在宣传广告中对规划设计做出具体明确的说明和允诺不符的，开发商应承担违约责任，买受人有权退房，或要求开发商承担违约责任。通常情况下，包括在商品房买卖合同示范文本中，都只对商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等严重影响买受人基本利益的规划设计变更进行了强制性约定，而对其他的规划设计变更的处理并未明确约定在合同中，甚至开发商在广告中都会明确表示"此广告不构成购房要约，具体以商品房买卖合同的约定为准"，因此，在实践中，对开发商的规划设计变更的违约责任很难认定。

但是在本案中，开发商在合同中明确约定了小区规划的基础设施和公共配套建筑，这样，在开发商擅自变更规划设计的情况下，开发商的违约责任是显而易见的。

本案例法院适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本律师认为不妥当，因为根据双方的合同已经将规划内容明确约定在合同中，此处开发商属于明显违约，而非是违反销售广告，而且上述规划内容并非是《解释》第三条"就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺"而是对周边环境的约定，也不应当适用《解释》第三条。

二、违约责任受法官主观自由度影响过大，要在合同中进行合理的约定。

本案的另一主要问题是开发商应当如何承担违约责任。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开发商单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以买受人有权要求开发商承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式。而本案中合同并没有约定违约金的支付方式或者损失的计算方式。赔偿损失的范围包括基础设施和公共配套建筑对房价的影响，而我国目前的房价构成中并没有该部分价款，买受人也无法举证证明自己的损失，因此，本案中损失无法计算。最后在本案的处理中，只能依据法官的自由裁量权确定违约金的数额，由30%锐减为2%，该数额明显少于业主的诉讼请求。

三、从本案处理结果来看，构成了业主与开发商双输的局面。

开发商以变更规划、设计来增加商品房开发量从而导致纠纷发生的越来越多，总的来说判决结果却对购房者比较不利，但开发商即使没有按起诉请求承担巨额责任，也无形中丧失了商业信誉。这就需要开发商在房屋销售过程中注意:1、在开发过程中应严格按照规划设计要求进行开发;2、一旦发生合同约定的规划设计变更应及时通知买受人，发生合同没有约定的规划变更也应当及时将相关规划变更的公告进行张贴，以免导致退房纠纷;3、在合同中，开发商切莫为了推销做出不切实际的承诺和明确约定，以免因无法达到合同约定的条件承担违约责任;4、如规划变更通知买受人后，开发商应立即与买受人签订补充协议，对相关变更达成谅解，以免造成不必要的损失。