谈房产税的节税技巧

　　房产税属于财产课税，按年征收，分期交纳。

　　我们现在执行的房产税条例，还是1986年制定的。大致是：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳(具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定)，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产等，免征房产税。

　　除条例规定的免税项目外，目前下列单位自用的房产也免税：铁道部所属的铁路运输企业；非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等机构；政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构，非营利性科研机构，企业办的学校、托儿所、幼儿园，公益性未成年人校外活动场所。

　　房产税的税率，若依照房产余值计算缴纳，税率为1.2％。若依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％。我们举两个例子来详细说明：

　　【例】某企业年初拥有原值500万元的房产。当地政府规定，按原值一次性扣除20％后的余值纳税，税率为1.2％。该企业应交纳的房产税为：

　　年应纳税额=500×(1-20％)×1.2％=4.8(万元)

　　月应纳税额=÷12=4000(元)

　　【例】某企业将原值500万元的房产，以每年60万元的租金租给其他单位使用，按租金收入12％的税率纳税。该企业应缴纳的房产税计算如下：

　　年应纳税额=60×12％=7.2(万元)

　　月应纳税额=÷12=6000(元)

　　对于拥有房产的企业来说，不管是按房产出租收入的12％征收，还是按房产余值的1.2％征收，房产税都不是个小数。但从这两个例子的计算结果我们可以看出，同是500万元的房产，按不同的基数计算税金，企业交纳的税金就不同，相差50％甚至更多。这其中就有节税筹划的空间。

　　对房产税的节税筹划技巧，我们归纳为“分、转、变”几种方式。案例讲解如下：

　　案例1：分——分别签订租赁合同，减轻房产税税负

　　这个案例的筹划效果是：节约了120万元税款，税负下降幅度35.29％。

　　企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房，宾馆、门面房等，这些都和房屋有关。涉及房屋出租，根据规定，新公务员法全文。就要按租金收入的12％交纳房产税。但往往企业出租的不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。税法对这些设施并不征收房产税。但是，如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那些设施也要交纳房产税了，很多企业的税负就是这样高上去的。看看纠纷。

　　某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。

　　按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：

　　交纳房产税为：2000×12％=240(万元)

　　交纳营业税为：2000×5％=100(万元)

　　两项合计为340万元。

　　也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12％的房产税。这确实有点冤大头。

　　出租工厂的第一年，这个企业老老实实(因为不知道当了冤大头)地交纳了340万元的税款。但在第二年找到我们咨询之后，他们的出租合同就“相见恨晚”地改变了，把一个租赁合同改变为两个租赁合同——厂房出租合同与设备出租合同。内容大致是：

　　甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。

　　虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：

　　甲方出租厂房交纳的房产税为：

　　1000×12％=120(万元)

　　依据2000万元和5％的税率交纳的100万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29％(120÷340)。

　　对于征收的特殊税种，我们在交易时应当充分了解税法规定，把不涉及该特殊税种的业务分开，就能减轻税负。

　　案例2：转——转化服务内容，想知道纠纷。减轻房产税税负

　　这个案例的筹划效果使企业直接减轻税负60万元，税负减轻率35.29％。

　　某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5％的税率交纳营业税50万元依据12％的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17％；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。

　　对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作思路如下：

　　首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12％的房产税。

　　其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。

　　通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：

　　节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元；

　　节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为：

　　500×12％=60(万元)

　　总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29％(60÷170)。

　　案例3：变——改变收入性质，减轻房产税税负

　　这个案例的筹划效果使企业税负减少45.12万元，税负减轻率42.97％。

　　某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5％，企业负担过重。

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