据介绍，2011年，济宁仲裁委受理各类案件479件，其中商品房买卖合同纠纷案件165件，占受理案件总数的34.4%，主要集中在逾期交房、逾期办证、一房两买、面积缩水和房屋质量等合同纠纷。济宁仲裁委通过调解和裁决的方式，妥善解决了纠纷，为当事人挽回直接经济损失838.3万元。

济宁仲裁委员会从165件商品房买卖合同纠纷案件中选出10个典型案例编印成册，希望能对广大消费者有所借鉴和帮助，并在发布会上重点介绍了其中三个典型案例，供广大消费者参考。

典型案例一:

房地产开发企业逾期交付的，应承担逾期交房的违约责任，赔偿经济损失。

【案例提要】张某与济宁×房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定张某购买开发公司建设的预售商品房一套，合同约定交房时间为2008年6月30日前，交房条件为经综合验收合格。合同签订后，张某将购房款全部支付给开发公司，开发公司于2008年7月29日通知张某上房。张某以开发公司无法证明该楼盘已通过综合验收为由拒绝上房，且双方就逾期交房违约金、返还面积差价等事宜协商未果。2010年7月，张某依据合同中的约定的仲裁条款向济宁仲裁委员会提起仲裁，要求开发公司承担逾期交房违约责任。

仲裁庭经审理查明，双方当事人签约时明确约定房屋交付条件为经综合验收合格，根据当事人意思自治原则并参照相关法律法规的规定，商品房在竣工后须经消防、规划、防雷、档案、人防验收等综合验收合格后才能交付使用。根据涉案房屋所属工程竣工验收备案表，涉案房屋于2008年7月3日仅通过了勘察、设计、建设、施工、监理五方验收，而消防、规划、防雷、档案等验收均在其后分期分批通过。鉴于开发公司未按合同约定的期限将符合约定条件的房屋交付张某，构成违约，仲裁庭依据有关法律法规，裁决开发公司于裁决生效后十日内向张×支付逾期交房违约金.74元。

【消费提示】

1、房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任，纠纷。支付给买房者逾期交房违约金。在此提醒广大消费者，购买商品房签订商品房买卖合同时，房屋的交付时间一定要约定明确，房地产开发企业一旦产生逾期交房，充分利用法律的渠道主张自己的权利，以维护自身的合法权益。

2、由于商品房的质量关系到生命、财产安全，如果商品房没有经过竣工验收合格或者综合验收合格，不符合合同约定条件和法定条件，买房者有权拒绝上房，因没有验收合格而引发的逾期交房违约责任应由房地产开发企业承担。在此提醒广大消费者，房地产开发企业通知上房时，一定要落实清楚该商品房是否具备了合同约定的或者法定的综合验收合格条件。如果没有验收合格，买房者可以拒绝上房，房地产开发企业应当承担因逾期而产生违约责任。典型案例二:

房地产开发企业协助买房者办理房屋权属证书和土地使用证，逾期的应承担逾期办证违约责任。

【案例提要】2005年12月23日，刘×与曲阜×建设综合开发公司签订商品房买卖合同，刘×购买商品房一套。合同签订后，民间借贷纠纷案。刘×向综合开发公司付清购房款元，开发公司于2006年7月17日将商品房交付刘×使用。合同第九条约定:开发公司协助刘×办理产权转移及确权手续;如须办理土地使用证，开发公司提供办理土地转移的有关证明，由刘×自行办理土地证。2007年12月，该房屋顶部出现多处渗水并乳胶漆脱落。2009年3月，房屋顶部再次出现多处渗水。开发公司就该情形作了书面说明并多次进行维修，最终未能彻底修复。后双方就办理房屋权属证书和土地使用证、房屋质量修复赔偿等事宜协商未果，遂形成纠纷。刘×依据合同中约定仲裁条款向济宁仲裁委员会申请仲裁并提交仲裁申请书，要求开发公司承担因延期办理房屋产权证和土地证产生的违约金元、限期办理土地使用权变更及房屋权属证书、赔偿因质量问题给刘×造成的损失元。

仲裁庭认为:合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行合同义务。刘×支付了全部购房款。开发公司应当按照合同约定履行合同义务但未履行，导致刘×未能及时取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担继续履行并赔偿损失等违约责任。由于合同未约定逾期办证违约金的计算方式且刘×的损失数额难以确定，仲裁庭认为开发公司应自法律法规规定的90日届满时起算违约金。鉴于刘×在仲裁请求中将违约金的起算时间定为2006年10月25日，仲裁庭尊重其意见。开发公司辩称系因政策原因暂不能办理两证，于法无据，仲裁庭对此抗辩理由不予支持。刘×入住后因房屋顶部两度渗水，开发公司对此认可并同意修复。刘×主张由于屋顶漏水对其装修及家具、灯具、墙内线路等造成严重损害，因其未提供确凿、充足的证据证明损失情况及计算依据，故对其要求开发公司赔偿因质量问题造成的损失的仲裁请求不予支持。

仲裁庭依据有关法律法规，裁决曲阜×建设综合开发公司于裁决生效后十日内提供办理土地转移的有关证明、协助刘×办理土地使用权变更及房屋权属证书并自2006年10月25日起至实际办理权属证书之日止以已付购房款总额为基数按照同期同类银行贷款利率支付违约金。

【消费提示】

1、房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权。消费者的最终目的应是要求房地产开发企业办理房产证，对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证义务的约束，督促及时履行相关办证义务。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。

2、房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房出现质量问题，房地产开发企业应当及时进行维修。本案中，就是因为刘×没有提交证明房屋存在质量问题的充分证据，仲裁庭驳回了刘×要求房地产开发企业赔偿因质量问题造成的损失元的仲裁请求。在此，提醒广大消费者，一旦房屋出现质量问题，一定要留有证据，比如照片、申请公证处现场公证、申请质量鉴定等等，以保护自己的合法权益。典型案例三:

买房者与无权处分的房地产开发企业签订的商品房买卖合同无效，应由收款者返还购房款并赔偿经济损失。

【案例提要】2008年3月5日，王×与李×订立商品房定购书，约定王×购买商品房一套，商品房交付时间应为2009年1月15日前，交付条件应为验收合格。合同同时加盖山东×集团有限公司项目部印章。签约后，王×依约支付首笔购房款元，但一直未接到收房通知。后各方协商未果，形成纠纷，王×遂依据合同中约定的仲裁条款向济宁仲裁委员会提起仲裁申请，要求山东×集团有限公司和李×返还购房款元、按银行同期贷款利率赔偿合同签订之日至末次开庭之日的经济损失、按照每月500元的标准赔偿自合同约定的交付之日至末次开庭之日的租房费用。庭审中，该公司称商品房定购书的签订主体李×并非公司职工，合同中的公章系其私刻，其行为只代表个人，不代表公司，公司不承担责任。李×则称因合同无效同意返还王×房款，但王×按同期银行贷款利率赔偿的请求过高，应按同期银行存款利率计算;租房费用的损失是否存在无法确定，即使有也非买卖合同所造成的直接损失，该请求不应支持。

为查明案件事实，仲裁庭根据王×的申请依法调取了济宁市城乡规划局调查情况说明、济宁市住房和城乡建设委员会调查笔录，查明涉案商品房所属楼盘建设单位另有他人，山东×集团有限公司系施工单位，而非建设单位。

仲裁庭认为:涉案商品房定购合同卖方为李×，合同加盖项目部印章。通过济宁市城乡规划局调查和济宁市住房和城乡建设委员会的调查，查明涉案商品房的建设单位并不是李×和山东×集团有限公司，即签订合同的卖方对涉案商品房并无合法产权，无权以自己的名义出售。仲裁庭依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定认定该合同无效，并溯及到合同成立之初。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，仲裁庭对王×提出的请求返还购房款元的主张依法予以支持。关于赔偿标准，仲裁庭依据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)和《关于修改最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复的批复》(法释[2000]34号)的规定，认定应以同期银行贷款利率计算。关于王×提出的赔偿租房费用的主张，虽合同约定2009年1月15日交房，但因合同系无效合同，不存在合同应当依法履行的问题，交房时间的约定无法律意义，且王×也未提交证据证明该费用系因李×造成的直接经济损失，故对此主张不予支持。

仲裁庭依据有关法律法规，裁决李×于裁决生效后五日内返还王×购房款元、赔偿王×经济损失.67元(合计.67元)。

【消费提示】

上述案例提醒广大消费者，签订商品房买卖合同时一定要对房地产开发企业的资信情况进行认真的调查核实，落实盖章单位是否存在，是否对商品房拥有合法的产权，比如，签订合同前或者交付购房款前，买房者要对售房者的拥有合法性产权的规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等等进行查看，以防上当受骗。售房者如果没有拥有合法产权的相关证明，不但造成商品房买卖合同无效，更贻误了买房者的购房时机，造成不必要的损失。