不动产登记是不动产物权转移合同的生效要件吗?(物权法实施前的

不动产登记是不动产物权转移合同的生效要件吗？
——对一起房屋买卖合同的法律分析
案情：
，原、被告双方经协商后，由被告出具一份其已经签名的买房合同给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢以人民币元的价格出卖给原告，定金人民币元，在12月15日前房款两清，违约方按房价20%支付给对方。原告看过合同后，当即交付给被告定金人民币元。在原告按照买卖合同的约定要交纳房款给被告时，被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告遂将被告起诉至人民法院，主张该买卖合同是合法有效的，http://5law.cn/info/a/sifa/jingjijiufen/2012/0705/263704.html。被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并承担支付违约金的责任。被告辩解：该房屋的实际价格远超过人民币元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同；同时，因双方没有到房产部门办理房产的过户登记手续，所以该合同是无效的合同，我只同意返还定金人民币元。
律师评析：
本案主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系问题。房屋属于土地之上的不能移动和一经移动即受到破坏或丧失较大经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属的依据。
不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容。不动产物权转移的方式有：买卖、赠予、交换、继承。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予及其他合法方式将房地产转移给他人的行为。”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记手续。据此，理论界普遍认为基于法律的规定，登记是房屋买卖、赠予、交换合同的有效要件。在司法实践中突出的表现是人民法院在审理此类案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。对于上述理论界的普通看法及法院实践中的作法，本人有不同认识。从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着，未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为。登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响。当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权转移履行行为与当事人之间已存在的债权行为是各自独立的。本案中原告虽然没有在合同上签名，但是原告始终承认该合同，没有对该合同予以否认。且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任，均作出明确的约定，因此我认为该合同是确立原、被告双方房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同的效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋买卖合同无效是错误的。
按照我国现行法律规定，不动产的登记是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权转移合同的生效要件。因此未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该诉争房屋，只是要求被告承担违约责任，被告在签约后反悔，拒绝出卖该房屋构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。原被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该房屋，则应当责令被告继续履行合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。
（本所律师：陈丽芬）
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