代理意见（此文章为飞翔79博客独家所有）

审判长、审判员：

受律师事务所委派，并接受本案人和美茶食店委托，特出席今天的法庭审理。庭前通过对证据及事实的掌握，现就本案的焦点问题提出如下代理意见：

一、请求确认三被告所签订的购销合同无效，同时，确认以该房产为抵押物的抵押合同无效。

从本案而言，应先确定这样的一个主从关系。首先，我店与金辉公司之间是一种被拆迁人与拆迁人的关系，在此种关系的建立中，我公司享有对拆迁房屋回迁后的优先受偿权。其次，金辉公司与刘显丰、白岩之间如果先抛开所谓的假购销的问题，那么金辉公司与这二人之间是一种商品房购销合同关系。那么，根据《商品房解释》中第七条及第八条所规定的内容看，你知道商标刑事责任 。我店拥有选择房屋所有权的权利，而对于商品房购销合同中的买受人即刘、白二人来说，则只享有的是要求开发公司一倍赔偿的权利。由此，代理人可以肯定的是，法律赋予被折迁人更为优先的选择权利。原因就在于此种债权是一种特种债权且具有物权优先的效力。

这种物权优先的效力主要体现在以下三个方面：第一，从拆迁的法律关系上看，我店与金辉公司看似处于一种平等的法律关系之上，但实质上，作为拆迁人的金辉来说，始终处于一种控制势态，处于强者的位置，而对于我店即被拆迁人来说，从一开始的被动迁拆到签订协议再到等待金辉公司的回迁入户通知，都始终处在一种弱势的地位。在这样一个强弱悬殊的位置，我公司合法权益的不受侵害更加重要，保护被拆迁人的利益，优先受偿更是完全符合我国的立法本意。

其二，我店与金辉公司之间是于2001年9月9日达成的拆迁安置协议，在协议中，我店与金辉公司之间已然明确约定了补偿安置房屋的位置、用途等，而这种安置的特定化，使得我店所拥有的权利具有明确支配的目标，又是符合物权客体特定性的特征，因此，在这样一种法律赋予的物权特性化的情形中，被拆迁人的利益也受到更进一步的保护。

其三，本案中，我店与金辉公司所签订的协议及刘、白二人与金辉公司之间签订的商品房买卖合同并非两个普通的买卖合同，也并非只要以谁先取得物权登记就认定谁一定享有对该两处房产的所有权。先抛开刘、白二人的购房合同的假，我们来谈我店与金辉之间是在明确的回迁房屋的位置、用途等基础上而签订的一种特种合同，此时的债权并非普通的债权，而是特定化的，完全具有担保物权性质的特种债权的性质，这种特定化的债权完全具备对抗第三人的效力，且不需任何登记公示的约束。

第四，从另一个角度分析，我店在未拆迁之前，是旧房屋产权人，而在被拆迁过程中，势必倒至我店对旧权利的丧失，而作为拆迁人的金辉来说，只有在我店所享有的旧的产权位置上进行开发，才会获得相关的利益。而在这一系列的问题中，金辉公司作为开发商占用我店所拥有的面积，我店拥有着两种选择权，一种是以货币形式补偿，另一种是房屋产权的调换，以达到我店对原产权利益的不受损害。在这样一种特殊的背景下，作为旧产权人的我店来说，“人和美”这个三个字在锦州早已毅立多年且如一个品牌、一份信任一样在大家的心中而扎根，位置的老地方更是深得大家纷拥而至，因此，我店选择房屋产权调换，此这种选择开始，我店所面临的将是失去了赖以生存的房屋所有权，而所享有的却是一种吉凶未补的期待权，这直接影响到的是我店的基本权利，因此，法律从人性化的角度赋予了我店享有对该回迁房屋的优先受偿权，也就是前述所称的特种物权优先性，这种优先性是平行于物权之上的优先。

基于以上几点，结合本案看，我店所享有的这种物权优先权完全可以对抗刘、白二人的商品房买卖合同，更何况，庭审中金辉公司也自认了刘、白二人只是名誉产权人，二份商品房买卖合同是虚假的，目的是为获取银行贷款，在这样一种虚假的合同存在的情况下，更是无法对抗我店与金辉早已签订的安置补偿协议。因此，我店请求贵院依法确认我店对此二处房产的所拥有的权利。

二、请求依法确认此两处房产所办理的抵押登记无效。

我们对刘、白二人与中行所签订的借款合同的有效与否不作任何表态，但是针对此借款合同而行成的抵押合同我店有理由认定存在错误之处，不应予以保护。

在诉状中，我店将中行列为第三人，而依据《合同法》的规定，法律保护善意第三人的权利。明知从定义的角度解释是知道或应当知道，即故意或重大过失。除此两种之外的一般过失称之为善意。而就本案而方，中行在整个一系列的抵押贷款操作过程中，出现如此重大的过错，已不具备善意第三人的构成要件。

庭审中我店向法庭详细的阐述了中行在办理抵押贷款中存在的明知。第一，笔迹不同；第二，在办理房产公证过程中，刘、白二人及其二人妻子向中行所提供的资信证明中的企业单位的公章与他项权利中需要有办理人所在企业单位公章加盖处的公司完全不同；第三，中行在办理抵押登记过程中，所有的程序都为同一天，而同一天内，如果有四人同时到场的情形，那么，为何有债权声明、抵押物清单、抵押声明有的是一人签字有的则是二人共同签名，更让人难以理解的是，二对夫妻同时到场的情况下，在抵押合同中均只有一人的签字。根据本案抵押合同第十九条的规定，借款人抵押共有人签署的债权声明、抵押声明、抵押物清单、借款收据都是合同不可分割的一部分，因此这种签字的效力更是至关重要。

同时，依据银行在办理抵押登记过程中的操作规程来看，银行在办理过程中首先对借款及抵押人所提供的文件的合法性真实进行调查，初审、复审，如此严格的审查环节确恰恰看不到这么多矛盾之处，足可认定这种行为是明知的。所谓善意，是指第三人不知道或不应知道登记的错误，如果第三人明知错误或应当明知登记错误则为恶意，不受登记公信力的保护。同时，在庭审中，中行也表示如此大的贷款是经过省行或其他重要部门审核，那么如此大的露洞确恰恰没有看到，足可认定并非善意第三人。因此，在银行所备档的整个借款档案中，错误诸多，尤为严重的他项权利处的签字及单位的公章均是最大的错误，而作为审查的银行在办理整个消贷过程中，应是完全熟知整个过程，处处不可存在问题。因此，银行并非善意第三人，就本案而言，此抵押合同不应受到法律的保护。

另，作为就同一标的享有者的人和美，在此标的物的权属上与中行之间的关系系优先权人与抵押权人的关系。所谓优先权，是指由法律直接规定的特种债权的债权人享有的优先受偿的权利。是一种特别优先权是平行于担保物权之上的特种物权。而依据我国就优先权与抵押权的司法解释中，同时依据《合同法》第286条对优先权法定的规定，可以明确，作为优先受偿权的人和美应优先于抵押权人的中行受偿。同时，作为中行在整个抵押行为中存在重在过错，抵押合同更不应成立

审判长、审判员，人和美这三个字从很早就已在锦州扎根，且其的点心也是闻名久远，而那个时候还不存在现在的好利来或其他的糕点店，就是这么一个让人怀念的名字这样一个政府为大家谋福利的点心店，从迁拆至今，所有制作点心的机器一直睡在库房里，所有制作点心让大家认可的那些师傅一直在家等待房屋的早日落成，能再为锦州人的幸福带来一点色彩，但另人伤心的是，开发商的行为直接导致一家拥有百分之七十的职工股的国企就这样一直处于摊换状态，一个昔日在锦州发光发彩的企业经金辉公司的开发而面临破产，如此的惨境是谁都不希望看到的，为了维护我店的利益，同时也为了维护我店百分之七十职工股的权益，我店再一次恳请法院依法维护我店不要在开发商的手晨被毁，也不要让国企的所有职工面临无饭可吃的境地。