北京房产律师 房地产律师 二手房律师 房屋买卖合同纠纷案例：房屋买卖合同违约金约定过高时，当事人可以要求调低

本案是专业房产律师张仁藏（盈科律师事务所（中国区总部）合伙人律师）承办的一起房屋买卖合同纠纷案件。

【基本案情】2010年4月11日，杨某作为出卖人与高先生签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将房屋出卖给高先生，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高先生因为逾期付款形成违约，高先生在万分焦急的情况下找到了张仁藏律师。在张律师详细专业的讲解之后，高先生决定聘请张律师提起诉讼，要求解除合同、返还购房款，并愿意承担相应的违约责任。

在庭审中，杨某提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元，因为杨某提起反诉，合同。早在张律师的预料之中，因此高先生并没有要求15天的答辩期。

【张仁藏律师】的观点：

一、高先生的解约行为并未给被告造成任何损失，合同约定的违约金过高，根据合同法114条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

1.原告解除合同的行为没有给对方造成任何损失。至于被告作出的房价下降的抗辩，原告认为1、在石景山区玉泉西里二区房价并未实质性下降，被告主张房屋价格下降，应承担举证责任。

2、涉案房屋只是暂时滞销，并没有带来实质上的差价损失。

3、房屋并没有贬值，只是受新政影响，房屋增值的幅度小了。

4、楼市受市场及国家政策变化影响较大，买卖合同 。出现暂时的价格波动属于正常现象。

二、关于被告为履行自己签订的房屋买卖合同而作的房产抵押消费贷。

1、被告作为买方与案外第三人签订房屋买卖合同后支付购房款，是被告应履行的合同义务，至于被告采用什么样的方式筹集购房款，以及在筹集购房款过程中支付了什么费用，均是被告应该支付的费用，该费用与原告无关，不得要求原告支付。

2、在原被告签订房屋买卖合同时，并不知道被告与案外第三人签订了另外的房屋买卖合同，根据《合同法》第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，事实上合同。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此被告在履行其与案外第三人之间的合同时支付的费用，不能要求原告支付。

三、存量房屋买卖合同的履行程度不深。

四、是因为楼市新政的出台、第三人的原因而违约，属于被动违约，主观过错程度不大，不存在恶意。

五、守约方的预期利益；房屋价格受市场及国家政策的变更波动较大，一时房屋的滞销并未给被告造成实质上的损失，在北京对住房有刚性需求的人很大，早晚还会房价还会上涨。房屋并没有贬值，只是受新政影响，房屋增值的幅度小了，被告完全可以等待房价回升之后再行出卖，因此原告的解约行为并未给被告的预期利益造成任何影响。

六、诚信信用原则：1、由于房屋未能及时出售，导致无能力履行合同，原告履行了及时通知的义务。2、在合同的签订和履行过程中原告不存在隐瞒真相、恶意违约的情形。

七、从公平角度，如果让原告承担房屋总价款20%的违约责任，是显示公正的。

本案的承担法官采纳了张仁藏律师的代理意见，将违约金的金额予以调低。高先生对此判决结果表示满意。