文/本刊记者 甄爱军

文前提要：和沈默荷兰园类似的低成交乃至零成交楼盘大多集中在外环以外。实力一般的中小开发商如果仍销售不畅，将面临更为严峻的局面，对此广大购房者应该引起足够的重视。

沈默荷兰园事件并不是一个孤立的事件，而在现实情况中，诸如沈默荷兰园的楼盘还有不少，那么对于这些楼盘来说，是不是也面临着象沈默荷兰园一样的困境呢？记者近日查阅网上房地产发现，尽管3月份上海楼市呈现回暖迹象，部分楼盘成交量明显放大，但是，像沈默荷兰园一样经历半年多的低成交乃至“零成交”的楼盘也有不少。

“零成交”楼盘不止沈默荷兰园

记者根据“上海网上房地产”网站公布的统计数据发现，在外环以外的区域，很多楼盘自调控之后，成交量便直线下降，成交状况一直不能好转起来。如位于南汇区周浦镇内的汇丽苑四期，从2005年8月至今年4月，连续4次开盘共推出673套房源，但是在过去的8个月时间内，成交量为零。而与之形成鲜明对比的是，该楼盘在2004年9月份推出三期房源时，在两个月时间内120套房源就售出118套。

记者发现这些低成交楼盘大多集中在外环以外附近，而且开发商的实力一般。

表1：部分低成交乃至零成交楼盘（数据来源：网上房地产，统计截至4月11日）

大小开发商分化

不可否认的是，相对于大型开发商来说，中小开发商抵御市场风险的能力要弱得多，因为他们获得融资的渠道与大开发商不可匹敌。

我们先看两个实例。2005年年中，上海房地产50强之首的绿地集团取得了农行总行和工行总行的授信，其中农行授信额度高达30亿元。同时，绿地集团还将融资的目光投向了海外， 2005年底，与德国国际房地产投资银行(HI)达成合作协议，获得高达7亿元人民币的贷款额度。这表明，多元化的融资渠道满足了企业快速发展的需要。口头合同法律效力 。同样，在2005年初，当众多开发商正在为资金而发愁时，复地集团却与摩根士丹利签署一份与配售有关的股份配售协议，共配售1.46亿股新H股，融资约4.05亿元港币。

而这却是小开发商无法做到的。目前上海的小开发商融资渠道较为单一，只能最大限度地依赖银行，但从去年宏观调控开始，银根快速收紧。小开发商原本还有房产信托可以依赖，但在2005年9月1日，银监会向各地银监局下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（“212号文件”），为房企融资又提高了门槛。银行、信托此路不通，饱受资金链紧绷折磨的房产商想到了民间借贷，甚至是高利贷。记者所熟知的一位房产中介老板，现在索性关门做了融资中介，他的目标客户是受资金困扰的小开发商。

当楼市成交量大幅萎缩后，中小开发商原先利用预售款，打时间差滚动开发的模式就行不通了，隐患已然显现。

由此，我们可以看出，目前发生在上海楼市的沈默荷兰园事件，昭示着上海大小开发商出现了分化，在未来一段时间内，如果销售速度仍然保持低水平的话，可以断定还有更多的开发商受困资金问题，难保像沈默荷兰园不会再次上演。