2008年01月02日 10:45《理财周刊》 记者 甄爱军

京沪高速铁路犹如一条黄金通道，在这条通道中的一些重要节点上，会涌现出众多投资机会。专家提醒，如提前介入投资房产，则可能会获得不错的收益，但与此同时，区域潜力也是其中的关键和前提。

京沪高速铁路的建设，为房产投资者提供了无限的遐想空间。有专家表示，随着京沪高速铁路的建设，将会对沿线设有站点的城市经济起到极大的促进作用，而这种促进作用转化为购买力，将会促使当地房价的稳步提升。

京沪高速铁路纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省，连接环渤海和长江三角洲两大城市群，中间设立19个车站，是我国第一条具有世界先进水平的高速铁路，它的建成通车，不仅对改善京沪两地之间的运能起到至关重要的作用，同时也会成为沿线城市化进程加快的推手。因此有专家提出，提前布局京沪高速铁路沿线，应该能够获得更多的投资回报。在此，本刊记者对沿线一些有潜力的城市进行重点分析，以供投资者参考。

布局京沪高速沿线正当时

京沪高速铁路无疑一条黄金通道，而依靠这条黄金通道，投资者提前介入，肯定可以分得一杯羹。中国海外企业发展中心主任孙飞博士在接受记者采访时表示，京沪高速铁路对沿线城市经济所产生的积极作用是非常明显的，最为直接的将会在信息、物流、旅游等方面将会形成巨大的促进作用。

的确，京沪高速铁路投入运营后，直达高速列车运营时间只需5小时，比目前京沪之间动车组列车运行时间缩短近一半。与此同时，中间各个城市与北京、上海之间的交通时间也大大缩短，如廊坊到北京只需半个小时，常州、无锡到上海的交通时间也可控制在半个小时之内。

上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅博士分析认为，随着高速铁路的建设，原来各地之间的封闭将会打破，从而形成一条有机的链条，而链条上的各个城市之间的联系必然加强；与此同时，高速铁路将有效缩短各个城市之间的交通时间，尤其是缩短北京、上海两大房价“高地”与沿线二三线城市之间的交通时间，这会让价格“高地”城市的辐射作用随着交通时间的缩短而增强。

目前分布在京沪高铁线路上的城市，根据其房价水平可以分为三个梯队，第一梯队为天津、济南、南京、苏州等4个城市。第一梯队的特点是房价已经上涨到了一个较高的水平，如根据有关机构监测数据显示，近段时间天津全市均价在7400元/平方米上下浮动，南京与之相当，苏州稍低，但也达到了6800元/平方米左右，济南最低，约5500元/平方米左右。第一梯队城市的综合经济实力较强，而且房地产市场发展得比较成熟，因此受京沪的影响不会很大，反而会对附近二三线城市产生影响。

第二梯队则是靠近京沪两地，或者靠近天津以及各省城的二线城市，如河北省的廊坊市、山东省的泰安市、安徽省的蚌埠市，以及江苏省的常州市、无锡市、昆山市等。这些城市原本距离一线主要城市就不远，其交通时间均可控制1个小时之内，因此这些城市的房地产市场发展也比较充分，房价相对来说也不低。如今廊坊目前均价已接近5000元/平方米水平，相对2000年已经上涨了三倍。北京人已经成为廊坊住宅市场的一个组成部分，据廊坊市建委提供的数据，2006年廊坊市一共新建各类住宅156万平方米，销售率达到80%以上。而据初步统计，这些房子中，有近20%卖给了北京人。

再比如昆山距离上海只有半个小时的车程，最近几年其房价受上海的带动，尤其是上海购房者的直接参与，目前房价也一路上行，目前市中心区域售价超过7000元/平方米的楼盘比比皆是，如清风花园、和兴东城等楼盘售价均超过这个水平。无锡、常州由于夹在南京、苏州两大城市之间，其房价也在4500～5000元/平方米之间。

相对来说，第二梯队受到京沪高速铁路的影响较大，随着铁路建成投入运营，这些第二梯队的城市距离京沪两地的交通时间将会有效缩短至半个小时之内，对当地的房地产市场来说，其房价参照体系将会重新设立，而两者之间的差距值得投资者仔细掂量。

剩余的城市则划归为第三梯队。第三梯队城市基本为三级城市，它们距离京沪以及天津、济南、南京等主要城市较远，其房地产市场发展也不是很充分，因此各地房价水平并不高，基本上处于3500元/平方米以下水平。如沧州市、宿州市、徐州市、滁州市等均是如此。专家表示，对于此类价格洼地城市，合同的订立 。将会明显受到京沪高速铁路的影响。“京沪高速铁路将会使得一些低价地区向高价地区靠拢。”沪上一位业内专家说。

国家虽然仍在持续对房地产市场进行调控，但现实是国内的房价一直没有停止过上涨步伐，尤其是2007年，连盘整了一年多的上海也加入了上涨的行列。房价的高企，会不会压缩京沪高速铁路沿线城市的升值空间？邹毅表示，各地城市居民抱怨房价过高，这并不会成为房价继续上涨的阻力。他认为，随着经济的持续增长，房价再次上涨的可能性非常大。

不过他提醒说，京沪高速铁路的建设，并不会导致沿线城市的暴涨，因此投资沿线城市楼市要做好长期准备，“不能像2004年前后温州投资者‘炒房’那样快进快出，只有长线投资才能获得较高的回报。”他如是说。同时他认为沿线楼市的商业项目，尤其是与旅游、会展等相关的商业地产，会最先表现出强劲的升值潜力；而住宅项目则会随着京沪高速铁路对经济推动力的缓缓释放，不断上涨。

五大“洼地”城市可重点关注

那么，沿线有哪些城市可以重点关注呢？专家表示，可以重点关注房价“洼地”城市。形成房价“洼地”的原因有很多种，诸如当地的经济发展速度较慢，所以房价上涨速度相应也不快；或者当地的房地产市场产品结构比较单一；更有甚者是当地房价尚未完全启动。房价“洼地”并非没有提升潜力，只是缺乏相应的“催化剂”，而如今京沪高速铁路则完全能够起到这个作用。

本刊在此选择沧州、德州、徐州、宿州、蚌埠等5个城市进行重点介绍。在此需要说明的是，此次没有入选的其他城市，如济南、镇江、昆山等城市的房价并非没有上涨的潜力，只是相对而言，前者的上升空间更大一些。

沧州：房价上升空间不小沧州站是京沪高速铁路的第五站，乘坐京沪高速铁路到北京，只需一个小时。目前沧州站址已定在沧县东纪家洼村附近，距沧州市区迎宾大道约4.8公里。

记者在浏览当地的专业房产网站时发现，沧州目前的房价已经超过3000元/平方米大关，主力房价在3500元/平方米左右。如地段、品质都不错的南环欣欣花园，一套面积在120平方米的三房，报价为40万元。此外，外围区域的房价较低，如新华区的房价仅超过2000元/平方米。但这样的价位与北京、天津还有很大的差距，因此可以预见其未来上涨空间不小。

专家分析认为，京沪高速铁路“拉近”了沧州与天津、北京之间的距离，乘坐高速铁路到北京只需一个小时，到天津也在30分钟左右，两地的高房价现实，尤其是北京的房价早已跨入“万元俱乐部”，这相对沧州的价位，落差巨大，因此受其带动将不可避免。

德州：房价低估有待提升京沪高铁在德州市境内长87.8公里，途经德州市经济开发区、陵县、平原、禹城、齐河五县市区，在经济开发区设置德州高速站。

德州是山东的北大门，与京津冀经济圈相接，但与山东其他地区相比，德州的房价并不高。记者通过当地的中介公司了解到，目前市场上主力房价在2500～3000元/平方米之间，如出自高地世纪城、一方雅苑等小区的房源，报价均在这个水平。在售楼盘中，最高的为天一明珠，报价在3500元/平方米。

专家分析认为，德州市的房价被低估。随着京沪高速铁路的建设，德州与京津冀经济圈的通道将会打开，当地经济发展速度将会加快，这会促进当地的房地产市场发展。而与此同时，德州与京津两大城市的交通时间可以控制在一个半小时之内，犹如京津两大城市的近郊。

徐州：品牌开发商抢先入驻 据徐州市规划局发布的消息显示，京沪高速铁路徐州站选址确定在东贺村东南。京沪高铁建成后，从徐州市到北京和上海都只需2小时，大大缩短了时空距离，提高了联系的便利程度。想知道要约的撤销 。

徐州的房地产市场正在升温，目前来自港、沪两地的地产巨头纷纷入驻，如香港中新集团、上海绿地等已纷纷出资拿地，准备在徐州大展一番手脚。而江苏本土的企业如江苏房地产投资有限公司、南京中央商场股份有限公司、福州润敏投资公司等公司也不甘落后，一时间，徐州成为开发商的必争之地。

专家表示，徐州是江苏的房价低谷，相对镇江、无锡、常州等城市来说，还有差距，但也正是这种差距的存在，为徐州预备了进一步上涨的空间。徐州的房价尚处在上涨阶段，记者了解到，目前在售的楼盘中，主力房价在3000～3800元/平方米之间，如君廷河畔、如意家园、日成奥运城等楼盘的价位均在这个水平。高位已经接近6000元左右，如在售的楼盘中，华厦天山绿洲二期的均价在5500元/平方米，部分房源售价已经超过6000元/平方米。

宿州：借力高速铁路房价发力 根据规划，京沪高速铁路在宿州设站的具体位置在苗庵和蒿沟之间，距泗永高速公路苗庵出口3公里，距离宿州市区约28公里。

据了解，宿州的房价主要以位于市中心的花山区为制高点，目前区域内在售楼盘均价普遍超过3000元/平方米大关，如汇翠名邸售价为3500元/平方米，名筑苑的售价甚至达到4000元/平方米；而距离市中心较远一些的区域如埇桥区、经济开发区、高新开发区的价位则相对低一些，目前售价在2000～2500元/平方米之间，如港利"锦绣江南、新都市华庭的售价均在这个范围内。

随着高速铁路的建成，这对宿州物流业的发展将起到极大的促进作用，因而有力提升农业产品加工以及制造业的发展，而这能带动当地经济发展。据了解，宿州的煤炭储量巨大，民营经济发展比较快，而交通状况的改善，将会更加促进当地的经济发展，可以预见，房价稳步上涨并非难事。

蚌埠：枢纽站汇集海量人流 蚌埠地处铁路枢纽，并且拟建的合蚌客运专线将通过蚌埠高铁站连通京沪高铁，综合多种因素，蚌埠站设计规模较大。该站选址位于蚌埠市东海大道以南。该站预测年发送旅客近期907万人，远期1192万人，车站最高聚集人数为1500人。

蚌埠的房价在今年上半年经历一轮快速上涨之后，目前涨幅有所放缓。根据2007年11月份全国70大城市房屋销售价格指数，蚌埠地区同比上涨10.8%，与全国的10.5%相当。目前蚌埠在售的项目主力价位在3200元/平方米左右，如龙湖春天、怡康新都花苑、翡翠山庄、阿尔卡迪亚蓝天城等楼盘售价均处于该水平。

不过就楼市发展而言，蚌埠市应属起步阶段，目前蚌埠二手房交易依然不是很活跃，而从京沪穗三地的发展轨迹来看，只有等待二手房市场完全活跃起来之后，才能表明当地的房地产市场已经完全起步，而蚌埠正处在起步阶段。

小资料：京沪高速铁路

据铁道部公开信息显示，京沪高速铁路正线全长约1318公里，与既有京沪铁路的走向大体并行，全线为新建双线，设计时速350公里，初期运营时速300公里，全线共设置21个客运车站。该项工程预计5年左右完成，2010年投入运营。

全线设车站21个：北京南、新廊坊、天津西、华苑、新沧州、天一州、新济南、新泰安、新曲阜、新枣庄、新徐州、新宿州、新蚌埠、青岗、新滁州、南京南、新镇江、新常州、新无锡、新苏州、新昆山、上海虹桥。

《理财周刊》
关键词：京沪高速铁路 不动产投资