| 由于历史的原因，国内现存房屋的产权性质比较复杂，有公房、商品房、房改房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、廉租房、小产权房等。 1 、公房 也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房 。 2 、商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。 3 、房改房 又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房是基于政策规定下的职工住宅优惠，具有福利性质，其中往往还存在单位与个人共有的情况，在买卖这类房改房时其出卖单位可能存在优先购买权，购买人如果不慎就可能造成侵害共有人优先购买权的可能，造成买卖无效而致购买人损失。在进行房改房买卖时，应该先确认产权的房主是否与卖房人是同一人，你看要约的撤销 。买房者可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。 4 、集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资房属经济适用住房范围 ，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。若出卖人拥有全部产权，当然可以将房产依法转让。只要交易双方办妥过户手续即可。但卖方若只享有房产的部分产权，其单位就可依据法律及与员工的约定，享有对员工的转让行为设定限制条件、优先购买等权利。此时，就有必要前往该单位了解有关情况。查明单位允许转让后，才能进行交易。 5 、经济适用住房 是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。《南宁市经济适用住房管理办法》第四十九条 经济适用住房购房人拥有有限产权，只能自住，不得用于出租经营。 第五十条 申请家庭自取得房屋所有权证之日起 5 年内，其经济适用住房不得直接上市交易； 私下交易经济适用房的行为具有很大的风险性，各地对经济适用房的交易均有许多限制性规定，如5年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费等。因此，对经济适用房进行买卖的弊端，往往要到几年后才能凸现出来。很多人由于在购买房屋之初，年限未到不能办理房产证的过户手续，因此交易的结果是有房无证，属于无效的交易，所以最终导致的结果是合同无效。现实中，由于五年内房地产市场走势难以把握，因此极易发生五年后房价或涨或跌，交易一方反悔不愿过户的情况，房产登记买卖双方不到场该房就无法过户，纠纷就此发生。因此，房管部门告诫买卖经济适用房的市民，这类交易很不安全，因此引发的纠纷由于得不到法律的支持，极易导致个人经济损失。甚至有些房主会持房产证再次将房子卖给其他人，从而牵涉出二次交易的纠纷。 6 、拆迁安置房 是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束 。所以和一般的商品房交易有很大的不同。被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险，第一，房价上涨容易诱使卖方违约。第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。第三，易受不确定因素影响。 7 、廉租房 ，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售 ，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 8 、小产权房 是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。$ f$ e+ D- G房产论坛,装修论坛,业主论坛目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法 建设的。非集体经济组织成员 购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的。小产权房是违章建筑，政府可以限期拆除或强制拆除，以后碰上拆迁，也无法得到补偿。 面对以上林林总总的房屋权属概念，购房者会感到无所适从，而卖房者出于利益的驱使，往往会回避或淡化交易可能给买房者带来的风险，当买房者发现风险来临时，则已深陷其中，纠纷也就不可避免的产生了，买房却买来一连串的麻烦，而要解决这些麻烦，既费时费力，最终还不一定得偿所愿，更有甚者，房财两空。 为了保护买房者的合法权益，我建议买房者在买房之前，第一要向有关部门及法律人士了解清楚相关法律、法规及政策的规定，依法行事；；第二买房过程中要小心谨慎，切不可为了贪便宜而产生侥幸心理，轻信他人，必要时可以委托正规的房屋交易中介机构来进行操作；第三交易过程中，要注意收集保留相关的合同、协议、票据、其他文字资料等证据，这些证据既可以对整个交易过程进行见证，又可以在发生纠纷时支持你的诉讼请求。 (责任编辑：admin) |
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