律师说案

2001年9月，原告曹红笑购买了位于北京市石景山区×××路某小区2号楼1501室期房。2002年7月1日该房屋交付。同年8月1日，曹红笑进该房察看，发觉由于楼上住户闫松梅装修施工，致使曹红笑所购1501室房屋天花板37处贯穿，客厅天花板发生开裂；并有水渗印迹，厨房、卫生间及南北卧室顶部预埋电源线断路，照明灯不亮，后又得知闫松梅曾将自己住房北卧室的窗户撬开，擅自入室进行修补。为此，曹红笑在物业公司工作人员的陪同下，找到闫松梅进行交涉，闫松梅承认上述事实，并表示愿意承担相应赔偿责任。

但此后，曹红笑多次要求被告承担责任，闫松梅均以种种理由推脱。闫松梅的行为造成曹红笑原定11月出租房屋获取收益的愿望落空。2006年11月，曹红笑将闫松梅诉至法院，请求法院判令被告闫松梅将自己房屋恢复原状；并赔偿自己三个月预期房屋租金人民币9000元，律师代理费人民币1500元及承担本案诉讼费。

以案说法

在审理过程中，被告对原告起诉的事实无异议，但辩称，被告在装修住房过程中，由于房屋楼板厚度不够，施工人员不慎将1501室楼板打穿，被告本着邻里和睦相处的原则，主动提出为原告房屋恢复原状，但由于原告要求苛刻，致使问题迟迟得不到解决，现被告同意为原告房屋恢复原状。但认为原告所要求的租金，只是一种推测，现实中并未发生，不同意承担；同时认为，法律没有强制当事人必须聘请律师参加诉讼，这是当事人的自愿的行为，花费的律师费应由其自己承担。

庭审中，原、被告达成一致意见：由被告聘请第×建筑工程公司，并使用环氧树脂材料对原告房屋进行修复。

经审理法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，如给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案被告在装修房屋时，因施工不慎；造成原告房屋的屋顶及照明线路被损，对此被告理应承担民事责任。现双方对房屋受损之处恢复原状，达成一致意见，与法不悖，应予准许。原告要求被告承担为本诉讼聘请律师支付的费用，并要求被告支付租金损失，无法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内将原告所有的×××路1501室房屋进行修复并恢复原状。二、驳回原告的其余诉讼请求。本案受理费人民币430元，由原告负担人民币380元，被告负担人民币50元。

专家意见

本案为城市居住小区的相邻关系纠纷。所谓相邻关系，是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻权的权源是相邻不动产的所有权或使用权，其实质是法律对相邻的一方不动产的所有权或使用权的适当扩展对另一方的权利的限制。

相邻关系最早是在农业生产中发生的，随着社会的发展，相邻关系的内容不断扩充，由最开始的土地使用权扩展到不动产所有权，由“平面”的相邻到“立体”的相邻。纠纷内容也由过去城乡常见的因截水、排水、通行、通风、采光等相邻纠纷逐渐集中到因野蛮装修、废气、噪声、粉尘损害等相邻纠纷。相邻关系主要包括两方面的内容：相邻便利的提供及相邻妨害的排除。以下对城市住宅小区内的相邻关系做一简要说明：

（一）相邻便利提供

区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。

对此相邻便利提供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。

这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面：相邻排水供水关系、相邻管线安设关系。

1、相邻排水供水关系

在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采取其他方法来切断水的这种自然流动。同时，若其他区分所有权人因排水或供水出现问题而需要进入某专有部分进行管道维修时，该专有部分所有人应给予一定的便利，无正当理由不得拒绝。

2、相邻管线安设关系

区分所有权人因安设管道（如太阳能热水器的水管）或线路（如通讯电路）而有必要经过他人的专有部分时，他人应当允许。但安设方应本着不影响他人专有部分的使用及美观的原则进行安设，并对于因安设而造成的损失给予补偿。

3、进入权

在区分所有建筑物的相邻关系中，还存在着一种相邻便利提供的义务，即容忍他人进入其专有部分取回其所有物或进行其他必要的活动的义务；对应的，另一方所享有的权利即称为进入权。

在实际生活中，进入权大多数表现为居民的物品因外力（如风力）或其他原因而掉入他人房屋、凉台，他有权进入该房屋取回该物；或者某人家中需要施救（着火、抢救小孩）或忘记钥匙，需要通过邻人房屋进入时，邻人应当给予进入的便利。这种便利也许是提供给邻居本人，也许是提供给施救者（如消防警）。当然，如果邻人因提供这种便利而受有损失时，可以向受益的邻居要求赔偿。

4、相邻通风、采光、取暖关系

如果某一区分所有权人为了改善其专有部分的通风和采光而改变其专有部分的现状，这一改变并未影响邻人的，其他的区分所有权人应予以容忍。

由于暖气的供应系统与排供水系统相似，所以处理相邻取暖关系应遵循相邻排供水关系的同一原则。

（二）相邻妨害排除

区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。若区分所有权人违反该项义务，并经请求仍不停止的，被侵害业主可以请求人民法院为必要的处置。

1、相邻防险关系

区分所有权人在使用自己的专有部分时，有防范他人专有部分因己之使用而受险的义务；违背这样的义务给他人造成危险或妨害时，负有停止侵害、排除妨害、赔偿损失的责任。由此而形成的区分所有权人之间的关系，即为相邻防险关系。

区分所有人改建或增建自己的专有部分，而须拆除其内部梁柱或墙壁的一部分或全部时，该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的范围，但若因此将危及整栋建筑物的安全时，其他区分所有权人可以违反共同利益为由，加以禁止。

2、相邻环保关系

区分所有权人未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有部分（如在纯居民楼内开设小型工厂）或者不当地使用专有部分（如将自家的油烟机通风口对着邻家的窗户），产生的振动、噪音、废气等往往会影响邻近区分所有权人的居住环境和身体健康。区分所有权人对于来自其他专有部分的有害物质的入侵或噪音、振动的干扰，有权要求停止侵害、排除妨碍，但还要考虑当地实际情况和是否超过了一般人的容忍限度。在容忍限度内所受损失，可根据公平原则酌情给予补偿；若超过容忍限度，则相邻一方才能行使排除妨碍请求权和不作为请求权。

区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。

策略提醒

一、如遭遇相邻关系纠纷时，建议依次采取以下措施以妥善化解矛盾并切实维护自己的合法权益：

1、先行和解。人们通常能自主选择住宅的地段、层次、朝向，却无法选择邻居，因此邻里之间应和为贵，凡事多商量、互敬互让。

2、让物业服务公司出面进行调解。如果双方沟通不畅，发生纠纷的缘由又在物业服务公司的职责范围之内，让物业服务公司出面调解通常能有效防止矛盾激化。

3、善于借用社会第三方力量。如果双方分歧较大，物业服务公司出面调解也不能解决矛盾，则可以向当地居委会、房管所、司法所等机构寻求帮助。上述机构都具有调解职能，且通常都配备了较有经验的专职或兼职调解员。

4、诉讼。如果通过上述途径均不能解决矛盾，则诉讼为最后一救济途径。诉讼的优点是具有权威性和强制力，但缺点是成本较大、不够便捷，所以如果不是迫不得已，不要选择诉讼作为解决邻里纠纷的唯一方式。

二、从法律实务的角度，相邻权纠纷尤其是因相邻关系造成的损害，在诉讼过程中较为关键的是相关证据的固定和保存。对此，请注意如下事项：

1、如因相邻关系给自己的财产造成损害，通常私自对现场的拍照、录音等形成的材料在法庭上不能作为证据使用，因此应及时向居委会或物业服务公司等报告，并要求其出具证人证言。

2、在上述调解过程中，通常会形成调解笔录，其在法庭上也可作为证据提供。

3、对现场进行公证。公证的证据，对方通常无法反驳。

4、如损害较大，计算损害的金额，需要找专业的评估机构进行估价。

(摘自拙作【房地产律师以案说法】一书转载请注明作者及联系方式作者:刘志刚律师联系方式)

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