| 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： % T4 d( I# [! K 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 # r3 [& a2 E6 i8 |+ z 2中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办5 V& I1 M7 W8 L# r4 m: J4 R .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 ! r0 b+ h+ P: R: _W4 ~: L 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办3 J/ U, N2 {- `% L 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 中国会计社区2 n4 i6 I/ i{& @7 a3 d8 b 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 9 @$ Y- T" v/ H; a 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 * B* ~+ m1 M0 Q 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 中国会计社区9 {, w5 GD3 C2 R5 j1 A9 `/ _ 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 自营开发工程成本的核算 (一)中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( k" e8 a* Y1 D* g 二、材料费的核算 中国会计社区: V7 z) ]5 B2 P5 q0 q' l 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额） 中国会计社区$ j4 A9 ~1 t# t$ Z# I 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区5 W7 H" n3 y0 xm 本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量 4 ~( w9 R4 r: g" t/ Y: l% V 差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办: Z7 y( Pv8 }4 V 某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价 * m) ]+ _0 ]9 o 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 6 ~: P. @6 C2 B. i8 ?# m6 F4 G 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办# V2 [: B7 y, f( J- P “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，税收种类。即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 7 J% r: y1 ^' cv4 g0 V! A* u 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 中国会计社区- v9 X5 ~' X( @- U, }9 c 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办% X( Y; b( B- h0 g+ ]8 P4 J9 m 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 # ]9 Y7 oU: M1 e机械使用费的内容，一般包括： ' G; b3 ?- f- R2 K0 D1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 7 d9 N8 V. G; U# l3 ]- z中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 z' w2 K! O( E. u 3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区$ t2 I9 Z& x% E; S7 {2 k' ]& ~8 t6 B 7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 ! p* f0 L# e. r+ k, Y 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 中国会计社区& v1 h; K* ]. O- X3 y 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 中国会计社区& q1 a7 [4 Zy2 `7 A 借：工程施工——机械使用费用9 000 贷：库存材料 11 00 低值易耗品150 , U. n8 d2 h) h% e8 u) u$ S 材料成本差异25 " T& x" F8 g7 P- k% F+ y) T$ w 应付工资 4 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办6 l`# B/ n5 X- [K7 T' R# O 应付福利费560 # Z7 ^! f6 s% F$ i6 d5 f 银行存款 2 165 0 d/ a! X1 y& J* M/ f 累计折旧 8 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区' S. j5 ^, sr- z: E+ v: P 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办0 D. \: W& K8 G4 v; L* A& S* ~8 } 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 虽然在会计一点通的财会资料区里有不少关于房地产行业的会计资料,但仍有不少网友发信息咨询有关房地产行业的会计操作问题.因此特将房地产行业的会计实务及纳税申报问题做下简单的整理,希望能给大家带来帮助.: ~! b3 U$ T]4 b0 E: ^ 开发产品成本的内容中国会计社区- O. @) _- n- Y0 S5 A+ G* y 自营开发工程成本的核算（二）/ ~" t+ f$ P& l$ @ 五、其他直接资的核算 六、施工间接费用的核算 工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般包括： * [& ~& f+ G" p+ A) A9 S 1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区6 @9 O1 A& d( r/ @4 }' T( g 2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 % m; I( u& A6 | 4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 .工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。 6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 * S, t4 b* u2 \* M3 R 7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办, U( E9 B6 N, i" R 8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 - F' x1 x- c0 t5 d; t% r" S 9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 ,施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 * e& z2 u; q* p. h, a" _" s: v$ h 贷：库存材料 1900 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区3 P, I+ w8 Q' {1 ^: |7 g3 _8 z 低值易耗品 600 材料成本差异 50 E应付工资 8 500 . [7 I. m5 G3 t$ ~6 F( t$ \4 j! E 应付福利费 1190 银行存款2900 现金 298 0 N; F* _7 q6 z 累计折旧 4 600 待摊费用 1500 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办: l& r% z9 u: Z# s- \5 @4 U 如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办( l0 H0 d( G! _ 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办0 h& O# |7 {' H+ M3 ^ 某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］ 在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为： 1 z5 d5 c$ B/ B/ N3 y( S6 W 某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］ 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办/ i0 \' h$ |; Z2 r% B8 B: k 如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 商品房建筑工程直接费 141 000元 施工间接费用定额为直接费的6% * E2 }' F; Y5 ?' A: w 102商品房建筑工程直接费 126 000元 : Y6 e3 v9 r5 ^, `7 J- R 施工间接费用定额为直接费的6％ 中国会计社区# a! X9 n5 mO' X. U; A' jK 151出租房建筑工程直接费 59 000元 施工间接费用定额为直接费的6％ 8 F. V, bg1 q/ m7 X, c 则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下： " k* v7 _6 }- n) D: u2 _3 P* G 101商品房建筑工程： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办* C1 _2 h1 v7 { 元×6%×元÷元×6%+元×6%+元×6% ＝8460元×元/元 . `" J/ e9 E$ Y# h^ ＝8460元×105％＝8883元 P* n: _! n( i! ^) O3 t8 B 102商品房建筑工程： + G3 p* ~Y3 ~* |- v9 Y 元×6%×元÷元＝7560元×105%＝7938元 151出租房建筑工程： - B( H4 \: \& B- h ×6%×元÷元＝3540元×105%＝3717元 对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施20 538 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区% jX* U7 {' ] 贷：施工间接费用 20 538 七、自营工程成本核算程序小结 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区: [$ h/ J: x7 N 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。 中国会计社区0 U, O1 F* A' T9 W% H/ Z9 ^4 { 工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方: 借：开发成本XXX 3 Y& w7 g5 E9 Z; z 贷：工程施工XXX 1 O0 o. x* Y% p- q3 `4 |& [) S 根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下： ．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 中国会计社区; l5 O+ K* }2 g( F0 ~& ^) j& c 4．计算各月施工工程实际成本； 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办; j; v- Y{# Z2 D) B, @8 k$ r 5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。 发包开发工程及其价款结算的核算! T0 v# L$ R8 O) z0 \ 二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 ) v* p2 W% }* q' w- ] 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 & q5 X3 H* J( i+ I- n 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区; B6 Or+ E) `0 [ 借：预付账款——预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 + J- b, q; p8 _/ [5 {1 N; [ 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款——预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 : V: I' h) i6 m$ p% h7 z 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作： 中国会计社区) b/ V) L. y% c" o9 J 借：开发成本 75 000 2 _" ?" \* T% J# G/ Z4 F# d% _ 贷：预付账款——预付承包单位款 53 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区, y' [# w% C" Q0 x" I6 | 应付账款——应付工程款 22 000 中国会计社区" Q, I6 d* Zf- I 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款——应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000 开发间接费用的核算 二、开发间接费用的分配 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区1 b0 k% X' D" W8 V 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 . b0 kr9 N! x# i 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 9 B0 n3 }7 C/ R& w 某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区4 p5 N! B, |( a9 c2 w 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 6 q* E5 Y% K) p) E 开发产品编号名称直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 中国会计社区! E9 M0 e5 @" \0 p 151出租房 75 000 G181周转房 70 000 ( m: K& z! \$ B. u) l* L) Z2 C 201大配套设施——商店 80 000 - d: Y* U6 }4 Y5 Q6 V8 h1 V3 c, j 301商品性土地 中国会计社区1 X% F$ t) m+ f$ w 合计 520 000 q根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区. w' J, j! v% y! ]6 n3 _" ~' J 101商品房元×元÷元 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办- \5 e7 c. [- B6 w% C ＝50 000元×8%＝4 000元 102商品房：120 000元×8%＝9 600元 ^; M4 s; U! B) I 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区1 d! j7 |7 y! P5 z4 v& V 181周转房：70 000元×8％＝5 600元 5 L5 m9 F, K" B( Q9 l 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元 根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表： 开发间接费用分配表 2000年5月单位：元 J开发项目编号名称直接成本分配开发间接费 101商品房50 0004 000 102商品房120 0009 600 151出租房75 0006 000 " ]4 B7 v, Q! F9 u, ]8 ~% @ 181周转房70 0005 600 201大配套设施80 0006 400 :301商品性土地125 000 合计520 00041 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办7 `4 u. w$ Q8 g* e' w- v 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区8 m7 B! E1 b# c2 r 开发成本——配套设施开发成本 6 400 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区7 l6 A: L- |2 G; R* c% j/ F 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 4 j* Q/ h; s' L% ~5 P( s* b 贷：开发间接费用 41 600 土地开发成本的核算( y3 T2 w[0 K4 m* g 三、土地开发成本的核算 四、已完土地开发成本的结转 .已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品——土地 1002 000 $ |; S: x% q0 Oj/ v* r2 U. |/ d 贷：开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 a为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 中国会计社区! y' N8 t3 n! @" A( j6 E3 T; G 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办; _1 D! }! r# n( {* H, r% K2 R 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 中国会计社区5 H7 F: ^4 H# ~( W. g% ?, T 借：开发成本——房屋开发成本 648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。 配套设施开发成本的核算(一） 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 ; [- U+ w9 ?. R/ X, d4 L) q; ] 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目 三、配套设施开发成本的核算 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区; @z: a* [* H. X0 f+ V$ j 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工 : s. @. d( Y! v: wO- E3 r- Q 程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办: H% m0 T" z& u" b% \: Y/ m 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行： - G% W" M5 }& m2 v- s+ o* `+ Gu 某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率 + j" L& k4 V3 [3 a& m 配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区* C% u1 o8 `0 s: t+ {1 X& ~ 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。 配套设施开发成本的核算（二） 如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下： 101商品房 1000 000元 ! A4 e3 T2 l0 f2 m 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 周转房 800 000元 201大配套设施——商店 500 000元 幼托设施 320 000元 `则 :[幼托设施配套设施费预提率＝÷（++++）×100%＝÷×100%＝8% Z各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区0 U& S8 g/ @& u8 c, r8 N 101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝元 152出租房：800 000元×8％＝元 周转房；800 000元×8％＝元 7 p; XS. {0 R7 y 201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办) f- Z2 M: V3 a( l" Y7 ^) _ 现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）： 251 252 " K% m5 i8 ~- |9 g/ r6 H! Z2 }w 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区# u, S: V% u3 y: n% p; J: F( c# ? 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 A应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 W分配水塔设施配套设施费 35 000 + T# j3 d# \/ H9 s1 z 分配开发间接费 55 000 ' ~8 q5 j% T; U; N5 d( @ 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( k: }- E( v2 [* gA& f& p4 A 借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区) N: B8 }$ ?' G 贷：银行存款 105 000 . o* L. C7 ]8 l" Z; T 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 中国会计社区2 ?4 S. _/ Z" t5 G7 r 借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 S贷：银行存款 80 000 j将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区H: X. B) A7 N9 K* h 借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 中国会计社区; O- c+ ~0 C$ b$ U 贷：应付账款—一应付工程款 765 000 分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 中国会计社区4 l# m) C+ e# B- q9 X1 G 分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 8 K" h, Z- ]9 J) R8 P 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办$ T0 C2 x% R: v: `+ \ 预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 中国会计社区7 ~( x! ?2 U' `5 J6 p6 k 贷：预提费用——须提配套设施费 % A, ?( U0 }6 }9 c7 ^% a6 R 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明 细分类账。 四、已完配套设施开发成本的结转 bbs' y' T& k7 t% {8 J/ q 已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况 + O# b, I8 P8 _) d, ^' ~ 和用途结转其开发成本： ' \1 G( o, Y' a0 p中国会计社区1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设 ) i9 P6 W4 h4 r+ X2 W+ P' ~中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发 q9 u3 t4 K. Y% s. D6 h 成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如 ' e3 k. B' J5 \: n中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区下分录入贴： " L; [1 f/ X. s. h1 E% O中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区借：外发产品—一配套设施 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办% F: Y9 A' }/ F* ]Z+ C" o" F2 V 贷；开发成本－－－配套设施开发成本 中国会计社区( p" A! U9 }, D/ s. c0 O/ D 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 - @) b& [, ~. CB中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本 ! [; S* C3 M( m9 I$ l' j; e 的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的 ! Y$ U4 f2 E! J2 ]实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本 : o7 B$ T- `3 u( t9 K 或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如 2 m! I$ X1 z4 o5 K% f3 }' v0 f" \: H 下分录入账： ; R& U8 u$ Z1 n9 H9 c9 a中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区借；开发成本——－房屋开发成本 % ^/ G, ]+ v* L$ e# F 开发成本—一配套设施可发成本 中国会计社区9 q' |$ @& _9 K3 I 贷：开发成本—一配套设施开发成本 1 U" ]6 l2 {& K/ J; w 3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办4 R5 `1 J- q) H0 ~# G 公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开 4 M* q( B4 p7 y6 y1 `) l 发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 5 t) i}" A. A4 d2 \中国会计社区借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 1 l3 N. E% ^% k9 \" z5 X: y* N& k 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000 6 G, s/ J, R/ b0 L4 s; I中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 房屋开发成本的核算 2 m. `/ j) X% V( }4 W8 k6 b中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 3 T7 G4 R# a9 `. F% [& A, Z; S中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 5 e: v3 y( ^, ?1 yZ房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 - M7 V. m% m( I' U$ d( e 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： , Z3 I9 `$ i, ]" J/ y# C# s5 q 1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 * L- h" ]4 ^# n6 D2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 中国会计社区& S: C& r3 _6 Z' w; p1 L 3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 - h( |) b) U7 V& _$ e1 s1 g; m开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目： R& r; a* D$ H5 m) s* q （1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。 二、房屋开发成本的核算 $ T5 G' l% ^1 W* I) d6 [! z中国会计社区（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价 $ w4 d+ ^e; S 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。 % f6 F) x1 I/ O6 ^( _' c$ } 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。 . ]5 }5 l! k0 ~8 j4 { 房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 4 N! e# \4 W1 u* ^, [中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区（二）前期工程费 5 X$ }3 D2 a1 P3 A4 qi5 ~房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区% H9 ?; ]; O* ~, o; S/ `- o （三）基础设施费 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区8 `% n/ c3 L; x# ?/ ~' _( d0 d 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。 " |3 k1 qK7 |（四）建筑安装工程费 / f2 r4 u3 ^+ \8 I$ v- A) j5 R房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 " Q; l$ @, A0 Z( _& H' U 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为； 中国会计社区# n7 W# [8 D5 h' ?8 { 101商品房 630 000元 . S. ^$ W) I+ r/ {102商品房 504 000元 中国会计社区: e! ^) w% r+ `. r: t8 L 合计 1134 000元 # ?9 l7 e" fa, x/ nj+ k 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 2 v5 b, }% o, a( C0 R' r某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 ( M+ `" f0 u$ v. z: k1 v 设例中： 5 X8 n) M; d7 @1 e1 f' s* E101商品房元×元÷元＝元 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办$ ^' Q: Y( Z& q/ ^* n4 B 102商品房元×元÷元＝元 # F$ r* z3 A$ Fa$ dN 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 . a' C2 u% N$ Q) N" @; Y中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 # P! ~( s) H' a5 f3 S: r3 J8 s3 L2 i# g （五）配套设施费 - ?( p) u! q1 m; C* L! f 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。 2 o9 k" c& P* m. B5 }& z+ l1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集， " Z, l8 k9 cT+ D) 待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。 中国会计社区0 _/ L' f( E7 n5 d, ` 2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋 # D, Y+ a' [5 g* [+ `4 f% m) V2 c开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办/ \) ^8 R& J: @b$ M （六）开发间接费 4 [% t2 N5 x) G6 Y3 y企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。 三、房屋开发成本核算举例 % S, ?* p$ A3 J8 {' l 如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）： ! `) V+ v9 e# w; Y% @% F 152 182 % `( D. T3 u, d8 b! z 商品房商品房出租房周转房 , S* u! H% z2 G* c3 m1 F' p# r0 @8 x 支付征地拆迁费 100 000 80 000 ) T) J/ z' yD8 b# O. G0 }& l 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 ; X1 Y?0 e( L`9 T 应付承包设计单位前期 , P/ |8 _/ @% r* r工程费 30 000 30 000 30 000 ( F( K! `9 K3 T% N3 应付承包施工企业基础 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区# ~$ _: b6 H7 n 设施工程款 90 000 75 000 7 K% D7 b2 W" t3 R应付承包施工企业建筑 - {. Y9 q' ~0 b中国会计社区安装工程款600 000 4 g, `, _; g! n" T+ z 分配配套设施费（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 $ R; l1 p* S% sZ* A中国会计社区预提配套设施费（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 1 k1 y& B2 q& X1 A1 }$ O% s/ X0 l分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000 ( Z, ^5 C% z% r7 f 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： / PU2 I. B/ d6 {中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办借：开发成本——房屋开发成本 180 000 # C1 ]0 v& b9 n/ F: I3 P& G/ u0 I# I$ W8 v 贷：银行存款 180 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区7 O1 D1 B/ |0 Z$ s( V 结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作： , p0 @5 p$ ~7 v5 k' P. q 借：开发成本——房屋开发成本 150 000 " n% t4 t" E, K/ M贷：开发成本——自用土地开发成本 150 000 ( J, x& [* c5 E8 |, @ 将应付设计单位前期工程款入账时，应作： 0 u4 [' |' ^1 {/ gD! l 借：开发成本——房屋开发成本 120 000 中国会计社区0 D3 @; ~' j4 G8 Q- ^ 贷：应付账款——应付工程款 120 000 8 x6 ^# Q& o! o% H* `5 _3 c: z" ] 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 3 \. Q& h7 I) \* P) z" o2 A中国会计社区借：开发成本——房屋开发成本 305 000 ( G5 W: o3 m7 s9 i- v; C 贷：应付账款——应付工程款 305 000 ; e" ]& U5 h& X9 F/ b中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作： # pA" I) K$ |1 n+ c2 ~* |7 V 借：开发成本——房屋开发成本 1980 000 中国会计社区: R7 M- w- }/ x* @; E 贷：应付账款——应付工程款 1980 000 ! m- C1 w+ U* y" d" F分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作： " H' b% I6 x- a: X) Z, a. ]# U% z中国会计社区借：开发成本——房屋开发成本 265 000 ( P, w" x4 }8 Q! P 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 ' C1 f2 T. a( _6 z" |7 ~7 A预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作： + a8 ~+ c& _* `9 L 借：开发成本——房屋开发成本 280 000 5 g& E! O. z$ |2 d. m3 q- [贷：预提费用——预提配套设施费 280 000 5 V$ C. j# p- r! m6 y$ p中国会计社区分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 中国会计社区* e9 I) o' d/ ]o' S- Q9 R; N. R 借：开发成本——房屋开发成本 272 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区2 ~( B+ H6 u3 _ 贷：开发间接费用 272 000 中国会计社区' k1 L3 M% x: a- Q- C- G7 X& N 同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。 四、已完房屋开发成本的结转 6 h/ BE* l$ }" ]房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账： 3 l4 v3 a' o6 z0 借：开发产品 3 562 000 ; E+ }$ ~& ]7 r) [ 贷；开发成本——房屋开发成本 3 562 000 代建工程开发成本的核算 9 D, q( V6 E; Z* SX+ |Q中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办& |$ i+ L6 _8 w) k: r$ J 一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 中国会计社区$ \5 h; ^) C}, t) K 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 . W) E" |) f( O0 l% n% z中国会计社区代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 中国会计社区3 d6 V+ N" m6 H) C& s 二、代建工程开发成本的核算 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区4 r9 W, Z6 M+ { 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 % l" J' F6 u5 X6 ]4 _完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。 ( m& n9 K" r; H* C; R; M& N0 R 如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账： $ [8 d! E9 Li) U- Z. F中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 ; ?' A. f8 M0 V( j8 B 贷：银行存款 460 000 : p1 g/ H4 y7 i: o中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区应付账款——应付工程款 540 000 . \8 bt( }: c3 x4 开发间接费用 80 000 2 i' J4 `( L. z9 B6 D0 ~* C 道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账： 5 ]* g+ k9 Z) T- ?4 u! 借：开发产品——代建工程 1080 000 6 w/ o0 b2 rF& s中国会计社区贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 成本报表 会计报表附注中国会计社区5 Y6 f- r) s+ `; W1 q3 t 三、非经常性项目损益的说明 : L: K6 _! o8 P 六、合并会计报表的说明 bbs% E. e: i# H3 ~) R# \6 J 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明： 中国会计社区$ e+ ~# _, ^, x% \. {7 g 纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例； * y0 a* P$ h9 U$ ^, w1 a 纳入合并会计报表的子公司增减变动情况； 中国会计社区; ?3 k/ a# }' c5 b8 N$ N3 R 未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法； 9 C2 E: K5 W' L" I纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 1 X' e- ]$ q% }: f* ~; d5 So中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法； 9 G+ gM# h. [! V% S/ L" k1 r) j中国会计社区纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 ; }7 T$ `& H4 j/ o3 L1 W# \y中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区七、资产负债表日后事项的说明 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办; A3 |4 l0 w4 s$ [0 v' O4 K 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。 ! Y5 B5 e, w: a' `9 T$ I" ?中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。 . k( c3 {0 V7 K7 m) Na& 非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在会计报表的附注中加以披露。(责任编辑：admin) |
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