《理财周刊》：强征二手房个税影响几何

文/本刊记者 黄罗维

文前提要：日前，国税总局发布了《征收个人二手房转让所得税通知》，从内容来看购房者将会受到不同程度的影响，而在当前防止经济过热的大背景下，房地产市场的差价投资已经没有了生存空间。

征收细则终被明确

7月末，随着气温不断地向上攀升，房地产市场也是不平静的，国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》在市场上也是掀起了阵阵波澜。消息出台的当天，记者就接到了不少读者的电话，大家共同的问题就是，这个《通知》的发布究竟会对楼市产生一些什么样的影响呢？

其实二手房个人所得税是一直存在的税种，根据记者了解，早在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》中，就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》也对征收个人所得税作出了明确的说明。不过记者仔细研究了《通知》之后发现，其中的不少提法还是颇具新意。

自去年以来，二手房个税就始终是楼市中的焦点话题，虽然相关条款就明明白白地放在那儿，但一些悬而未决的症结却始终没有能够得到妥善的解决。而从此次《通知》的内容来看，可以说对以前始终存在的一些“难点”问题做出了明确的界定，换句话说，二手房个税的严格征收已经是势在必行了。而在这些规定中，购房者最重要的是要关注这样两点：

首先，《通知》对二手房个税的转让收入、房屋原值、转让税金、合理费用这四项给出了明确的计算方法，其中转让收入为转让时的实际成交价格；房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（对于经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房还有特别规定）；转让税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；而合理费用则是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，其次，《通知》突破了原来征收中的难点，明确了个税的征收与房产交易挂钩，提出主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收，说到底这体现了一种强制执行，与原来所谓的“自愿申报”就有了很大的区别。

不同情况影响不一

那么，该《通知》会对个人购房者产生一些什么样的影响呢？按照《通知》中的规定，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。接下来，就让我们举几个实例来说明其中的问题。

张雯刚刚购买了一套90平方米的住房，总价为100万元（为计算简便，设定该款项已包括实际支付的房价款及交纳的相关税费），并且她还花了12万元进行装修，购买过程中花去公证费、评估费以及相关手续费800元。那么，如果她在2年后出售该房屋，假定出售时实际成交价格分别有120万元、130万元、和150万元三种情况，并假设付款方式有两种选择即一次付清或者按揭贷款，她分别应该交纳多少所得税呢？需要说明的是，由于《通知》中有“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，其税率在住房转让收入1%～3%的幅度内确定”的规定，在这里我们取中间税率2％来把此也作为一种情况加以说明。

第一种情况：房价款一次付清

我们先按以120万元价格卖出来作个计算说明，其他情况的计算方法可以此类推。

①转让收入＝120万元；

②房屋原值＝100万元；

③转让税金＝营业税金及附加（售房价×5.55%）+ 印花税（售房价×0.5‰）＝×5.55% +×0.5‰ ＝元；

④合理费用 ＝（装修费最高扣除限额为房屋原值的10%）＋ 800（手续费、公证费等）＝元

⑤应纳所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%＝（转让收入－房屋原值－转让税金－合理费用）×20% ＝ （ － － －）×20％＝6400元；

⑥按2％核定征税应纳所得税 ＝转让收入×2% ＝×2%＝元。

如果转让收入为130万元，则需要缴纳元个调税（按差额的20％缴纳）；如果是按150万元的价格转让，个调税为3万元（按总房价的2％缴纳）。

表1 房价款一次付清应纳所得税

选择

①转让收入（元）

②房屋原值（元）

③转让税金（元）

④合理费用（元）

⑤应纳所得税（元）

⑥按2％核定征税应纳所得税（元）

1

100,800

6400

2

3

第二种情况：房价款按揭贷款

在这种情况下张雯采用按揭贷款，其中元首付，元采用20年商业贷款，利率按优惠利率6.39%的九折5.75%计算。经过计算得知，2年中总共将支付利息元，由此合理费用应在原来基础上再加上已支付的利息，为元。

表2 房价款按揭贷款应纳所得税

选择

①转让收入（元）

②房屋原值（元）

③转让税金（元）

④合理费用（元）

⑤应纳所得税（元）

⑥按2％核定征税应纳所得税（元）

4

0

5

6

通过计算，从中其实我们可以得出这样几个有趣的结论：第一，在房价上涨不多的情况下，由于有其他合理费用的存在，二手房个税产生的影响并不大。比如在“选择1”中，虽然房价上涨了20％，但要付出的所得税不过为6400元，仅占转让收入的0.53%。但是如果房价上涨达到了50％，个税的作用就体现出来了，比如在“选择3”中，应付所得税达到了元，但在这种情况下由于有核定征税规定的存在，聪明的购房者可以用此来进行合理避税，如果核定税率为2％就只要缴纳3万元所得税就可以了。换句话说，无论房价出现多大的上涨，个税对购房者的实际影响不会超过核定税率的上限即房屋转让收入的3％；第二，在“选择4”中我们可以发现，如果你现在按揭贷款买房并装修，二年后由于种种原因要卖出，即使房价上涨20％都有可能是亏损的，“选择4”其实已经体现了这种情况，所以现在购房就要慎之又慎；第三，在这几个选择中转让税金产生的影响都不小，所以从长期来看，由于购房5年后会发生营业税免征或按买卖差价征收的情况，这时个税的作用将会更大地体现出来，它对原来的营业税政策就有一种补充作用；第四，当前二手房市场有很多房龄已到5年的房源，按照原来的政策，这些房源可能已经可以免征营业税了，但现在个税的征收却将使它们再次背上税收的包袱，而且这些房子原来买入价大多都不高，个税的影响就不容忽视。第五，由于贷款利息等可以被视为合理费用，它们在一定程度上可以减轻个税的影响。

投资性购房再受打击

当然《通知》中仍然对居民自住房的转让作出了优惠规定，比如对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；另外对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

所以可以这样认为，《通知》的出台是对投资性购房的再一次的打击，在税费被越来越严格征收的情况下，现在买卖一套房子，房价收入的10％就已经变成税费，这还没有包括其他许多费用成本，显然差价投资是无利可图。另外对于此次政策的出台我们也应该把它放到当前宏观经济的大背景下来看待，目前我国固定资产投资增长过快并呈加剧之势，货币信贷投放仍然过多，已经到了必须采取有力措施，防止经济增长由偏快转为过热的时候。在这种情况下房地产仍将是调控的重点，《通知》此时出台也就不无缘由了，而未来我们更要留意的是像土地增值税这样的后续“通知”。