房地产市场调控政策亟待体制革新

　　在年底房产优惠政策到期去留与否尚处于混沌之时，上海的房地产市场却再现惊人现象。11月9日到11月15日一周，本市商品住宅成交面积相比前周大幅减少22%，但是成交均价相比前周却出现了21%的涨幅，达到元/平方米，均价直逼近元/平方米。

　　市场近期对于优惠政策是否按期退出的讨论不绝于耳，并因此影响了短期交易行为。但特别需要指出的是，从现实的市场预期变化走势看，即便优惠政策果真能够按期全部取消，仍难以成功遏制房价的非理性上行。

　　纵观1998年房改以来的相关调控政策与市场走势，我们不难发现其中的市场怪圈。那就是，政策一放则房价涨，听听劳动。而政策一收则成交量萎缩。近期的市场走势也是如此。单纯从房产调控的政策效果看，这似乎已经成为一个规律，以至于当下不乏房产调控效果悲观论的出现。该观点认为，房地产市场长期价格上涨的趋势已经无法逆转，也就是说调控政策效果并无力阻挡房价上涨的趋势。值得一提的是，这一观点在上海房地产界具有较高的市场共识，即便有些从业人员承认目前的房价已经明显偏高，但是仍然预期未来的市场价格还会更高。从市场需求方的表现看，也证明了这一逻辑的现实影响力。事实上，按照一般的思维方式看，听听http://www.5law.cn/info/a/sifa/laodongbaozhang/2012/0214/157016.html。既然当初的优惠政策推高了房价，那么随着相关政策即将到期取消，房价的上涨理应得到抑制，所以应该推迟买房才对。然而现实的情况却是，市场需求方反而出现了明显的恐慌性购房行为，并因此而推高了房价。究其原因，恰恰是因为市场需求方同样不相信房价会因政策到期而调整，所以在当下出手购房以享受现有的政策优惠，才显得更为划算。这一想法反而成为房价进一步非理性上涨的助推因素。

　　尽管从理论上讲，这个世界上的确不存在只涨不跌的市场，股市楼市等资产价格更是如此。然而现实的问题则是，看空房市、呼吁调控的主张者正在被市场所击败，而选择在任何价位买入房产的市场投机者则大获其利。

　　以此而言，市场参与者继续纠缠于具体的优惠政策是否取消，已经并无太大意义。以当下的中国房地产市场走势看，局限于细枝末节的政策调整已经很难撼动几近固化的涨价预期。当然，这并不意味着调控政策将会向非理性市场缴枪，而是表明只有全面推进的体制性改革，才有可能真正逆转市场的长期判断，并最终让理论结论与现实市场取得一致。

　　始自11年前的房改全面引入开发商、按揭贷款等市场化机制，解决了行政性住房分配体制的不足，而在11年后，需要的主体调控政策导向则是全面弥补政策保障的不足，解决房地产市场失灵的症结所在。目前有说法称之为“二次房改”，对比一下劳动。在我们看来，是否以此为命名并不重要，其中的核心关键在于需要一个全局性、体制性的房地产调控思路，而不是再让房地产政策基调因经济形势周期变化而大幅度调整变化。另外需要提及的是，对于劳动合同 。无论政策措施的文字如何描述，是否能够让相关措施切入市场预期才是决定政策成效的根本所在。

　　依此而言，我们建议相关部门须拟议一份全局性的房地产体制改革方案，其核心内容至少要包括如下几点：明确抑制房价上行、实现居者有其屋为房产调控政策的主基调;进一步明确政府部门在房地产供给中不可推卸的行政责任，特别要给出具体的量化指标，并大幅增加政府保障的责任范畴;明确未来至少五年的房地产土地供给规划，大幅度增加土地规划供应并从立法层面遏制囤地炒地行为;进一步推进地方财政体制改革，通过中央财政转移支付、开放地方债融资等形式，缓解地方财政吃紧问题，使地方行政部门从土地财政和收中彻底解脱出来;针对投机炒房行为出台一揽子打击措施，包括实施物业税、遗产税、进一步提高二套以上住房的各种限制措施等。

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