如何要求违约金？深圳二手房纠纷违约金再刷新高！

案件简述: 房价飙升是业主毁约不卖的根本原因，本案中合同约定业主苏先生自行筹资赎楼，买方梁先生在业主赎楼后监管首期款，为顺利交易买方屡屡迁就业主，在业主不愿意自行赎楼时自愿贷款为其赎楼，在银行出具按揭贷款承诺业主表示怀疑后又同意以自有现金为其赎楼，采取一次性付款方式购房，但业主仍然拒绝，并先行向法院提起诉讼要求解除合同，行为已构成根本违约

基本案情：

2009年6月7日经深圳市世华房地产投资顾问有限公司（简称世华地产）居间介绍，业主苏先生与买方梁先生签订《房地产买卖合同》，将自有深圳市盐田区桐林花园1-7座某房屋以248.5万元卖予梁先生。合同约定：梁先生于签约时支付定金2万元，3日内再支付定金3万元，36日内监管首期款（以银行承诺为准），39日内申请银行按揭承诺，苏先生于签约后30日内自筹资金完成赎楼，双方于苏先生赎楼完毕且梁先生按揭银行出具承诺函后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并选择要求其按房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则，同时对其他事宜进行了详细约定。

业主毁约先诉：

合同签订后，梁先生如约支付了5万元定金（1万元托管于世华地产），监管了首期款25.5万，取得了平安银行旭飞支行218万元的按揭承诺函，但由于房价突然飙升，苏先生先是毁约不同意自行赎楼，在梁先生同意贷款为其赎楼后，又以梁先生贷款218万超过八成、银行违规放贷为由到平安银行取闹试图阻止按揭贷款的发放，无奈梁先生明确告知苏先生如不信任银行按揭承诺可改为一次性现金付款并同意以现金为其赎楼，但苏先生仍拒绝履行合同，并以梁先生未支付给其首期款，无房款支付能力，无法履行合同为由，于2009年8月向深圳市盐田区法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖关系，由梁先生赔付其违约金48.7万元！

买方被迫反诉：

苏先生毁约不卖反倒先起诉梁先生令梁先生深感纳闷，经委托本律师多次发函协商无果后，遂委托本律师向盐田区法院提起反诉，要求苏先生增加支付违约金至反诉时止的房屋升值差价（以法院委托评估的房屋差价为准，暂计60万）并返还定金5万元。为防止诉讼过程中苏先生另行高价出卖房屋导致判决后难以执行，本律师申请法院查封了苏先生的涉案房屋，同时为证明自己有房款支付能力且愿意一次性付款、自筹资金为苏先生赎楼及房屋升值超过约定的违约金49.7万元，本律师提供了当时梁先生的数百万元的银行存款记录，并申请法院对房屋反诉之日价格予以评估，经评估房屋至反诉之日价值已达元，升值元！

法院审理判决：

深圳市盐田区法院经审理认为：双方于签订的《房地产买卖合同》合法有效，原被告双方均应依约履行合同义务，劳动合同短期化。梁先生将首期款按照合同及首期款监管协议约定存入银行监管账户，已经履行了首期款支付义务，苏先生以梁先生未支付首期款为由要求解除合同并由梁先生支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然苏先生的自行筹款赎楼义务已经变更为由梁先生承担，但苏先生仍有配合办理赎楼手续履行合同的义务。在梁先生未能顺利取得银行贷款为苏先生赎楼，向苏先生提出以自有资金为其赎楼时，苏先生却予以拒绝，并在之后表示不再履行合同，苏先生的行为已构成根本违约，梁先生可据此解除合同，劳动。要求苏先生支付房屋转让价20%的违约金。梁先生以合同履行后可得利益超过合同约定的违约金，请求按房屋评估价和合同价之差额支付违约金，本院认为由于房价随市场处于波动状态，合同履行后可获得的利益难以确定，因此对梁先生的这一主张，本院不予支持。判决如下：

1、原告苏先生应于本判决生效之日起十日内向被告梁先生支付违约金49.7万元;

2、原告苏先生应予本判决生效之日起十日内向被告梁先生返还定金5万元，其中1万元由世华地产直接返还给被告梁先生;

3、驳回原告苏先生的全部诉讼请求;

4、驳回被告梁先生的其他反诉请求。

本诉案件受理费8605元由原告苏先生负担，反诉案件受理费5203元，保全费3507元，共8773元由原告苏先生负担5364元，被告梁先生负担3409元，评估费元由被告梁先生负担。

律师说法：

1、房价飙升是业主毁约不卖的根本原因，本案中合同约定业主苏先生自行筹资赎楼，买方梁先生在业主赎楼后监管首期款，为顺利交易买方屡屡迁就业主，在业主不愿意自行赎楼时自愿贷款为其赎楼，在银行出具按揭贷款承诺业主表示怀疑后又同意以自有现金为其赎楼，采取一次性付款方式购房，但业主仍然拒绝，并先行向法院提起诉讼要求解除合同，行为已构成根本违约;

2、银行是否违规放贷属银行内部管理问题，与业主无关，业主到买方按揭银行取闹，恶意阻止银行放贷，并以此反诬买方按揭不成无能力付款要求解除合同，违反了《合同法》规定的基本诚实信用原则;

3、根据《合同法》第113条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。至反诉立案时止涉案房屋升值已达76万余元，判决时升值已近百万，该升值部分既是买方梁先生合同履行后可得利益，又是业主苏先生的毁约所得，应当判决赔付给梁先生，以保护守约方合法权益（否则业主即使赔付了50万违约金仍有得赚）;

4、买方梁先生要求业主苏先生支付房屋升值差价也符合最高人民法院司法解释规定。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第28条规定“当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，一审法院以合同履行后可获得的利益难以确定为由不支持房屋升值差价损失错误。目前梁先生已委托本律师提起上诉要求二审法院改判业主苏先生全额赔偿房屋差价损失元并承担评估费用，如二审仍不支持，本律师将为梁先生申诉到广东省高级法院乃至最高人民法院。

本文作者：律师张茂荣