一、房地产登记基本制度规范

(一)房地产登记及其登记机关

房地产登记是指专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。

房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。

登记涉及登记机关和登记申请人。登记机关两种模式:一为专门登记机关，如日本的登记所;一种是由法院或其他司法机关充任:如美国的地方法院即办理地产权登记。

中国:房地产行政管理部门担任登记机关。

登记申请人为房地产所有权人、他项权利人及其他与登记房地产有利害关系的人。

房地产登记机关-公共服务机构，其主要职能就应该是确认并公开物权，便利当事人了解房地产权属状况，节约交易成本，维护交易安全。

登记机关为行政机关，主要职能是管理;一方面，通过权属登记为房地产规划、税收提供依据;另一方面，审查房地产权取得、变更真实性、合法性、干预交易，维护房地产交易秩序。

中国:过分强调行政管理职能，使确认和公示功能发挥不足

(二)房地产登记的基本制度

不动产登记簿为表征房地产物权的根据，保存于房地产登记机关，利害关系人可以申请查阅

登记机关颁发房地产权属证书。权属证书与不动产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。

登记机关颁发证书之前须严格审查，登记机关只作出登记或不登记决定。登记具有公信力。

权属证书是登记机关颁发的，在被证明是虚假伪造之前也应当推定与登记簿一致。

交易时应查阅登记簿，而不应仅审查权属证书。

二、登记的公信力

(一)不动产物权对外表征手段及公信力

物权是一种对世权，其对世性要通过一定的事实体现出来，而世人也正是通过某种权利表征手段，来判断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。物权表征形式的手段有两种:一种是占有，另一种是登记。对于动产而言，占有人一般被推定为所有权人;不动产，登记簿或登记权属证书记载的权利人被推定为所有权人。这两者分别被称为占有对动产的公信力和登记簿对不动产的公信力。

登记簿的公信力，登记簿是对权利归属的真实记录。国家公权力干预私权得结果，是对财产拥有或交易事实的确认;为登记设定公告期，是为了便于利害关系人的提出异议，增加登记的真实的真实性。

(二)登记效力的两种规则

强制登记和自愿登记。

1、强制登记:是指在一国范围内不动产的取得、移转、变动均得登记，不登记即不发生取得物权效力。即使受让人事实上占有客体物，法律仍承认所有权。强制登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性。这种登记在物权变动理论中，被称为登记生效主义。因登记取得物权，这种登记仅仅是对物权变动的登记，因此，可以称为权利登记或物权登记。

以德国为代表，我国亦采此制。看着http://www.5law.cn/info/minshang/goufang/goufangliucheng/2012/0115/107112.html。

2、自愿登记，是指法律并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力;物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力(排斥第三人取得所有权)。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。

以法国、英美为代表。

三、房地产权取得和变动登记

(一)房地权取得与登记

主要有新建、继承、买卖、赠与、置换或交换、时效取得等。

在实行自愿登记制度国家，合同一成立或已届履行期，即发生所有权移转效力;

在实行登记生效国家，合同等行为仅仅是所有权移转的原因，不动产物权变动还须登记，即将原所有权人的权利注销、变更、将新权利人登记为所有权人并颁发权属证书。

(二)区分两种登记

影响合同效力的登记和决定物权取得变动效力的登记。

早期法院审判实践，确立了不办理过户登记的房屋买卖合同一律无效的原则。这样导致当事人利益保护的失衡。

司法实践改变了传统态度，转采登记与合同效力分离原则。

合同法44条:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。我不知道城市规划 。1999年最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第9条:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。

(1)并非所有的登记均影响合同效力，如备案性登记。只有法律法规明确规定登记影响合同效力时，才涉及合同效力。

(2)当合同行为涉及物权或物权性权利的设立、移转或其他变动，且只有登记才取得效力的，登记为物权变动要件，但不影响合同效力;只有法律和行政法规明确规定影响合同效力的，才可确定为影响合同效力。

(3)合同行为并没有涉及物权的设立、移转或其他变动，而法律和行政法规规定必须登记或者明确规定不登记合同不生效的，应理解为合同生效要件。

第二节我国现行房地产登记制度及其完善

一、我国房地产权属登记制度基本规范

(一)确立

1983年，《城市私有房屋管理条例》。第6条:城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移或房屋现状变更登记手续。

确权登记、过户登记、变更登记。

1994年，《城市房地产管理法》进一步明确房地产权统一登记的原则。第59条:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

(二)登记的效力

在我国登记簿及其权属证书具有产权推定公信力，即权利正确性推定效力。这种公信力主要在于保护与之交易的第三人利益。

三种措施:强制登记;统一登记;形式审查与实质审查。

二、我国的房地产登记体系

2001年《城市房屋权属登记管理办法》:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记和注销登记。

(一)总登记和初始登记

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

初始登记:新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。首次取得所有权和其他物权的登记。

所有权证、共有权证、他项权证。

1995年，国家土地管理局《土地登记规则》，初始登记和变更登记。

(二)设立登记

他物权产生于即有权利，对于原权利来说，他物权是原权利人设立的结果，故他物权登记，即为设立登记。

中国，土地使用权，产生于土地所有权。

一种是他项权，如地役权(邻地使用权)、抵押权、租赁使用权等。

登记管理办法第19条:申请房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当申请他项权登记。

他项权不包括土地使用权，而是在土地使用权基础上设立的。因此，土地使用权设立或取得登记不属于他项权登记，他项权登记仅指土地使用权以外的土地权利设立的登记。

(三)移转登记和变更登记

在总登记后，房地产权属会因各种法律行为和事件而发生移转、分割、合并等变化，为使世人了解这种变化，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，必须进行登记。这些登记称为变更登记。

《登记管理办法》第17条规定:因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请移转登记。俗称过户登记。

将继承、裁决引起的变动也称为移转登记。

(申请人)权利人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的三倍以下收取登记费。

(四)注销登记

1、申报不实的;2、涂改房屋权属证书的;3、房屋权利灭失;4、登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的。

(五)异议登记、更正登记和预告登记

三、我国房地产登记基本程序

(一)申请;(二)受理与审核;(三)公告;(四)颁发证书

一、房屋登记制度的问题

(一)没有形成统一的不动产登记机关

(二)不动产登记制度发生作用的范围仅限于城市。农村房屋的产权登记成为被遗忘的角落，理由农村房屋相对稳定，农民自建房屋主要为了居住而非买卖。

(三)房屋转移登记效力不明确

建设部于1990年颁布，2000年修改的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。

(四)具有强烈行政色彩。