?我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，荣誉存款也逐步被抵押存款所取代。根据《城市房地?管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的章程，土地使用权可以设定抵押权，同时章程，土地抵押贷款.抵押的土地使用权要实行评价。现?土地使用权抵押存款抵押权设定时评价中要注意的一些问题作如下探?。

一、评价宗旨问题

土地使用权抵押的宗旨，是?债务人如期履行债务提供精神担保。不是.其特征是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，土地证贷款.设定抵押权的基础宗旨，是提供债务履行担保而不是?得或变卖土地使用权。土地使用权抵押存款抵押权设定时，评价的宗旨，是?抵押行?双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权自身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够?得的存款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，土地可以抵押贷款吗.则意味?他所?得的债务履行担保的程度，土地抵押贷款流程.而不是?得土地使用权的市场价格或清算价格。

二、评价对象问题

土地资?的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地全豹权的抵押。这一点，《城市房地?管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的章程。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评价的对象是有区?的。土地证可以贷款吗.根据《国资企函发(1994)36?》文件的章程，抵押实现时，必需实行评价，以确定底价。土地证抵押贷款.这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分?实行评价。在抵押权实现时，由于土地使用权必采用某种方式短期?强制转让或贩卖，由抵押权人优先受偿。此时的评价对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格准绳评价土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权.抵押人向抵押权人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押能否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押存款评价行?中评价的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物的那一局部权利的价格，抵押.即土地使用权的抵押权价格。

三、土地?权问题

在明确评价对象自此，评价人员必需对土地资?的?权，实行仔细和严格的界定。

第一，土地抵押贷款.评价人员在考证抵押人土地使用证时，必需亲眼考证证书原件，并在复印件上签定注明"原件已审阅"字样，便秘吃什么?好.土地抵押贷款公司.以示负责。

第二，抵押人的称?必需与土地使用证上所注明的使用权人的称?一致。如有差异，必究其缘故原由，弄清来龙去脉，土地证能贷款吗.并予以说明。

第三，核实国有土地还是集体土地，并核实能否存在他项权柄，如能否已经抵押存款过等，以避免抵押人?土地使用权重复抵押存款而造成金融机构丧失的情况?生。

第四，使用.土空中积和四至必需明确，在实地察勘时，必需认真核实。

四、土地资?再抵押评价问题

在一般情况下，当债务人还清银行存款后，抵押人与银行的抵押存款联系就告完结，抵押权这一土地他项权柄不再存在。个人身份证贷款.此时，已撤销抵押的地?与未始抵押的地?一样，可以实行抵押存款。另外，假使抵押人已经抵押的地?是整个地?的一局部，则未始抵押的其余局部仍再抵押。假使抵押地?评价价格?1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以存款700万元，土地储备抵押贷款.而抵押人第一次存款300万元，那?，在这种情况下，土地可以抵押贷款吗.抵押人还可以第二次向银行申请不超出跨越400万元的存款。因?这种再抵押存款情况，银行仍有发出存款的保证。但是，土地抵押贷款.假使在评价报告有效期?，提供.第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权.地价已明显上涨或下跌，必需重新评价。假使两次抵押相隔超出跨越评价报告的有效期，在这种情况下，个人无担保小额贷款.地?一般要重新评价或至少要由土地评价机构出具注明证实在此工夫地价无明显变更。

五、评价原则问题

地?抵押存款评价是各类不同宗旨的地?评价的一种，遵循独立性、客观性和迷信性的工作原则之外，还要遵循地?持续经营原则、替代性原则和综合剖析原则等操作性原则。除此之外，根据地?抵押评价业务自身的特征，还应遵循以下原则:

(一)实在性原则由于抵押工夫被抵押土地?权的未来不确定性，所以在评价时，土地储备贷款.务必核实抵押人?权的实在性。包括土地使用者、面积和四至的实在性，排除任何不实在的因素，以确保抵押权人的合法权益。对于?权不清晰或不完好的情况，应予以细致视察，并在评价报告中说明。

(二)保守性原则由于抵押存款自身特性，评价人员对抵押地?的未来收益或市场状况，取得.不应予以太达观的臆想。只管即便统计数据或经验解说地?价格有可以或许高潮，但在评价时，仍以当时的市场价格?评价值，对未来的贬值不予探究。土地.可是，对未来可以或许的减值，则应赐与充分的重视。

六、评价方法问题

由于抵押存款抵押设定时，评价是?抵押权人决心?若干款额贷给抵押人提供依据，土地.是以，在评价时，一方面要严格遵循评价保守性原则，尽可以或许避免银行的风险;另一方面，也不应该?意压低地?价格，评价人员应尽量做到评价公道合理。

地?抵押存款抵押权设定时，农村土地抵押贷款.评价的对象是土地使用权的抵押存款价格，由此可见，地?抵押权设定评价与一般的以市场价格?基础的其他地?评价方法基本一致，即可以用市场较量法、收益复原法、本钱法和基准地价系数修正法来实行评价。土地抵押贷款.一般说来，履行.在地?市场较发育的区域?，可选用市场较量法评价;商业用地用收益复原法较量合理;工业用地选用本钱法较合理;在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可探究选用基准地价系数修正法。当然，在具体地?评价中，经常几种方法同时运用。值得再次强调的是，地?抵押存款抵押权设定时评价和其他宗旨评价不同的是，运用各种评价方法时，都要充分重视保守性原则。