某房地产开发有限公司纳税评估案例

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[文章来源天财会计网:

江西省地方税务局

一、内容提要

(一)评估对象描述

某房地产开发有限公司是当地房地产行业的纳税大户，1999年4月办理税务登记。

所属行业:房地产业;

经营范围:房地产开发;

注册资金:450万元;

从业人员:46人;

经营方式:其它经营方式;

经济类型:有限责任公司。

(二)评估工作简介及主要成效

2006年7月某局对全市房地产行业进行行业纳税评估。申报期结束后，

7月14日

管理分局税收管理员李某经过预警值分析和人工分析，发现该房地产开发有限公司存在少申报税款问题，于是初步选定该企业作为本期评估对象之一。经分局批准，

7月19日

组织企业财务人员进行约请谈话，通过约谈，认定了企业少申报地方各税66.63万元。

7月24日

企业通过自查，补缴了少申报税款、滞纳金。通过对该房地产企业的纳税评估，发现了全市房地产行业存在申报不及时，申报税种不全的问题，于是税收管理员对全市主要房地产企业针对上述存在的问题逐项组织自查，7月底共自查补报税款165.8万元。本期行业纳税评估工作结束，效果显著。

二、案例介绍

(一)分析选案

1、选案背景。企业所在市是一座新兴的工业城市，工业的发展带动了当地房地产市场的发展。房地产经济现已成为各地经济的一个重要增长点，也是当地地方税收的重要来源。该市现有房地产开发企业22家，2005年该市当年征收房地产税收3615万元，占地方税收比重的23.5%。但房地产行业存在申报不及时，少申报相关税种现象。

2、对象筛选。某房地产开发公司开发项目，总投资2600万元，2005年1月开工兴建，2006年4月竣工结算。期间采取了收取购房户定金、预收房款方式对外销售，预计房产销售金额3500万元，预计实现地方税收350万元。

3、分析基础。从江西省地税征管业务系统及日常管理中采集下列数据:

该项目从2005年1月开工至06年6月份来累计缴纳房地产地方税收212.7万元，其中营业税2310万×5%=115.5万元，预缴企业所得税2310万×3%=69.3万，城建税、教育附加115.5万×10%=11.5万，土地增值税按附征率预征2310万×0.5%=11.6万。

7月8日

，该企业申报6月地方各税18万元，计税依据200万元，其中营业税:200万×5%=10万，城建税10万×7%=0.7万，教育费附加10万×3%=0.3万，土地增值税按附征率预征200万×0.5%=1万。并报送了6月份财务报表。

损益表反映该企业2006年6月当月销售收入200万元，项目累计收入2510万元，净利润为-86万元。

4、疑点列举。根据以上有关资料和数据，结合《纳税评估预警指标值及说明》，运用数据比对分析方法，发现该公司上述税种的申报纳税存在可疑:

(1)预警值分析:"主营业务利润率"预警值15%。通过对房地产行业设置了纳税评估指标预警值,6月份损益表反映仍亏损86万元，主营业务利润率=-86÷2510万=-3%，与预警值15%相比差了18个百分点。

于是税收管理员通过对该企业财务报表和工程建设(房地产)项目登记表的审核，该项目建筑成本、土地成本、报建费用、平整土地及其他费用等营业成本合计约2700万元，成本费用约2920万元，预计该小区全部销售完毕后销售金额约3500万元，预计利润总额约580万元。

结合企业6月份《资产负债表》中"预收账款"科目的期初、期末数进行分析，听听房地产论文。发现"预收账款"期末大幅度增长的情况，6月份当期预收账款发生额467万元，5月份只有59万元。

(2)人工分析:税收管理员李某平时了解到该小区4月份基本竣工,目前85%的房屋销售出去。且一楼有部分店面，按相关规定(赣地税发[2004]18号)土地增值税附征率1%预征，该企业一直按0.5%申报。同时发现自取得土地使用权属来没有申报土地使用税。

通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工分析。税收管理员初步判断该企业7月份申报税收时存在以下疑点:少申报6月份销售不动产营业税及相关税费、少申报土地增值税、少申报土地使用税、销售不动产印花税，利润不实等问题。

针对案头分析疑点，市局将某房地产开发公司确定为纳税评估对象，着重评估其是否及时足额缴纳营业税、土地使用税和企业所得税、土地增值税等问题。

7月14日

，税收管理员李某根据申报疑点生成《疑点纳税人清册》，初步确定该房地产开发公司为评估对象，报分局局长批准后，并形成《纳税评估清册》。确定纳税评估对象后，税收管理员李某对该企业进行初评分析，疑点核实，初评工作结束后，税收管理岗制作《纳税评估分析情况表》，交纳税评估工作小组审核。

(二)约谈举证

1、约谈缘由:初评后，税收管理员李某认为，企业财务报表中预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

2、约谈手续:

7月17日

税收管理员向分局长提出约谈申请，经分局长批准后，随及向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务人员汪某于

7月19日

前到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料:建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。税收管理员李某将企业该项目从开工以来纳税台账、财务报表、房地产项目登记表以及《江西省地税局房地产业企业征收土地使用税有关问题的批复》(赣地税函[2005]197号)、《江西省地税局房地产业征收土地增值税若干问题处理意见的通知》(赣地税发[2004]18号)文件准备好。

3、约谈实施:

7月19日

，该企业财务人员汪某携带相关举证资料到管理分局，该分局副分局长张某、管理员李某在会议室组织约谈。李某负责纳税评估约谈记录。约谈围绕案头分析异常点逐一展开。

4、约谈底稿:在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题在约谈时认为:

(1)对挂在预收账款467万元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，故未作为计税依据申报缴税。(3)对损益表上亏损86万元，主要是企业在账务处理时，将前期开发成本一次性纳入经营成本，造成分摊成本数额大。

(三)实地调查。为了实地调查工程项目进度，税收管理员李某等依照程序经批准后上户进行实地调查。

7月20日

，通过实地调查，进一步了解掌握房地产项目开发成本、费用、商品房预售和实际销售等情况。

(四)评估处理

1、事实陈述:经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过约谈，该企业主要存在以下纳税问题:

(1)企业6月份预收账款467万元。少申报销售不动产营业税467万×5%=23.4万，城建税及教育附加=23.4万×10%=2.3万元;

(2)通过约谈了解到企业售房中店面收入625万元,未预征土