四、建设用地管理

(一)概述

建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。

(二)国家建设用地

1.国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收下列土地由国务院批准:(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。

征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

2.国家建设征地的程序。

a国家征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批;

b再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。

c被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

d对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。

【提示】裁决政府显然属于省级政府和国务院了!

3.征地补偿安置标准。征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地，用地者需支付、缴纳下列费用:

(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的6-10倍。

(2)安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费，对于涉外房地产 。为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍。

(3)新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

(4)被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。

【提示】安置补助费可以增加，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

4.征地补偿安置费的归属或支付对象。

a土地补偿费归农村集体经济组织所有;b地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。c安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。

(三)乡(镇)村建设用地

(四)临时建设用地

临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。其与一般建设用地相比，用地时间短，审批手续相对简便。

1.临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

2.临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定:

(1)必须按照临时使用合同约定的用途使用土地;

(2)不得修建永久性建筑;

(3)临时使用土地的期限不得超过2年。

五、土地纠纷及其解决途径

(1)土地确权纠纷，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理;

a单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;

b个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府处理。

c当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。

(2)土地侵权纠纷，由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼;当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。

【提示】土地确权纠纷行政前置，土地侵权纠纷可以直接起诉。

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