2011年年初，许多人收到了关于上海市黄浦区人民路386号的上海滩商厦及楼上上海兴宇大酒店的出售广告。"已成功运营十多年、包租20年后再赠送N年，在上海滩，做世界的房东…"吸引着大家的眼球。

不但可以购买到产权，还可以由他们继续包租，保证租金的收益!这样真的解决了我们后顾之忧。而且确实商铺和酒店都经营的不错，我们很放心。一位购买者如是说。

所有的投资者都满心欢喜的在销售人员的催促下签署了《上海市房地产买卖合同》，约定在下半年办理产权过户手续，然后第二年开始可以收取租金了。但是没想到的是，出售方因为银行贷款无法归还，抵押无法注销，房地产。至今无法办理过户手续。租金也有无法兑现的风险。

赵星海律师说法:

赵星海律师认为:本案可以以房屋买卖合同纠纷和租赁合同纠纷两案由，向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求被告支付拖欠租金。

《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因出售方的原因，导致高某至今未能取得所购房屋的产权证书，出售方的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、返还全部房款并赔偿损失。

《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。按该协议约定，包租方理应依照合同约定时间向小业主支付租金，现其未能如期支付租金，理应承担相应的违约责任。

一般而言，购房者会和房产开发企业签订一份商铺的买卖合同，同时购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但是，如果市场不好，经营惨淡，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任;而往往第三方企业是一个草台班子，面对大量购房者维权的情况下往往没有实力进行赔偿而关门大吉;但是，至于商铺的预售或销售合同，购房者却没有办法，因为这是两份不同法律关系及内容相对独立的合同;本案中，房产出售方没有按照买卖合同的约定办理房屋过户手续，可以按照法律规定解除买卖合同，返还房款并赔偿损失。

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作者:赵星海律师，专业从事房地产相关业务:商品房、二手房、公有住房、动拆迁房、租赁房、离婚婚房、遗产房纠纷，致力于成为上海领先的专业房产律师。咨询电话:1391-6188-060。

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