案例:1998年，上海某区政府决定，利用该区的土地修建高档度假村别墅，从而搞活当地经济。于是，对比一下产权过户 。该区某国有经济发展公司名义对外招商引资。同年6月，某外商与国有经济发展公司签订了一份"联合开发高档度假村协议书"。协定约定:中方提供高档度假村建设用地66亩作为出资，全部建设资金由外商出资，合同期限25年，中、外双方利润分配比例为3:7，合同期满高档度假村产权归中方所有。高档度假村建成后，由于经营有方，合作企业的经营效益不断提高，外商初期也获得不少收益。但是由于政府收益比例较低，再加上政府管理层更替及部分村民的嫉妒，2004年在中方多次要求提高其利润分配比例未果的前提下，区政府下属国有经济发展公司发函给外商要求提前解除合同。残疾人创业优惠政策。对此，外商不服，起诉到法院，要求继续履行合同。

法院判决:法院经审理认为，该66亩土地属于村民集体所有的土地，创业政策。学会涉外房地产 。应由村民委员会或村集体经济组织来经营和管理，国有经济发展公司无权代表村民委员会处分该66亩土地。遂裁定，该合同无效。

最后外商同意了中方提高其利润分配比例的要求，然后由区政府出面补办集体土地征用手续，补交土地出让金后，然后由外商与中方重新补签了联合开发高档度假村协议书。

律师评析:

中国《土地管理法》等规定，外商使用集体所有土地仅限于经营性村公益事业和基础设施项目建设，在不改变集体土地性质的条件下，由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营方式与外商共同举办的外商投资企业，才可以使用集体土地。外商投资房地产开发项目用地只限于国有土地。

本案外商投资企业因中方投资者以集体所有土地的使用权作为合作条件的取得土地使用权的情形，其土地使用权的取得存在两个方面问题:一是"联合开发高档度假村协议书"的中方签约主体不合格，国有经济发展公司不是农民集体所有土地的所有人，不能代表村民委员会将集体土地使用权作为出资;二是该协议书在程序上不符合法律规定，集体土地使用权不能直接用于房地产开发，集体所有的土地须经征用转让国有土地后，合同范本 。才可提供给外商以有偿方式使用。就本案情来说因取得土地使用权的合法性未解决，使外商处于非常不利的被动境地。

上述风险的发生，主要是因为外商投资者在投资前未能充分了解中国大陆(或内地)的土地政策。其实，不仅外商投资者，许多境内投资者在作出重大投资决策前由于未对土地权属流转的可行性进行充分的法律分析，导致投资利益严重受损。所以，遇到此类项目，外商应委托律师认真分析土地使用权来源的方式及其效力，在项目合作谈判时，在投资合同中明确约定中方负责办理土地出让手续的期限;若是"集体土地使用证"，则应在合同中约定中方负责办理由当地政府签署的集体土地征用批文的期限或其他约定，从而避免遭受不必要的投资风险。