房地产权属登记制度等_中国法律网5Law.cn

1、概念房地产权属登记，又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，
并向权利人颁发权证的一系列活动。
2、功能房地产权属登记具有以下功能：权利确认功能，指房地产登记确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。权利公示功能，指房地产登记公开房地产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。管理功能，指房地产登记实现国家的管理意向，一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记审查相关权利设立，变更，终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。相比看大学生创业贷款政策。
3、效力模式国外不动产登记登记效力有三种模式：称登记要件制度、托伦斯制度、契据制度。中国房地产权属登记的效力基本为生效要件；且因强调管理功能，登记本身大多为当事人的强制性的义务。
4、登记类型我国房地产权属登记主要分为以下类型：一是总登记，指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记．是产权登记中最基本的一种登记。二是初始登记，指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。三是转移登记，指因房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移，须办理产权过户手续情况时所进行的登记。当事人应当在事实发生后30日内申请转移登记。四是变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增加减少，部分拆除等情况时所进行的登记。权利人应当在事实发生之日起30日内申请变更登记。五是他项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。六是注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况，权利人应自事实发生之日起30日内申请注销登记。
5、登记机关与模式我国房地产权属登记机关为房地产所在地的人民政府有关行政主管部门。与登记机关设立相关，目前我国有两种登记模式：一是房屋与土地权属分别登记。当前我国大部分地区，由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。二是房屋与土地权属统一登记；在我国一些地区，由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理：对此，城市房地产管理法规定，房地产。经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的确认和变更，分别载人房地产权证书。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。
编辑本段物业管理制度1、物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：物业管理是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种综合性经营服务方式。
2、物业管理模式物业管理模式有福利型管理模式和市场化管理模式。市场化管理模式又可分为委托服务型和自主经营型。委托服务型物业管理指业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。双方通过物业管理合同约定管理服务事项，明确双方权利义务，实现物业所有权与管理的分离。按其委托内容又可分为管理服务为主的委托和出租经营与管理服务并重的委托。自主经营型物业管理指物业业主自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。其物业业主即物业经营管理人，物业所有权与管理权未实现分离，适用于业主单一，规模较小的物业。
3、物业管理的内容物业管理的内容主要是对物的管理和对人的管理。主要包括：(1)常规性的公共服务。这是物业管理中的基本业务工作，一般不需在物业管理服务合同中事先提出或作出约定。其内容包括：房屋建筑主体的管理；物业公共设施、设备的管理；公共环境卫生的管理：绿化管理；保安管理：消防管理；车辆道路管理；公共代办性质的服务；物业管理维修基金的管理；做好管理费用的核收和使用管理；协助政府进行社会管理。(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务合同约定的范围之内，若享受须单独提出并支付服务费用。包括：日常生活类服务，房产纠纷。如收洗衣服，代购物品，接送小孩上学等；商业服务类，如商业网点的开发与管理，餐饮及各项经营活动的开展；文化、教育、卫生、体育类，如在高级住宅区提供游泳等健身活动场所；金融服务类；代理与中介服务，包括代办物业的租赁等。(3)委托性的特约服务，为满足业主、使用人的个别需求，受其委托而提供。
4、物业法律关系的主体一是业主，业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和侈改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律。法规规定的其他权利。依《物业管理条例》的规定业主负有义务。二是业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。看看http://www.5law.cn/info/minshang/goufang/goufangliucheng/2012/0112/92483.html。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的匡、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20％以上业主提议，由业主委员会组织召开。业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。三是业主委员会：业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。四是物业管理企业。物业管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经济实体。物业管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业管理，其管理权源于业主。物业管理企业是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。国家对物业管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业管理活动的企业实行资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同予以明确。
5、物业管理业务一是物业接管验收。物业接管验收指物业管理企业在承接物业管理项目时，进行以物业的建筑主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。二是前期物业管理，前期物业管理是指在房地产开发项目销售前及过程中(业主、业主大会选聘物业管理企业之前)，由建设单位(发展商)代替未来业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务委托合同，经济适用房。由该物业管理企业所实施的物业管理。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位(发展商)与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人在与建设单位(发展商)签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。三是正常物业管理。依相关法律以及业主委员会与之签订的物业服务合同实施具体物业管理。
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