一、结论

二、房地产的整个过程

1、拿地(告诉你们如何官商勾结空手套白狼)

2、设计

3、土建

4、销售

三、质量问题

四、中国房地产问题的成因

一、结论

2005年以后建造的房子尽量要注意安全，90%以上的房子质量都有很大的问题，看完下面的文章就明白了。(看看云南5点几级地震后的房屋倒塌情况就明白了，2005年后的房子基本上90%以上没有什么抗震能力的。)

二、房地产的整个过程

1、拿地(告诉你们如何官商勾结空手套白狼)

土地拍卖市场拿地:假如我是市委书记的亲家，有块400亩的地要拍，那我先把容积率定为1.2，假如别人拍中了，那就得一次性交钱(土地款，假如按照我老家这边600万一亩的价格，400亩一次性就要交24个亿，一般有这种资金实力的人很少)，假如我是市委书记的亲家，拍下来后，通过国土局的运作，400亩可以分成4个土地证，1个证100亩，预付款50%交了国土局就可以帮你土地证等几个证都做好(也就是只要100×600万×0.5=3亿)，然后到银行抵押，通过评估公司把估值估高到800万一亩，然后可以贷款估值的60%(100×800万×0.6=4.8亿)，这样然后再拿这个4.8亿去拿第二个100亩的证，然后再抵押贷款，这样一圈下来，你非但不要掏钱，手上还能够有很多流动资金。对于房产抵押 。也就是说，只要我是市委书记的亲家，只要有个1.8亿的流动资金可以周转1-2个月(等到证拿到贷款下来)，就可以撬动这块(400亩价值24亿的地)，你说谁能够竞争得过他?另外在建造的时候，假如是市委书记的亲家，后面容积率还能够提高(前面故意把容积率压低，因为经过囤地后，不叫土地出让金按照原来拍卖的时候的价格补缴的，所以很核算，但是前提必须是房价上涨)。

非土地拍卖市场拿地:那就更简单了，这块地是拆迁安置用地，然后给市委书记的亲家去开发，其中30%是给拆迁安置的，70%是商品房，土地不要钱或者很便宜(周边拍卖是600万一亩，这边可能60万一亩就成交了)，上海的那个楼脆脆就是这种模式，那边是3000万一亩的市值，结果不要钱就拿下来了，光土地就值靠近上百亿了，所以你说还能查得下去吗?我可以负责任的讲一句话， 土地专题 。这个楼脆脆项目里面，区领导、市领导都有份，光这个项目假如揪出来，估计上海市局级、副局级、副市长级别、区长级别、副区长级别等等估计就要枪毙掉不下20人。对于多少金额构成诈骗罪。所以查不下去了呢，就是这个道理。

2、设计

土地拿下来后第一件事情就是要去提高容积率，虽然要补缴土地出让金，但是这个里面猫腻很大的。容积率假如从1.2升到2.4这个是多大的利益呀。(容积率就是每平方米土地上面可以建造多少面积的楼房，地下室等不算在容积率里面，这个里面也有很多空间在里面，因为上海的车位卖得很好)。容积率定好后就是要去做扩初，各个部门都要来汇总:消防、建设局、规划局、燃气、自来水、电力、人防等等。还要涉及到各项规费的问题(人防费用、大城镇配套费用等等)。一般房地产开发公司的设计是交给设计单位，土建是交给土建单位，销售是交给销售单位，开发商主要做得就是找对人塞对钱(最好他就是领导的亲戚，那就更容易了)。单位婚育证明格式,孩子的户口可能随父大概随母。

3、土建

土建都是由土建公司做得，一般按照额定价格下浮一定比例来算，开发商一般会指定里面几个大项(混凝土、钢筋、建筑外墙、铝合金门窗等价格占比比较高得内容)，其他得基本上是土建方自己去采购。初期土建方还要给房产开发商一笔质量保证金(开发商很爽吧)，然后按照一定进度给钱，但是这个钱一般都是拖欠的，要等房子卖了才会给土建方，所以土建方只能偷工减料，不然没有利润(对于土建方来说资金成本也是巨大的成本)。

4、销售

现在上海稍微严一点，上海规定要到结构封顶才能销售，很多地方是做到正负零就可以销售了。但是包括上海在内都有很多变通的办法，比如房子图纸还没有出来的时候就开始提前销售(买房人交意向金，从几万到几十万几百万不等)，这个给了开发商很多流动资金。

三、质量问题

知道上海得楼脆脆为何倒得吗?难道真的边上挖个坑然后再堆点土房子就倒了?那还要爆破公司去拆楼干吗?直接挖个坑堆点土不就了事了。大家注意一下这个楼的桩基就明白了，对比一下产权过户 。里面没有钢筋笼子，而且混凝土质量很差(桩基的混凝土好的话挖出来颜色是发青的，差的话挖出来是发白或者其他颜色的)。

现在全国基本上都是这么个情况，混凝土质量差(要达到C40标准的基本上都达不到)，钢筋质量差(我原来到工地上去看到有些钢筋向地上一掉就直接断了，牛吧)，楼板越来越薄，桩基要求50米深的只搞20米然后钢筋笼子也就放个2节有的甚至不放。

如何看你家住的房子的混凝土质量、钢筋质量等等呢?去楼梯间，看看口子是否到处都有缺口(混凝土质量不好，走的人多了，口子边沿就会掉下来)，另外沿着口子用力踩(楼梯口不能贴瓷砖的那种)，看是否会有很小块的水泥掉下来，另外阴雨天看楼梯上面的混凝土是否颜色有点发青的那种感觉(颜色发青是证明这个混凝土质量不错)。

看钢筋问题，那个只能是装修的时候需要把墙切开才能看到了，一个看钢筋的粗细，一个看钢筋的密度。墙切开也能看到混凝土质量情况。

桩基的好坏这个一般人就看不到了，不过告诉大家一个事实，2005年后的房子桩基95%以上都不好，为何?因为桩基老板正常施工做的话没钱挣还要亏本的。你家楼地下的桩基里面有3节以上的钢筋笼子那你算是幸运的了，就怕上海楼脆脆那种，一节钢筋笼子都没有的。

四、中国房地产问题的成因

中国的房市，土建成本在1400圆/平方米(高层)(小高层在1100-1200圆/平方米，多层在900-1000圆/平方米左右)，各项规费(大城镇配套、人防费用等等等等)在800-1000圆/平方米(各地有差异，上海和江苏的标准就有差异)，其他的就是土地成本和隐性的腐败成本了。