农村土地转让问题报告

曲阜师范大学， 学院

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摘要：本文是关于日照沿海农村土地转让过程中存在问题的发现与探讨，同时对如何解决问题提出了见解。

关键词：农村 土地 转让

2009年11月28号，在曲阜师范大学政治与社会发展学院社会实践部的组织下，我参与了农村实践活动，在走访中了解到农民对土地被征的问题普遍不满。于是我们对此进行了深入了解：

日照在向一个美丽富有的海滨城市发展，其中的大量沿海农民土地被征，这其中存在的问题也是不能视而不见的。我们采访的两个村子的土地已经被征。他们说自己的土地被征，大约以每亩6300的价格卖掉，问及他们同意卖吗?他们笑言道是村委会通知的，并没有征求他们的意见，问及他们知道土地被征的用途时，他们表示在那里闲置了一年多了，并没告诉被征做何用。农民还说土地一直是他们唯一的收入来源，他们的土地无故被征，使他们失去了生活来源，劳动力只有出去打工，一般是从事4种工作，搞装修，在大学城摆摊，开出租，还有就是到海捕鱼。这使得他们的工作很没有稳定性，农民内心很恐惧。

在这里我认为反映着以下几个问题：

第一，这里农民土地被征事先并不知情，而是村委会的“命令”。

第二,他们并不知土地被征的用途。

第三,土地被征后农民普遍反应补偿太少,几千块就抢走了自己的铁饭碗。

笫四,农民土地被征后生活得不到保障,以至农民对此政策很不满意。

而根据国务院《关于深化改革严格的决定》中规定，在土地征用时，农民具有一下合法权利，即违法举报权、调查结果确认权、申请预征听证权、参与报批权、批复结果知情权、知情权、调查结果核准权、补偿方案听证权、要求公告权和拒绝补偿登记权、要求公告权和拒绝办理补偿、安置手续权、对补偿标准争议权、拒绝履行政令权、恢复耕种权、预征知情权。例如，

第二、在征地依法报批前，政府应将预土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;(预征知情权)

第三、预征土地现状调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;(调查结果确认权)

第十、未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续;(要求公告权和拒绝补偿登记权)

第十二因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿，有权提出协调申请;有权提出裁决申请;(对补偿标准争议权)第十四、土地征收批复后二年内没有实施，造成土地荒芜的应由批准的政府批准收回，交由原集体经济组织恢复耕种。(恢复耕种权)

同时在《中国土地法》的第二条、 第四十七条、第四十九条、第四十八条中也明确做出了规定，例如

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第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 征用耕地的补偿费用包括土

地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地

被征用前三年平均年产值的六至十倍。

第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

同时，对于农民维权的基本需要来说，相比看继承。不容忽视的是土地转换时需要签订的土地转让合同以或土地转让协议书。现在比较流行的具体规格大致如下：

土地转让协议书：

甲方 ** ，现有一块自留地位于**，面积** 平方米，经双方协商转让给乙方xxx，金额为人民币** 元。

该地四至，东邻xx;西背xx;南邻XX自留地;北邻XX。

本协议是在双方自愿的原则下签订，协议自签订之日起生效，从今以后，土地所有权归乙方所有，甲方无权干涉。

口说无凭，立此为据。本协议一式三份，甲乙双方自执一份。

甲方：**

乙方：**

证明人：**

公元二○○x年x月x日

或土地转让合同

来源：合同范本作者：

甲方：**

乙方：**

丙方：**

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1.该地块位于 __________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元 ，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作

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