目前，“农村、农民、农业”引起了全社会的广泛关注。“三农问题”的核心是农民，农民利益的主要源泉是农地。农地制度即家庭联产承包责任制(现称为农村土地承包经营权)作为启动中国改革的钥匙;作为解决中国粮食问题，使十多亿中国人实现粮食基本自给的法宝，可谓是中国人民的伟大创举。然而，随着我国社会经济发展和社会变迁，此制度出现了一些亟待解决的问题。如何解决现行农地制度的困境，法学界、社会学界、经济学界等提出了许多宝贵的意见建议。

　　有位经济史学者提出了克服危机的钥匙存在于历史之中。受此启发，笔者认为，考察存在于历史之中的土地制度，或许对解决我国现行农地制度的困境有所裨益。基于此，笔者考察了罗马法、日尔曼法以及中国固有法相关的土地制度，并且在此基础上，提出了建立我国新型永佃权制度的构想。希望新型永佃权制度能够乘着建设社会主义新农村的东风，为我国农民富裕、农村稳定、农业增收贡献绵薄之力，同时就教于学界大家。

　　2 土地制度之历史考察

　　历史中存在着浩繁的土地制度，本文只能选取较有代表性的制度进行考察。因此，笔者选取了罗马法之永佃权制度、日尔曼法之马尔克土地所有权制度以及中国固有法之永佃制度和一田二主制度作为考察的对象。

　　2.1 罗马法之永佃权制度

　　由于罗马法经历了坎坷的发展历程，人们现在所认识罗马法很难保证是古代罗马法的延续。永佃权制度作为罗马法中的一个制度，同样很难保证古典与现代的同一。由于近世永佃权制度主要承接于优士丁尼立法，优帝立法之前的罗马土地制度只有另谋他途进行研究。优帝在总结先人敕令、判例以及法学家解答等法律的基础上，改革和提炼而形成了近世较具规模的永佃权制度体系。[1]由于本文主要借鉴近世永佃权的制度体系，笔者仅对优帝以降的永佃权制度予以考察。

　　2.1.1 中古时期的永佃权制度

　　“永佃权制度最早出现在古希腊，希腊自古以来，有在他人土地，尤其公有地上，以栽种葡萄或其他树木为目的的永佃权制度。”[2]罗马在结合固有法的基础上，继受并完善了永佃权制度。“公元527年，优帝即位。优帝在位期间以及其死后的一段时间内，东罗马帝国进行了大规模的系统全面的法典编纂工作。”[3] “在优士丁尼法中，永佃权被定义为：一种可以转让的并可以转移给继承人的物权。它使人可以充分享用土地的同时负担不能毁坏土地并交纳租金的义务。”[4]至此，永佃权制度才真正在私法中立足。[5]

　　中古时期，永佃权制度的内容包括永佃权人的权利和义务。永佃权人的权利主要包括，“享有对标的物的长期或永久的使用收益权;在不减损标的物价值的前提下，可以改良标的物或变更其用途;收取标的物的孳息，即在孳息与原物分离时，永佃权人取得其所有权;可以任意处分永佃权，不论用无偿行为或有偿行为、生前行为或死因行为均可处分其永佃权，但永佃权人不得抛弃永佃权，因为他有耕种土地，维护房屋的义务;永佃权人在永佃权的范围和期限内，可以在标的物上设定役权、抵押权等，但这种他物权因永佃权的消灭而消灭，故应视为是存在于永佃权上而非存在于永佃权标的物本身的役权。

　　永佃权人所负的主要义务，除有特约外，看看http://www.5law.cn/info/minshang/shouyang/shouyangfagui_/2011/1215/58488.html。主要负有以下义务：可以改良标的物或变更其用途，但不得减损其原有价值，也不得擅自对其形态为永久变更，如不得所有人的同意而将耕地辟为鱼塘等;负担管理和一般修缮费用以及赋税;按期交付租金，即使遇有不可抗力之变故，至收益减少或全无，永佃权人也不得请求减少或免除租金;出让永佃权时，应预先通知所有人，所有人于接到通知后的两个月内，有以同等价格受让永佃权的优先权，永佃权人怠于通知时，其永佃权即行丧失，糖尿病饮食疗法。如所有人出价低于市价，永佃权人可将其权利卖给其他人，但所有人的抽取售价2%的手续费;永佃权人将其权利赠与或遗赠给他人时，则手续费按永佃权的估价计算;所有人受领手续费时，应与新永佃权人另立新约;如无特约，手续费由新永佃权人负担;如所有人拒绝订立新约，则他无权收取该手续费;永佃权定有期限或附有解除条件的，则在期限届满或条件完成时，返还原物和附属物。”[6]

　　2.1.2 近世永佃权制度

　　随着东罗马帝国的衰落，罗马法的社会地位也成明日黄花。直到公元12世纪，人们发现尘封已久的国法大全，至此才出现了罗马法的伟大复兴。基于罗马法的复兴，产生了两部伟大且最具代表性的《法国民法典》和《德国民法典》。以这两部法典为蓝本，修订法律的国家和地区，都不同程度地受到罗马法的影响。作为罗马法较为完备的用益物权制度也随着其主体传播到世界各地，如“永佃权一直保存在现代民法法系当中，尤其是起源于法国的制度”。[7]“现欧陆与日本各永佃权，既源于上述之永佃权，但是日本之永小作权主要受习惯之支配”。[8]中《中华民国民法典》继受了《大清民律草案》有关永佃权制度的规定。国民政府迁往台湾以后，仍然施行民国时的法律，因此永佃权制度在台湾地区得以保留。

　　设立永佃权制度的国家和地区，对永佃权制度内容虽有增删，但是仍然保留着永佃权制度的体系。在此，仅以台湾地区的永佃权制度为例，说明近世永佃权制度的体系。

　　“台湾地区的永佃权是支付佃租，永久在他人土地上，为耕作或牧畜之权利也。永佃权人的权利主要包括，可以将其权利让与他人，或以之供抵押权的标的;于永佃权消灭时，可以取回耕作物及与耕作、牧畜有关的工作物，但应回复土地原状，土地所有人可以以时价购买;因不可抗力而致收益减少或全无时，可以请求减少或免除佃租等。永佃权人的义务主要包括，事实上收养。支付佃租;积欠佃租达到两年的总额，除另有习惯，土地所有人可以撤佃;永佃权人让与其权利于第三人，所欠租额由受让人承担;不得出租土地，否则土地所有人可以撤佃。”[9]

　　2.1.3 永佃权制度的衰落

　　由于社会经济的不断发展，用益物权之永佃权制度已经失去了往昔的风采。这也是体现了“事异时移，变法亦矣”的古训。在现代国家或地区保留有永佃权关系的国家，永佃权制度的地位也日渐式微。“德国现行民法，无关于永佃权之规定，而旧时普通法则认可此权利。故德国民法实行法规定，各邦法律，若定有永佃权的，则亦受法律的保护”。[10]“在当代日本，为了取得土地的耕作权通常做法是签订土地租赁契约而不再依据永佃关系的确立。公元1980年，日本公布、施行了《农业地利用增进法》，为使农业大规模经营而正式采取了凭契约取得租赁权的农业政策，至此，永佃权在实际生活中已经逐渐消失。这是永佃权(永小租权)制度在日本实际生活中的消失，而在民法法律中并没有取消永佃权(永小租权)的规定”。[11]“台湾政府通过一系列的以‘平均地权’为指导的土地改革，如‘耕地三七五减租条例’、‘耕者有其田条例’、征收地主保留地以外的土地，转放现耕农民承领等法律政策。以致出现农民有田自耕，无于他人土地设定永佃权的必要，永佃权毕失其存在价值。”[12]因此，台湾物权法修正案草案的立法理由是：“永佃权之设定，将造成土地所有人与使用人之永久分离，影响农地之合理利用，且目前实务上各地政事务所几无以永佃权登记者，足见目前永佃权之规定无存在之价值。”[13]至此，台湾地区通过立法的形式废除了永佃权制度在法律文件中的存在。不过在实际生活中，仍然承认永佃权的效力。