天津律师解读《物权法》 买房应办理不动产登记

《物权法》出台，百姓广泛关注。在开发商那里预购一套房，怎么防范开发商再将房子卖给其他人?小区内的道路、绿地归谁所有?居住房子的采光被前面新盖的楼房挡住，怎么维权呢?捡到了失物，有权领取失主提供的奖金吗?近日，北方网记者就百姓关心的不动产物权登记、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、善意取得、“拾金不昧”等问题采访了桐江律师事务所的几位资深律师，请他们做出解读。

　　住房问题，是百姓安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋能交易、出租、抵押等一切权利的基础。房屋没有产权证明，或者产权证明出现纰漏，都有可能使房屋的主人流离失所。

　　业主如何证明对房子拥有所有权?在开发商那里预购一套房，怎么防范开发商再将房子卖给其他人?房屋产权证书出错怎么办?就此，天津桐江律师事务所律师根据《物权法》中的“不动产登记”做出了解答。

　　解读之一：房屋产权登记生效

　　《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　生活案例：小周于2003年初与某开发商签订商品房预售合同，预交部分房款后，等待产权证下达。在此期间该开发商将该房以更高价格卖给不知情的小李，并与小李办理了房屋产权登记。2003年末，该开发商告知小周，拒绝履行合同，同时退还小周预付房款和违约金。土地。小周不愿接受，遂向法院请求和该公司继续履行合同。

　　法院经审理认为，小周与该开发商签订的商品房预售合同有效。在预购人未取得房屋所有权之前，开发商擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反原合同的行为。但是，小周认购的商品房被销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，因此认定开发商与小李所签订的合同有效。法院最终判决：小周与该开发商签订的商品房预售合同不能履行，驳回小周要求开发商继续履行合同的诉讼请求。小李最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给小周造成的损失，应承担相应的民事责任。

　　律师解释：不动产经依法登记，才能发生效力。如房屋买卖中，买方除了要与卖方签订买卖合同并依据合同的约定交付房款外，还必须办理房屋过户登记手续，不办理登记即使已经占有所买卖的房屋也不能取得所有权。只有在办理登记后，才可以从法律上取得房屋的所有权，才能得到法律的保护。

　　解读之二：预告登记防止“一房多卖”

　　《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　生活案例：就解读之一中所述案例而言，如果小周事先与开发商约定好并申请了预告登记，那么开发商无权对房屋进行出卖，即使出卖也不能在登记机构办理登记，土地。所以这套房屋的所有权就不归第三人小李所有，小周与开发商所签订的预售房买卖合同可以继续履行。

　　律师解释：像案例中提到的，当事人签订房屋买卖合同后，在办理房屋产权转移登记手续之前，卖方又将该房屋卖与他人并办理了过户登记手续，这种情形就是“一房二卖”或者“一房多卖”。该情况不但侵害了第一买方的权利，影响了其房屋所有权的取得和实现，而且违背了诚信原则，扰乱了正常的社会交易秩序，当属于禁止之列。

预告登记使“一房多卖”无效

　　预告登记制度是预防“一房二卖”或者“一房多卖”的有效手段。预告登记指为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。从某种意义上来说，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它提前限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。预告登记制度保证了买方将来顺利取得该房屋的所有权。

　　说，办理预告登记时还应注意两点：一是申请预告登记需要签订不动产物权协议的双方当事人进行约定，一方当事人不能单方申请预告登记;二是能够进行不动产预告登记的情形除了房屋买卖之外，还包括其他不动产物权的设立或者交易。

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