时事法律法规

㈠法律基本实用知识

1.完全民事行为能力人

在中国，18周岁以上具有完全民事行为能务，可以独立进行民事活动的公民；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

2.下列七类民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的；（2）限制民事行为能力依法不能独立实施的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

3.普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。

4.监护

监护具有以下特征：

⑴、被监护人须为无民事行为能力和限制民事行为能力。

⑵、监护人须为完全民事行为能力人。

⑶、监护人的职责是由规定的，而不能由约定。

分为3种 ：① 由后死亡的父或母于中指定者，称指定监护人。② 由法律规定的一定范围的依一定顺序充任者，称法定监护人。③由监护机关或选定者，称选定监护人。

监护人在行使财产管理权时，得为被监护人的利益而使用或处分，但对的处分，在许多国家的法律中是加以禁止或严加限制的。为了防止监护人利用监护关系侵害被监护人的权益，除法律有特别规定外，监护人不得接受被监护人的财产

5.宣告死亡

公民有下列情况之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：

1.下落不明满四年的；

2.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的

宣告死亡与自然死亡的法律后果相同，比如单位除名、户口注销、继承开始、配偶可以再婚等等。

㈡房地产法律法规

Ⅰ法律

1.《城市房地产管理法》

2.《土地管理法》

3. 《城市规划法》

4. 《物权法》

物权的概念：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排它的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

《物权法》对产权登记的重大改进

1.预告登记

第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2.异议登记，登记机关是不予审查的，只要申请，登记机关就当场办理。

异议登记的法律效力：打破了登记薄的善意推定效力，换句话讲就是登记薄上只要有异议登记，第三人就没法取得所有权，登记薄上记载的权利人就不能把不动产转移出去。

3.登记薄和权属证书的关系

第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据

第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

4.登记机构的审核义务与登记错误的赔偿责任

第三十条：《物权法》根据实践中的一些已经出现的情况，对登记机构的一些行为明确的作了禁止。

5.善意取得

《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

②以合理的价格转让；

③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

所有权

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

用益物权

1.建设用地使用权

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2.宅基地使用权

建筑在宅基地上的房屋，城市居民能不能购买？

1）98年之前，《土地管理法》允许城市居民购买农村宅基地；

（2）98年之后至今，有关城市居民购买农民房屋的规定，最高的级别就是04年国务院严格耕地管理的一个决定，但它只是一个政策；

按照《合同法》的规定，要宣告无效，需要违反法律行政法规的强制性规定。

3.地役权

地役权是《物权法》新规定的一个权利。

第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

（1）地役权是一个“宏观法定，微观异定”的权利。

（2）前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

担保物权

担保物权是指，为了确保特定债权的实现，债务人或第三人以动产、不动产或某些权利为客体而设定的，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权（《物权法》第170条）。

《物权法》第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。

物的担保与人的担保之区别

《物权法》第176条中“物的担保”指的就是担保物权，而“人的担保”指的是保证。依据担保的性质不同，可以将担保分为：人的担保与物的担保。人的担保是指由自然人或者法人以其自身的资产和信誉担保债务人的债务得以履行，如果债务人不履行债务，则由保证人（或担保人）负责履行其债务的制度。在我国，人的担保就是保证。保证的实质就是以一项债权来担保另项一债权的实现。物的担保也称“物权担保”，它是指以债务人或者第三人的特定财产担保债务得以履行的制度。这种以“物”担保债权以达到债权安全实现目的的制度就是担保物权

首先，作用不同。人的担保（连带债务、保证）的作用在于增加债务人总资产的数量。物的担保不在于增加债务人的总资产而是在债务人的特定财产上限制其处分权，并在债务不能受到清偿时使债权人有就此特定财产变价并优先受偿之权利。

其次，主体不同。人的担保中担保财产的提供人是债务人之外的第三人，而物的担保中担保财产的提供人可以是债务人也可以是债务人之外的第三人。

第三，标的物不同。人的担保中的担保财产是第三人的一般责任财产即信用财产，而物的担保中的担保财产都是特定的财产，包括动产、不动产、权利等。

最后，法律效力不同。物的担保与人的担保并存时，物的担保在法律效力上优于人的担保。之所以如此是因为，保证人的责任在于债务人不履行债务时代替其履行债务或承担连带责任，债权人对保证人产生的权利是一种债权，不具有优先受偿性。而物的担保尤其是担保物权一经确定，债权人对于担保物就享有一定的物权，具有物权效力。因此，当债务人不履行债务时，债权人行使担保物权享有优先受偿权，优先于一般债权。

物权法对抵押权制度的几个重大改进

1.不再禁止超额抵押

《物权法》第13条第1项规定，登记机构不得要求对不动产进行评估。

（2）《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2.在抵押权实现的事由上更加尊重当事人的意思

《物权法》第179条则明确规定，在两类情形下，债权人可以依法实现抵押权：其一，债务人不履行到期债务；其二，发生当事人约定的实现抵押权的情形。

3.有效地降低了抵押权实现的成本

依据《物权法》第195条第1款规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。倘若双方没有就抵押权实现方式达成协议的，则抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产的转让

抵押权与其他权利的冲突

1.租赁权与抵押权的冲突?

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权动产

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响

2.抵押权与动产质权的冲突?

同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿

3抵押权与建设工程价款优先受偿权?

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

4.抵押权与税收优先权的冲突?

税收应当先于抵押权、质权、留置权执行

主债权时效期间届满对抵押权的影响

担保法解释》规定：担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

现在的《物权法》规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的人民法院不予以保护。

抵押权的实现

物权法》规定：当债务人届期不履行债务或是发生其他实现抵押权的事由的时候，抵押权人和抵押人可以协议实现抵押权。按照《物权法》第195条规定：协议不能够损害其他债权人的利益，双方达成协议的按照协议约定办理，如果没有达成协议或是双方达到协议后一方又反悔不按照协议来履行的，则按照《物权法》第195条第2款的规定，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，不需要起诉抵押人和债务人，人民法院可以以裁定而非判决的形式直接实现抵押权（非讼事件）。

抵押权实现的方法

1.拍卖

2.变卖

3.折价

Ⅱ法规

1. 《房地产转让管理规定》

问题：交易包括几种形式？

答：（转让、抵押、租赁）

问题：哪些房产不得转让？

答：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

问题：房地产转让的程序是什么？

答：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

2. 《预售管理办法》 《 销售管理办法》

问题：商品房预售需要有哪些条件？

答：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

问题：商品房销售面积的误差如何处理？

答：按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

3. 《抵押管理办法》

问题：办理抵押登记需要哪些资料？

答：办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其它共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其它文件；

问题：抵押受偿有哪些规定？

答：抵押受偿方面有以下相关规定：

第一、同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿.

第二、处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第三、 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

第四、处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款;

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

4. 《租赁管理办法》

问题：哪些情形的房屋不得租赁？

答：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

㈢时事法律纠纷

（一）二手房买卖与签订《房地产买卖合同》之关系

问题1：当事人之间签订了买卖协议且约定过户时另行签订《房地产买卖合同》（示范文本）的，但办理过户手续时一方当事人拒绝在买卖合同上签字的，当事人之间的买卖合同是否有效？

答:《房地产买卖合同》是房屋土地资源管理局、工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。

如双方明确以签订《房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

问题2：只交钱未签合同，是否可以认定买卖合同成立？

（二）隐名共有房屋出售合同的效力认定

问题1：未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？

答:审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

（三）阴阳合同问题

对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

（四）户籍与房屋所有权之关系

答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，在实践中仍有不同理解。法院认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉

（五）二手房买卖的瑕疵担保责任

答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

（六）.按揭贷款未成，合同如何处理？

理方法：主要有以下几种处理方式：(1)约定购房者如无法获得银行贷款，房产商同意其退房。这种方式对购房者最有利。(2)房产商同意其退房，但没收其定金，这是实践操作中最多的方式。(3)改为一次性付款，但房产商应给予一定折扣并明确约定具体折扣。

（七） 不动产的登记与物权变动的关系？

举例：商品房交到经纪人手里，经纪人在预售的状态上签订合同，后出现纠纷，这样的合同还存在效用吗？还不是产权人的时候可以买卖房屋吗？不动产的变动和登记存在什么关系呢？

案例1：A去世以后留下一套房产，在没有遗嘱的情况下就给唯一的法定继承人，继承人没有及时的将A君的房产变更到自己的名下，而是先办理的结婚手续，然后再把房屋过户到自己的名下。但是婚姻关系持续两年以后便结束了，在离婚诉讼时，另一方提出房屋属于共同财产。在这种情况下配偶是否有一半的配额？答案是没有，因为在被继承人死亡时原财产已经转移到继承人身上，继承人在婚姻之前就取得了继承权。办理产权登记并非财产转移时间。

房屋所有权的变动通常是以登记为时间接点的。但是也有例外。

判断标准就是看不动产变动的原因是否基于《民事法》法律行为，就是指凡事以合同为变动原因，才可以登记取得要件。凡是不以合同为变动原因的登记都不是取得的要件，取得的时间都有专门的规定。

在前面的继承案例中，如果在没有进行登记的情况下，就将房屋出售，第三人发现产权证上的姓名不是继承者，继承人告知买方原因，买方认可了他的理由并签下买卖合同，但是继承人希望直接由父亲的名下过户给买方，这种行为在房地产机关是不容许的，主要是怕卖方逃脱税收，防止税收的流失，这种行为在现实中是行不通的。也会对第三人的交易有一定的影响。也就是说只有对房屋进行登记才可以对房屋有较为方便的所有权的处理（法律上称之为处分）。

（八）权属证明或登记薄是不是权属的唯一证明？

例子：A君想要买房子，但是并没有登记自己的名字，希望登记在B的名义下，实际使用者还是A君，双方签署了一份协议，以此证明房屋产权为A君。房款的单据都是B的名字，后来因为房价上涨，B君悄悄将房子卖给他人，被A君发现，于是A君冻结帐户，想将户名过户到自己名下。在法律上又该如何确权呢？

确权应该属于A君，原因是B君无法解释A君提供的证据，法官也不可以无视双方私下的协议。无论A君当初的原因是出于什么，只会影响第三人的债权实现，只能行使撤销权。

《物权法》第16条中规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

《物权法》第17条中规定，不动产权属证书是权力人享有该不动产物权的证明。

也就是说不动产登记簿和不动产权利证明书是不动产的证明。就不排除可以提交其他的证据来证明自己对不动产所有的证明。

所以两样文件一般情况下是房屋所有者行使权力的依据，但是并非是唯一的依据，在法律上来说只产生权力推定的效力，也可能会有证据推翻它们。