(一)投资要诀

1.选环境提高租住价值

投资二手房时要多看。一是看项目所在地是否有足够的人气;二是看项目所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套，因为二手房多数是有一些年头的小区.小区的会所虽很成熟，但可能会不太完替，所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要。要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾等污染源，还有小区环境、安全保卫、卫生清洁等情况。同时，要对房屋配套设施进行考察，比如水质、供电容量、供热系统及方式、物业管理和各项收费标准、电视接收的清晰度等，小区附近还应有超市、邮局、餐馆等必备的配套设施。通过考察可以凭借这些使其租住价值得以提升;三是看项目所在地是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔，这样对居住和生活都会很方便。

2.掌握地段、户型.降低出租风险

由于二手房大多地段位置较好，户型多为50---80平方米的小户型。而目前市场上出租率最高，海口楼盘收益率相对最佳的户型是40--60平

方米的一居或两居，因此投资者应有选择性地挑选小户型，可有效地缩短房屋的空置率和投资回收率。例如:CBD商务区、地铁沿线、中心主干道、大的商圈、商业街等地租金相对保险。看项目的户型设计是否可以稍作一些改造就能使其升值。

3.控制面积，保障出租率

二手房收益租金虽然往往并非和面积成正比.而跟其地理位置有很大关系，但仍要控制其面积以保障出租率。投资二手房可据资金来选择，不过前期可先选择小户型的二手房，如一居的，或两居的，因为小一点的二手房占用资金不是太大，出租也较灵活。如二居中，40平方米至80平方米较好出租，这类房作投资，受多种因素影响，虽然房源合租需求大，但操作多，大部分是合租用，但由于合租住多方面的因素:彼此的生活习惯、搬出的时间不统一物业费用等容易出现多重纠纷，而这些原因也是影响二手房投资获利的一个因素，所以相对来说一居比二居的更容易投资获利，但如果是买二手房的两居再卖，那么相对于出租两居的更容易出手，因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住，这类人多为了便利、实惠或者是居住、生活重心有所变动才选择买房的，一般这类人也不会想着长期租用。

4.多做比较，确保回报率

对同一供需圈内的规模相当的二手房进行价位、海口买房建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否拆迁、配套设置是否成熟等方面的对比，交易时综合这些数据，再确定评估对象的回报率。

5.瞄准客户群，稳定收益率

客户群能保证日后稳定的租金收人，就是投资者所争夺的靶心。因此，确定出租给公司的.最好是选择同一楼层里有其他公司办公的商业办公大楼，不要购买居民区里三居室以上作投资，一般公司不会把办公地点选择在居民区里。投资二手房应选大型房产中介公

司进行交易，大型房产中介公司的操作较规范，透明度高，也可委托一名专业人士做参谋。

(二)风险防范

二手房交易中也有很多风险，对其又该如何防范呢?

1.卖房人没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，想知道债券市场。这种情况，投资者应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性。

2.交易的房屋不具备交易资格。这方面的风险主要有:用于文易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属存有争议;房屋为共有，出卖人未经共有权人同意;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，将未经验收或验收不合格的房屋交付使用的，应怎样处理?侵害承租人优先购买权等权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质量瑕疵。如房屋是公房，原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;一般说来，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖李后出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本，而且要到局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性， 债权。有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。投资者应对拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。

3.房屋情况不实。如面积、内部结构、格局有变化等。因而投资者需要确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。看看是否有搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。此外还要了解旧房的历史，哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

4.交易手续不合法。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均浦到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。债权法。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

5.房屋估价不实。二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。在交易过程中，应首先委托信誉良好的、具有房管部门颁发的房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低。

6.交易合同有争议条款。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律贵任。一份完善的合同将有助于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。

7.只顾买房，忽略了同时购买的环境。环境对出租的顺利与否及租价影响较大。因而购买二手房需要考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的道尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况，是否已经换用了天然气;小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够;了解装修的状况，原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修;物业管理的水平，水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务;邻居的组合，好邻居会让你生活愉快，在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居.了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况;了解往后居住的费用，水、电、煤、暖的价格，物业管理费的收取标准，车位的费用。