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重要提醒：系统检测到您的帐号可能存在被盗风险，请尽快查看风险提示，并立即修改密码。 | 关闭 网易博客安全提醒：系统检测到您当前密码的安全性较低，为了您的账号安全，建议您适时修改密码 立即修改 | 关闭 近几年来，广大工薪阶层依靠银行贷款购房日渐增多，而贷款购房者因种种原因要求退房也越来越多。部分贷款购买的房屋能不能退?还不起贷款，首付款能不能退?房屋质量出现问题或退房时房价变化了或贷款购房后又想退房重新购买又如何?笔者结合工作实际，介绍下面几种贷款购房退房中的常见问题。 一、贷款购买的房子能不能退? 去年2月，小申看中了某处一套期房，并同开发商签订了购买合同，合同约定“逾期或超过50日，有权解除合同”，各种贷款手续也办了，首付款也缴了。可房子的交付却一拖再拖。为此，小申要求退房，开发商却以“贷款买房”为由不予退房。那么，贷款购买的房子能退吗? 小申完全有权利要求退房，这一点是毫无疑义的。因为购房者享有两项退房权利，一是享有国家法律规定的法定退房权利；二是通过签订购房合同为自己设定的约定退房权利。所谓法定退房权，是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及建设部《商品房销售管理办法》等法规，购房人在没有明确约定的情况下，所享有的：购房合同无效而导致退房、购房合同被依法撤销而导致退房、规划设计的变更而导致退房、房屋主体结构质量不合格而导致退房等六种法定条件下的退房权利。所谓约定退房权，是指购房人通过签订购房合同及其附件以及补充协议，为自己设定比较广泛的退房权利。为了保障购房者的合法权益，购房人要注意要求开发商将其每一项口头和书面的承诺落实到购房合同及其附件、补充协议的文字中去，并予以签字盖章认可。比如，购房人可在合同中约定在开发商逾期交房时，办理按揭贷款未获得银行批准时，小区的公用设施不符合双方约定时等等，购房人有权退房。所以，仔细审查各种合同附件，详细约定好退房条件，谨慎签订合同，应该是一名理性购房人的首选。 由此可见：1、小申作为购房合同的一方当事人，不论是否贷款买房，都有权解除购房合同并退房退钱,博尔塔拉二手房；2、小申符合为自己设定的“开发商交房逾期或超过50日”，有权解除合同约定退房的权利，完全有权解除购房合同要求开发商退房退钱；3、小申同开发商解除购房合同并不意味着同时解除购房人与银行的贷款合同，只能在这笔贷款退还银行后，才能解除贷款合同；4、开发商将首付款直接退还给购房人，属于购房人向银行贷款的款项直接返还给银行。 二、贷款买房还不起贷款，首付款能不能退? 刘女士怎么也没想到，一场车祸而导致的的伤残，不仅失去了某外企每月2000多元工资收入的岗位，而且连现住的贷款买的房因每月还不上款也要退房。原来，两年前，刘女士靠贷款买了一套3室1厅住房，首付开发商30％款项，余下70％款项在银行办了7成15年贷款。刚刚住了两年，就因无力偿还银行的每月购房贷款而向开发商提出退房，并要求开发商还她已交付给开发商的30％首付款及两年来的所付贷款的本金。而开发商认为：30％首付款不但不能退，就连两年来刘女士所付贷款本金更不能退，因为70％的银行贷款及利息要一次性还清，作为开发商在担保、欠款、银行还款及最终拍卖的一系列退房还款环节中存在太大的风险；同时，刘女士在两年居住期间，房屋的折旧及设备使用方面的问题已发生，退房后，该套房子不一定能卖到原来新房的价钱，刘女士所付首付款可作为开发商损失的一种补偿。刘女士当然不能同意。 其实，开发商不退还刘女士的首付款是没有道理的、也是没有法律依据的，这是因为：第一，从购房者、开发商、银行三方所形成的法律关系来看，三方各自享有自己的权利和应负的义务。贷款买房，涉及到的是购房者、开发商、银行三家，对于买方来说，要面对两层法律关系：一是与开发商的购房买卖合同关系，二是与银行的借贷法律关系。作为刘女士来说，与开发商签订购房合同后双方即形成了房屋买卖法律关系，其权利是收受房屋的权利，其义务则是负有依约支付房款的义务；作为开发商来说，则享有收受房款的权利和负有依约交付房屋的义务。而刘女士与银行签订贷款合同后即形成了借款法律关系。作为银行来讲，不仅负有发放贷款的义务，而且享有依约收取利息和收回借款的权利。作为刘女士来说，则享有依约获得借款和使用借款的权利；同时又负有按期偿还借款本金的义务；而开发商作为刘女士借款的担保人，购房须知。同被投保人刘女士又形成了担保与被担保的法律关系。作为开发商来说，负有为刘女士垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。第二，从购房所形成的实际状况来看，刘女士已构成对银行违约。刘女士贷款买房，按贷款合同规定，完成了两次付款任务，即向开发商支付了首期30％购房款，又通过合同向银行借款的方式向开发商支付了剩余的70％的购房款，这就表明刘女士已向开发商付清了全部购房款，否则，开发商也不会把房屋交付给她。两年后，刘女士因失去工作而无力负担每月还款，则表明已构成对银行的违约。第三，从贷款合同上来看，刘女士向开发商要求退房，开发商退还刘女士全部购房款。根据贷款合同的约定，刘女士还不起每月贷款，银行为维护利益，既可通过法院直接起诉刘女士，也可要求开发商承担保证责任，并代刘女士一次性偿还剩余全部借款本息。而开发商为了自己的合法权益，通过与刘女士协商或提请仲裁机关仲裁或向法院起诉，要求刘女士将房屋返还开发商，再代刘女士偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的刘女土所应承担的违约金及罚息。 若开发商不退还刘女士的首付款，刘女士可以向法院起诉，要求法院对其贷款所购房产进行公开拍卖，拍卖的房款超出了原先购房款，开发商应把首付款退还给刘女士，拍卖的房款不及原先的购房款，开发商可从首付款中扣除相关部分及刘女士应承担的违约金及罚息。 三、贷款买的房，质量有问题能不能退? 包先生去年6月贷款购买了一套期房，今年2月入住后发现房屋有多处裂缝，虽经开发商多次维修，因属房屋主体构件问题，仍无济于事。于是要求开发商退房，并退还自己的30％首付款及8个月以来所付贷款本息。开发商却以包先生是贷款购房，在他和银行没有解除借贷关系之前无法一方为包先生退房；即使包先生同银行借贷关系解除而退房，包先生按月支付的银行贷款利息应完全由包先生自行承担。包先生则认为，房屋存在严重质量问题，是开发商所造成的，理应退房退钱。 包先生要求开发商退房并退还自己30％首付款及8个月以来所付贷款本息是完全正当的合法要求。第一，从有关法规来看，包先生有法定退房权。根据我国有关法规和规章，房屋主体结构存在质量不合格属于6种法定退房权中的其中一种。所谓房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,衡水二手房，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形，裂缝，砖石结构没有足够的强度和钢度等质量问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷多种适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量检验确属不合格，买受人请示解除合同和赔偿损失的，应予支持。”建设部《商品房销售管理办法》规定：买受人认为主体结构不合格的，可以委托质量检验部门重新核验，经检验确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。第二，从法律关系上来看，包先生有权要求退房。包先生作为买家与贷款银行之间是一种借贷关系，而与开发商则是一种房屋买卖关系，两者虽有联系，但却是两种独立的法律关系。因而，对包先生的解除权并没有任何妨碍。作为债权人银行只有权要求买家按约还款，却无权干涉买家的房屋解除权利。所以，只要出现了买家有权依法房屋买卖解约的情形，不管买家是否贷款买房，都有权依法解除购房合同。第三，从合同关系上来看，包先生是有购房合同解除权。退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，是可行的。无论是当初的买房，还是后来因各种原因的退房，依据的是购房买卖合同关系。我国《合同法》明确规定：“合同无效的双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方由此造成的损失。” 由此可见：1、包先生向银行贷款买房由此产生的借贷关系，对包先生购房合同的解除权没有任何妨碍；2、只要出现了买家有权依法解约的情形，购房须知。即房屋主体结构质量不合格，不管包先生是否已取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同；3、包先生房屋质量问题是由开发商所造成的，包先生是受害者，开发商不仅应退还包先生的购房款，还应赔偿购房贷款的本息；4、退房时所发生的违约金和损失赔偿应根据合同内容来确定，合同没有约定的则按有关法规处理，若协商不成，包先生可通过法院要求开发商退房并要求退还首付款及一年以来的所付贷款本息。 四、贷款买的房，退房时房价变化了如何退? 赵某一年半前通过银行贷款，在城乡结合部某住宅小区购买了一套期房，随着市区扩大，某乡镇改成街道。随之房价也由原先每平米1800元上涨到2200元。可赵某办好贷款手续正准备装修时发现，房屋由原先的三层改变到六层，而且房屋的户型也不一样。于是要求开发商退并要按现在上涨的价格退钱。开发商同意退房，但必须按原价退房。赵某看房屋升值比原来多了几万元钱，如果按原价退房，自己不仅少收几万元钱，而且还要弥补自己付银行贷款的利息损失，这个亏太大了。所以，要求开发商按现在的市场价退房。 其实，赵某的退房要求是正当的，因为房屋的楼层变了，想知道合肥房产网。户型变了。但对按现在的市场价格退房却是没有道理的。因为：其一，将三层变六层，户型改变属于开发商违约，赵某为此要求退房是维护自己合法权益的一种正当的合法要求，这在《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法规都有明确的规定；其二，赵某按照现行市场价格要求退房却没有任何法律依据，是一种不合理的要求。而开发商要求按原购房价格退房则是一种合乎情理的要求。因为房屋增值房价上涨，按此价退房，与理不通，若房屋贬值房价下降,黄冈淘房网，按下降房价退房更是与理不通。所以，赵某要求按现房屋价格退房，于情于理不通，也很难得到法律的支持。但开发商擅自单方面改变楼层和户型则是开发商严重违约，根据《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷多种适用法律若干问题的解释》有关规定，开发商除在向赵某归还房屋首付款及贷款本息外，还应支付相应的违约赔偿金。 五、货款购房后，想退房重新购买，如何办理? 小毛通过银行贷款购买了一套商品房，因户型、面积不太理想，想要退房重新购买一套，不知如何办理。 小毛的这种情况说明，开发商没有任何的违约和过错，银行也没什么问题，而仅仅是购房者对自己挑选的房子不满意而导致的退房。一般来讲，需要采用变更按揭合同方式来解决相关退房问题。目前主要有个人住房转按贷款和个人住房换按贷款两种方式：个人住房转按贷款是指在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，变更抵押物称“换按”。而对于小毛来讲，不外乎以下三种情况： 第一种：要求开发商另行换购一套房屋。条件是此房屋必须是同一小区，同一开发商，同一银行或开发商开发的其它地区房屋在同一银行贷款。并得到开发商和银行同意后，只需办理相应的抵押变更手续即可。对银行来说，只要新抵押物的价值不低于原抵押物，银行一般会同意办理变更手续；对开发商来讲，只要是自己开发的房屋，一般也会同意另换购一套住房；对借款人而言，借款人与第三人只需签订同意转让个人住房的意向书，同时，个人住房转让的交易价格必须高于个人住房借款人所欠银行全部贷款本息及相关费用之和。 第二种：如果退房时正好有人购买该套房屋，而且新购房人也愿意采用银行贷款方式购房，可以向银行申请变更银行贷款合同主体，同时，双方还需进行具体结算还款计划及相关费用。 第三种：如果退房时，既不另购房屋，一时也无法找到新买家，这时，则要做好开发商的工作并到得他的同意，由开发商按照与购房人商议的办法向银行还清贷款，从而解除银行贷款合同后，再行购房。 (作者：大连市房地产经济学学会 贾广葆) 网民还在看： ...海口一位市民买房遇麻烦：贷不了款又退不成房 ...任志强：国企效率远低于民企 ...英国房价涨势去年底大幅放缓 ...别让楼市数据成说谎工具 ...省下采暖费三亚租房-13万“候鸟老人”海南过冬 (责任编辑：admin) |
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