2月初，本人就写博客预言(因为接到大量咨询买房的电话)，本月二手房看房量和成交量都将大幅度上升。但是大家不要着急，稳住情绪，只所以说大幅度，是因为跟2012年1月相比，因为2012年1月是成交记录最惨的一个月。

2012年1月份的二手房成交的数据是没有可比性的，春节放假的一个月(工作日只有15天左右)，市场异常冷淡，人们的心思都是回家，无人购房和售房，成交数据创历年新低。

每年春节前或春节当月，购房须知。都是成交淡季，只有2011年1月除外。2011年1月虽然也是春节前，可却是个独特的成交高潮，房价和成交量到达了一个顶点，最严格的调控也于当月出台了--北京的限购政策(在已经限贷的基础上)。

经历了1年市场的沉淀和观望，我个人认为所有对于房产的利空政策已经出尽。

2010年限贷--2011年2月限购--2011年12月提高最低过户指导价

对于北京二手房市场来说，政策上的利空已经出尽(见以上三个严厉的手段)，对于房地产的打压不可能比2012年更严格了，只会比现有的基础松一些，再加上人们的逐渐适应、部分人观望情绪解除、部分刚需出手、一部分改善进入市场。

举例，假设每年北京2手房正常成交应该是20万套，由于去年的观望情绪，市场萎缩了一半以上。可是，这些购房需求仍然在，只不过推迟了购房时间。假设这些需求在第2年、第3年释放，那第2年、第3年的成交量一定会超过头一年。

有的人，也许手头的首付攒够了;有的人，我不知道什么叫无期徒刑。也许因为太强烈的刚需，必须今年把房子落实;有的人，也许认为房价不会再跌了，或者现在是个次低;等等，很多原因。

说实话，我个人认为2011年是个不可多得的置换的好时机，只可惜已经过去了。而且2011年很适合手头没有足够资金，必须先卖后买的人。因为2011年的主格调是房价下跌，年末比年初普遍低了10%以上，先卖后买，相对风险就小多了。

我碰到好几次房价暴涨时期的先卖后买，简直惨透了。可是，在下跌时期，先卖后买就把风险降得很低了，特别适合改善和置换的。不过，由于市场不好，先卖掉自己的房子，总是不好卖，因为买家少，还要侃价。我觉得大家应该知足，总比卖掉以后房价暴涨50%，到手的钱立马缩水的感觉强吧。

二手房最低过户指导价上调后，这个悬在头上的剑终于落下了。因为上调指导价，进入2011年以来几乎月月说，但是总是不出台。终于在2011年12月10日正式实施，它的实施代表了二手房市场最后的利空。

2012年2月，最先回暖的是首套房刚需市场，成交价格普遍在100万-160万之间，成交户型基本都是1居和特小的2居。看来，还是刚需最迫切啊，可能对于有的人来说，已经等不起了，就这样吧!买吧，买了就不再纠结了!

本月我接的电话，几乎都是首套刚需的购房咨询，10个人有9个都是公积金贷款。但是，400万以上的住宅市场，还是没见什么起色。

我觉得目前谈二手房回暖还为时过早，跟上个月数据去比，没有意义。如果2012年2月、3月、4月份成交量数据连续3个月持续上升，才代表回暖!

但是，目前我对二手房价格的看法是--止跌。维持这个月的成交价格，不下跌了。

各位网友请注意，我的看法只针对北京二手房市场，我从不关注新盘(一手房数据从来不看)，我认为未来是存量房的天下，即便现在的北京已经是存量房的天下了。新盘的数量，相对于存量房的数量来比，绝对是少数了。我从不看新盘，也绝对不买新盘(变现能力太差)，我喜欢二手房。