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2002年12月6日，某农业局与某工程公司签订一份《合作建房协议书》，协议约定由工程公司在农业局坐落在大桥路10号的旧房土地上进行投资开发合作建房，李某以工程公司的委托代理人的名义在协议上签字。2003年10月17日，李某（甲方 拆迁方）与王某（乙方 被拆迁方）签订一份《房屋产权调换协议》，约定：
甲方拆除乙方住房1套，换给乙方新建商品房1套，并负责办理新房产权证，费用由甲方承担，新房于2004年8月交付乙方；产权证于同年10月底以前交付乙方；甲方交齐了新房和产权证后，乙方一次性付给甲方1.5万元。甲方支付乙方搬迁费0.68万元。2004年，房地产开发完成，李某与王某因产权调换的税款问题发生争议而未实际履行合同。同年11月30日，李将应调换给王某的房屋卖给第三人夏某，李某作为工程公司的委托代理人在商品房买卖合同上签字。夏某向李某付清购房款后，李某向夏某交付房屋，但双方未办理房屋过户登记手续。
大桥路10号地段的房地产开发工程实际由李某全面负责，工程公司在该工程上未出资，相比看诈骗罪的构成要件。只收取李某一定的管理费。2005年9月21日，王某以工程公司、李某违约将房屋产权调换协议约定的调换房屋擅自出卖给第三人夏某，侵害自己优先取得补偿安置房屋的权利为由,诉至法院，要求工程公司向其交付安置房屋及产权证，给付延长过渡期限的临时安置补助费9900元；李某与工程公司承担连带责任；夏某空出安置房屋。李某以自己不具备拆迁的主体资格，未取得房屋拆迁许可证，与王某签订《房屋产权调换协议》无效为由提出抗辩。
本案如何处理？ 参看：最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干意见》第7条。 1、李某的授权委托书有吗？如果没有，是否有证据证明李某与工程公司构成表见代理关系。 2、该工程的建设手续是否由该工程公司申报？李某是肯定无法申报开发建设手续的。 3、本案李某作为拆迁人的确不具备资格，当然他没有拆迁许可证，但是他是工程公司的委托代理人，如果代理行为成立，工程公司应当承担责任。如果是挂靠行为，李某与工程公司承担连带责任。李某没有拆迁许可证不能作为对抗王某行使权利的依据，房子都建了，其他建设手续都批了，工程公司怎么会没有拆迁许可证，如果是这样，起码是建设主管部门的行政不作为，如果法院以这点同意李某的抗辩，可以起诉建委的行政不作为行为，一般来说法院不会这么办的，行政部门最怕热这种事情，甚至会主动协商开发商，把客户安抚下来。我不知道表见代理的定义。 4、同样，如果李某有授权或者构成表见代理，那么李某与夏某的合同是有效的，王某可以要求履行按《解释》的第7、8条主张权利，鉴于房产证未办理，因此可以主张合同的继续履行，要求交付房屋，如无法履行可以主张不超出一倍的赔偿金（不包括原房屋价款）。 合同成立但未生效,要求李某继续履行合同即可,如果房屋产权调换已经不具备可实施性，则给负相应价款即可. 处理本身并不复杂,复杂的是判决后的执行问题.这个案例法律关系非常明确,没有什么疑难的。 工程公司非主要责任人，李某应为主被告，应该履行和悦或者按现价反还购房款。 (责任编辑：admin) |
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