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自去年开始国家对房地产市场进行了三轮调控，其中每次都有房贷新政。刚开始第一轮调控政策时，在法律界有很大争议的是，因出现新政策贷款受阻，能否解除合同退还定金。现在，前两轮政策调控下引发的纠纷已陆续下了判决，法院内部统一了认识，双方约定以贷款方式支付房
自去年开始国家对房地产市场进行了三轮调控，其中每次都有房贷新政。刚开始第一轮调控政策时，在法律界有很大争议的是，因出现新政策贷款受阻，能否解除合同退还定金。 推荐阅读： 可解除购房合同 纠纷怎么处理
因国家房贷政策导致的退房 现在，前两轮政策调控下引发的纠纷已陆续下了判决，法院内部统一了认识，双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，应适用《最高人民法院关于审理合同纠纷适用法律若干问题的解释》第23条的规定，认定房贷政策调整属于“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。二手房买卖合同纠纷参照该规定予以认定。 但是，在三个商品房买卖纠纷中，案情都是颁布了异地置业者停贷政策之后购买的房屋，当时开发商答复购房者可以贷到款，而后来却贷不到，开发商否认当时的承诺，认为国家颁布政策在先，购房者购房在后，不能以出现国家政策贷不到款而退房。在最近接到的咨询中，包括在二手房合同的履行过程中，也有很多类似的情况，虽然已颁布国家房贷新政，但受中介或开发商的误导，以为可以通过变通方式贷到款，但最终没有贷到的，购房者不知是否能以政策原因解除合同要求返还交纳的房款。 律师分析 笔者认为，买卖双方在签订认购书或买卖合同前已颁布了国家房贷政策，双方约定买方以贷款方式支付房款，说明卖方同意买方以贷款方式付款。签订认购书或买卖合同之后因为房贷政策原因贷不到款无法继续履行合同的，就不是买方的单方责任，应该视为不可归责于双方当事人的原因。 以下是笔者代理购房者近日在东莞开庭的异地置业者因贷不到款退房案中当庭发表的代理意见(笔者注：原告为购房者即买受人，被告为开发商即出卖人)。 一、关于商品房认购书的性质及其与与商品房买卖合同的关系。 商品房认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或现售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。 一般情况下认购书具有预约性质，它不能当然替代作为本约的买卖合同，但认购书如符合特定的条件又是可以转化为买卖合同的。关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，最高人民法院法释[2003]7号第五条作了规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
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