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自去年开始国家对房地产市场进行了三轮调控，其中每次都有房贷新政。刚开始第一轮调控政策时，在法律界有很大争议的是，因出现新政策贷款受阻，能否解除合同退还定金。现在，前两轮政策调控下引发的纠纷已陆续下了判决，法院内部统一了认识，双方约定以贷款方式支付房
二是双方约定如原告个人原因导致无法办理按揭手续，被告不承担任何责任。现在原告不能办理按揭手续的原因并非个人信用等个人原因，而是因为国家信贷政策规定的对外地置业者停止发放贷款的原因。并非系因原告的事由导致原被告双方不能订立商品房买卖合同，被告应返还原告定金。 三、关于国家房贷调整政策出台于认购书签订于之前，是否属于“不可归责于当事人双方的事由”的问题。 被告在收到原告于2010年11月11日发出的《解约通知函》后，于2010年11月16日向原告发出了《关于解约通知函的复函》，其中提出“因为双方签订认购书在该政策出台之后，故以此为由提出解约不能成立。”本案的争议焦点在于涉案认购书签订于国家房贷调整政策出台之后，是否能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，以“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 本案的《认购书》签订于2010年10月24日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的政策是于4月17日颁布的，原告与被告签订认购书的时间在国家颁布新的房贷政策之后。原告在签订认购书前向被告的工作人员咨询，得到的答复是原告的条件可以向银行贷到款，因此，在确信能够获得贷款的情况下，原告才与被告签订了《认购书》，并当场支付3万元定金。试想，在信息不对等的情况下，原告作为一个普通的购房者，若不是得到被告工作人员的肯定答复，又怎会自愿签订明显实现不了的约定的以贷款方式付款的认购书，并交纳3万元作为订立商品房买卖合同的担保?这不符合逻辑推理和日常生活经验法则!如果被告明知原告的条件无法获得贷款，还同意其以银行按揭贷款方式支付房款，被告的行为属于欺诈行为，应当承担相应的法律责任。如果被告在不明知原告的条件无法获得贷款的情况下与原告签订了认购书，那么则属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定的“不可归责于当事人双方的事由”。 综上，因新“国十条”即房贷政策调整导致无法获得贷款的，无法继续与被告蹉商签订商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定。无论房贷政策的颁布是在签订认购书之前还是认购书之后，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的定金返还买受人。 相关法律链接： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
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