最高法院民一庭认为：该条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款，也应包括部分购房款)。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

　　基于以上分析，我们认为涉案《认购书》尚不符合转化为商品房买卖合同的条件，也即认购书本身尚属于预约合同，并非已成为本合同的商品房买卖合同。

　　二、被告无权强制原告与其缔结商品房买卖合同，被告应退还原告定金。

　　首先，本案所涉认购书在类型上属于将行谈判的预约，是因存在事实或法律上的障碍、暂时无法订定主契约，缔约双方为订立主契约而事先约定的程序，对当事人加以拘束，法律标的是即将举行的谈判，当事人有义务提出缔结主契约的要约并为此磋商。如果当事人诚实信用地进行谈判以后仍然不能达成本约或是非归责于谈判双方的事由造成不能达成本约，则谈判的任何一方均不受合同的约束。本案中，房地产的价款高达893062元，原告作为买方选择的付款方式是向银行借款方式付款。原告根据认购书的约定向被告支付了3万元定金后。

　　2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的房贷政策。而作为买方的原告系深圳户籍人士，未在东莞市缴纳社会保险，也不能提供东莞市纳税证明。根据国家信贷政策，银行不能向原告提供贷款，以致由于出现不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　其次，根据原被告双方所签订的《认购书》第二条中约定买方付款方式为银行按揭付款，同时约定“首期款262116(含定金)须于2010年11月3日之前付清，并同时签署《商品房买卖合同》、《东莞市个人住房借款合同》及相关附件。”，说明被告同意原告以向银行贷款方式支付除首期款以外的房款，并且签订《商品房买卖合同》的前提是能够获得贷款，签订《商品房买卖合同》的条件是同时与贷款银行签订《东莞市个人住房借款合同》及相关附件。而原告在不能与贷款银行签订《东莞市个人住房借款合同》的情况下，被告无权强制缔约，要求原告与其签订《商品房买卖合同》。

　　最后，被告虽通过认购书加重了原告的责任，被告提供的格式合同的第三条5中：“甲方将尽力协助乙方办理银行按揭贷款手续。若因乙方征信状况原因、政策要求或按揭政策更改的原因要求乙方多支付首期款，乙方须按银行要求支付足额首期款。如因乙方个人原因导致无法办理按揭手续，甲方不承担任何责任。”规定被告有单方解约权，而对原告则无单方解约的对等性规定，但是卖方的如意算盘还是落空了。

　　原因有二：一是推究合同当事人的真实意思表示，原告选择的付款方式均为“银行按揭付款”，这是白纸黑字的约定。被告虽然处心积虑地在该条款中要求原告如按揭贷款不足，则应补足首期款，但被告恰恰忽视了一点，原告补足首期款的义务的前提是银行同意贷款给原告，只是少于双方约定的按揭楼款时，而本案中银行根本不同意贷款给银行，则被告无权要求或强迫原告与其签订商品房买卖合同，并一次性付清全部购房款。正所谓“皮之不存，毛将焉附?”

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