县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

　　^ 31、土地使用权的出让是否必须采取拍卖和招标方式?

　　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　32、开发商能否擅自改变出让土地的使用用途?

　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　33、什么是土地划拨?

　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　34、开发商使用出让土地进行房地产开发的，有无动工时间限制?

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　35、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格是否要定期公布?

　　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

　　36、哪些房地产不能转让或转让受到限制?

　　《房地产管理法》38条规定，下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　37、出让方式取得土地使用权，在什么时候条件下，可以转让房产?

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　38、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，如何处理?

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　39、设立房地产开发企业应当具备哪些条件?

　　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

　　(一)有100万元以上的注册资本;

　　(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

　　40、房地产开发企业应建立资本金制度，资本金不得低于总投资的多少?

　　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　41、房地产项目，何时才能交付使用?

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　42、住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收，应包括哪些内容?

　　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：

　　(一)城市规划设计条件的落实情况;

　　(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

　　(三)单项工程的工程质量验收情况;

　　(四)拆迁安置方案的落实情况;

　　(五)物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　43、商品房预售应符合哪些条件?

　　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

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