其次，转让方必须按照出让合同的约定进行投资开发并完成开发投资总额的25%以上。这里又涉及转让项目的开发投资总额、转让方已经投入的投资开发数额、投资额是否完成了开发投资总额的25%以上、转让方是否按照出让合同的约定进行了投资开发等四个事实。这些实际上都是《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定的转让条件，其重要性不亚于前款第（一）项之规定，同样对转让合同效力的认定具有绝对性的影响。
    　　然而，《2005年解释》施行之后，准确地讲，在此之前已经有许多学者和法官对《城市房地产管理法》第三十八条规定的“投资要求”作为转让合同有效的必要条件的观点提出异议和批评，并且在司法判决中直接予以体现。广西高院在2004年初对“桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案”的判决就是一个很好的案例，该案判决在2004年8月得到最高法院的肯定。③最高人民法院在本案终审判决中认为：“……本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。……关于投资开发问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同的标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。”
    　　该案判决明确“以出让方式取得土地使用权的，只要办理了国有土地使用权证，即具备了进入市场进行依法转让的条件。”符合此条件，国有土地使用权转让合同即为有效。而“城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。”
    　　四、新解释的创新和理论依据
    　　（一）立法技术创新
    　　众所周知，《2005年解释》文中并没有明确规定“投资要求”不是认定土地使用权转让合同的有效要件。但是细心一点就会发现，《2005年解释》刊载在《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期，就在同一期的公报上公布了最高人民法院法院终审的“桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案”。通过该案的判决理由，阐明了最高法院的观点。如果不是偶然的话，我们还会发现，在2005年第8期的《人民司法》上刊发了该解释起草人之一———最高人民法院民一庭审判长韩延斌博士的《国有土地使用权合同案件审理中的理论和实务分析》一文，这篇文章实际上是就是《2005年解释》的理解与适用。该文通过大量篇幅从理论上充分论证了最高法院所持立场和观点的正确性。采用这种方式表达司法解释未能明确规定又坚持主张的观点，有史以来实属罕见。
    　　笔者认为，房地产行业是国家的支柱产业，规定转让前置条件与《城市房地产管理法》当时的立法背景有关，也是社会敏感问题。在《城市房地产管理法》现行有效的情况下，最高法院的立场可能难以在全国人大、国务院法制办及国土资源、建设等相关部委获得一致认同。同时，在对《城市房地产管理法》第三十八条的明文规定存在理解不一的前提下，司法解释不便明显地超越现行法律的有效规定。而且法律的修改程序较之司法解释的制定更为复杂和繁琐。采用此种方式也是不得已的一种技术创新。
    　　（二）理论依据
    　　《2005年解释》以我国现行法律关于物权变动系采债权形式主义的立法模式为理论依据，准确界定处分行为的性质，正确区分债权合同的有效要件与债权合同的履行问题，纠正了长期以来我国司法界普遍对物权登记效力没有严格区分债权行为和物权变动，将债权行为的效力条件和物权变动的限制条件相混淆的错误认识。
    　　土地使用权是一种用益物权，土地使用权转让就是该用益物权的变动，应受物权变动原则的规制。而物权变动采取何种原则由物权变动的立法模式所决定。我国民事立法历来不承认物权行为理论④，也不承认物权行为的独立性和无因性，因此，通说认为，我国物权变动的登记生效原则属于债权形式主义的立法模式，即物权变动采取的是债权契约+交付（或登记）的原则，所有权移转不要求另须有移转所有权的合意（物权合意），而是以所有权的移转作为债权契约的当然结果。
    　　在不同的物权变动立法模式下，处分行为的意义是不同的。物权形式主义立法模式在物权变动上区分债权行为（负担行为）和物权行为（处分行为），其所指处分行为是与负担行为相对应的一种法律行为，是独立于债权合同这个负担行为的、直接引起标的物所有权转移的物权行为。而债权形式主义模式下，处分行为是指以物权变动为目的所订立的债权合同。既然在不同的立法模式下处分行为所指不同，对无权处分行为的含义也相应的有所区别。
    　　我国采债权形式主义立法模式，不承认物权行为的独立性，而采用统一法律行为概念，在此种行为中，负担行为与处分行为是合二为一的。在擅自出卖他人之物的买卖中，擅自出卖者与买受人之间的买卖契约，本身既是负担行为也是处分行为。由于没有债权契约与物权契约之分，我国合同法第五十一条中的无效（或效力待定）合同指的就是无权处分的债权契约。对此，梁慧星教授指出:“依合同法第51条之规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。这里所说的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的合同无效，即买卖合同无效。”⑤王利明教授也认为，“对《合同法》第51条可以作出如下理解，即无权处分人处分他人财产，如果未经权利人追认并且订立合同后也未取得处分权的，该行为无效，但权利人拒绝追认不得排除善意取得制度的适用，不得对抗善意的第三人。”⑥具体而言，王教授亦认为，无权处分人与他人订立的债权合同为效力待定合同。

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