现今社会正处在一个不停变化的改革期，各种新的社会问题层出不穷。底层房屋破墙开店，正是属于这种新类型。一方面，大量的下岗失业人员需要实现再就业；另一方面，擅自破墙开店破坏了城市整体规划和环境。从政府的角度考虑，对于破墙开店的政策是由松到紧，将其一步步纳入城市的总体规划。《通知》第十三条也反映了这样的一种思路，即首先认定房屋原本用途，其次认定区房屋土地管理局同意的“居改非”，最后再考量历史遗留问题（2001年11月1日以前就以被拆迁房屋作为经营场所）。虽然政策制订者的考虑不可谓不细致周到，但笔者认为上述条款却有欠妥当。

    首先，拆迁虽然可以理解为一种类似于国家征收的行政行为，但在补偿价格的确定上还是应该尽量适用民事法律原则。参照“公平市场价值”的概念，补偿价格应该定性为买主在公平和公开的市场交易中愿意付给卖主的价格。在此前提下，拆迁评估就不应该单独适用一套评估规则，而应该和其他的资产评估适用同一套规则。否则，我们会看到对同一套房屋分别进行抵押评估和拆迁评估后，会得出相去甚远的两个价格。

    其次，的价值其实是通过其占有、使用、收益、处分这四大权能来体现的。四大权能若有限制，则价值也会相应减少。案例一中王某之所以会以非居住房屋的价格购买该房屋，最重要的原因是在领取工商营业执照和其他一些相关手续时并不需要王某持有表明用途为商铺的房产证或办理居改非手续。在实际经营过程中，其也不会因为上述手续未办理而有任何经营阻碍。因此，该房屋在占有、使用、收益、处分上完全能和纯商铺产生同样的效果。在与经营相关的限制措施（如规定办理营业执照必须持有居改非手续，对以前未办理手续且无法补办的经营者坚决取缔等）未完备的情况下，在拆迁规则中单独规定上述房屋为居住房屋则太显突兀。  

最后，《通知》第十三条特别规定了对历史遗留问题（2001年11月1日以前就以被拆迁房屋作为经营场所）的处理，笔者认为并无此必要。该规定的制定思路在于2001年11月1日以前因为相关法规制定不健全，故即使未办理“居改非”手续也以非居住房屋认定。2001年11月1日以后申请的营业执照应该配套办有“居改非”手续，若有缺失则不能认定为非居住房屋。但实际情况是2001年11月1日之后，相关制度并未完全建立起来。迄今为止，“居改非”也只是一项临时性措施，办理完成之后有效期不过两年。有效期终止后若经营者不续办，也不会影响到经营。在此前提下，笔者认为上述条款的制订并无相关的现实基础。

    从“公平市场价值”角度出发，美国的相关制度给了我们有益的启示。笔者在此提出一些建议：在实体上，拆迁评估应该与其他资产评估适用同一标准。在程序上，拆迁评估可以引入更多的对抗机制。如对评估公司的选择，除拆迁人提供外，也允许被拆迁人提供。被拆迁人若对估价结果有疑义，可以要求召开听证会。被拆迁人可以在会上提供自己委托的有资质的评估公司作出的估价报告，与拆迁人相互质询等。

    在此，笔者希望能通过改进评估机制，使“公平、等价”原则能够在拆迁中真正实现。 

来源：桐庐检察院网

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