原告与被告签订的购房合同虽未约定办理土地使用权证的期限，但根据2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理好房屋权属证书。房屋权属证书包括了房屋所有权证和土地使用权证。故原告要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付从2003年6月1日起至办理好土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求，应予以支持，但原告要求被告双倍支付从判决生效之日起至办理好国有土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求过高，法院不予全额支持。根据市国土资源管理局办理国有土地使用权证的办公流程，被告应在规定的期限内将需由其提供的资料报国土管理部门备案，在国土管理部门发分户证后限期将国有土地使用权证交付原告。被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，法院认为无事实依据，不予采信。原告提出要求被告向其赔偿因房屋质量造成的损失的诉讼请求，因无证据证实，法院不予支持。

　　据此，一审人民法院判决：

　　一、被告B公司于判决生效后三十日内为原告的商住楼B座第20层102房屋向国有土地管理部门提供完整的备案资料，在取得该房屋分户土地使用权证后五日内，将该证交给原告;

　　二、被告应于判决生效之日起三十日内向原告支付因逾期办理国有土地使用权证的违约金，违约金以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2003年6月1日起至被告将国有土地使用权证交给原告之日止;

　　三 驳回原告的其他诉讼请求。

　　被告不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，主要理由是：

　　1 、原判决认定被告未按一定期限给原告办理土地使用权证，违反了合同，这一认定没有合同及法律依据，且双方是约定向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，房地产管理部门只能办理房屋所有权证登记，原判决将房屋产权登记和土地使用权登记混为一谈，属于扩大解释。在双方合同中没有关于在一定期限内给原告办理好土地使用权证的约定的情况下，被告虽未给原告办理好土地使用权证，但并未违反合同约定，不属于违约情形。

　　2 、原判决认定“房屋权属证书”中应包括“土地使用权证书”，完全是将“房屋权属证登记”与“土地使用权登记”混为一谈，属于偷换概念，没有法律依据，因此其不应承担逾期办理土地使用权证的违约责任。

　　3 、按双方所签买卖合同中关于“违约责任”的约定，被告方只有在未按期交房时才赔偿原告损失，现被告已履行了合同约定的义务，故原告要求被告承担违约责任没有事实依据。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，被告不应承担任何违约责任，请求二审法院依法撤销原判决。

　　二审法院经审理认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证(包括所有权证和土地使用权证等)交付买受人，并协助实现房地产转移登记。

　　根据双方所签合同第四条第三款的约定：在楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续。因此，不论是依合同约定还是依法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证，对此原判决认定正确。

　　关于办理土地使用权证的期限问题，双方虽未在合同中明确约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该期限应为90日，此外，从一审法院调查取证情况及二审期间被告承认其未办理好土地使用权证的原因是“土地使用权证遗失”的情况看，可以认定原告的土地使用权证至今未办理好的原因在于被告一方，故原告有权要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付违约金。被告的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律适当，审判程序合法。据此，依法驳回上诉，维持原判。

　　欧阳律师团点评：本案主要是关于办理房屋权属证书(具体是国有土地使用权证)的义务承担问题。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在出卖人不按时提供产权证书，或者不提供相应的证明文件的情况下，买受人房屋的产权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售的权利受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》中明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。本案即在《解释》适用后提起的一起典型诉讼。

　　此类案件的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。对此，在审判实践中形成了两种观点，一种意见认为，在买受人能够办理产权证的情况下，出卖人仅仅负有告知买受人及时办理产权证的告知义务及协助义务;另一种意见认为，在无法办理产权证的情况下，以出卖人自身的原因和行政审批原因居多，由于办证相对于买受人而言，出卖人更有能力在具备条件的情况下尽快办理产权证，因此在无法办理产权证以及不能按期办理产权证的责任负担上，应由出卖人承担更多的甚至全部的责任。本案中，因被告已将该土地使用权抵押给中国建设银行某分行，尽管原告提供了所有办证所需的证明文件，但因被告未到国土资源局办理注销抵押登记手续，导致无法办理土地使用权证，因此，责任在于被告，应由被告承担全部责任。

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