第一章 总则

　　第一条 为规范我市业主大会、的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《条例》、《省物业管理条例》、《经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

　　第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

　　第三条 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

　　物业的合法买受人尚未办理，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。

　　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第四条 市国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门（以下简称市主管部门），依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。

　　各区物业管理行政管理部门（以下简称区主管部门）依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

　　第五条 街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

　　第六条 社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会的活动的指导工作应接受所属街道办事处的指导和监督。街道办事处应确定一名副主任分管该项工作。

　　街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。

　　第七条 物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；

　　（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

　　（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；

　　（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　街道办事处应整理并保管联席会议的记录。

　　第八条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。

　　第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区工作站或社区居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

　　业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：

　　（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

　　（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

第二章 业主大会

　　第一节 业主大会的组成和职责

　　第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 物业管理区域划分应考虑城市规划、共用设施设备、建筑规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由市主管部门制定。

　　第十二条 业主大会的主要职责如下：

　　（一）选举、更换业主委员会的成员；

　　（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；

　　（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；

　　（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

　　（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；

　　（七）决定物业管理的其他重大事项。

　　第二节 首次业主大会会议的筹备

　　第十三条 业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。

　　前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年。

　　第十四条 街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。

　　区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　第十五条 筹备组的主要职责如下：

　　（一）自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

　　（二）确定业主委员会委员的人数；

　　（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

　　（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；

　　（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

　　第十六条 业主委员会由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。

　　第十七条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%.

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