张付杰律师：购房者应大胆对不公平条款说“不”

一般均为格式合同，双方协商的内容非常少，大多条款由开发商预先设定好。然，其中不乏不公平的条款。依据法律规定，格式合同受到多种限制，包括：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。等。张付杰律师按：购房者在履行过程中遇到类似问题，应懂得保护自己的权益，大胆地对不公平条款说“不”。

【基本案情】

2009年11月2日陈女士与某开发商签订一份商品房屋，按照合同第十五条约定，开发商必须在该商铺交付使用后90日内办理权属登记。如果由于开发商的责任导致陈女士不能在规定期限取得房产证的，买方可以退房并获得开发商退款以及相应利息。随着合同约定期限的来临，开发商未能按期办理权属登记，且一拖再拖。陈女士将开发商告上法庭，要求开发商给自己已付完全款的商铺办理房产证。

某开发商辩称双方约定应当优先适用，双方仅约定了一种处理方式，应当依据约定处理。故，请求法院按照合同第十五条约定的“在未能如约办理房产证的情况下，http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti/anlifenxi/2012/0812/7850.html。买受人退房，开发商向买受人全额退款，并付清相关利息”的内容予以处理。陈女士不同意某开发商的主张，要求继续。

【案件焦点】

如何理解和适用本案房屋买卖合同第十五条约定？

【律师分析】

房屋买卖合同第十五条的约定，在字面上仅约定了一种处理方式，但合同约定是“可以”，在理解上有两层意思，也即可以要求退房，也可以不要求退房。

依据《中华人民共和国》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这属于法律赋予守约方的权利，学会http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti/anlifenxi/2012/0713/756.html。也是对违约方的限制。

开发商迟延为买受人办理产权登记，其行为违背了《合同》的约定，买受人依据法律规定有权要求开发商继续履行、赔偿损失。同时《商品》第十五条也约定了由于开发商的原因导致产权登记迟延的，买受人可以要求退房。故在某行为发生后，陈女士有权选择要求开发商继续履行、赔偿损失，也有权依照合同约定退房并给付利息，该选择权在买受人。这一选择权在守约方而非违约方。

依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

在本案中所涉及的合同第十五条属于格式条款，应当作出不利于开发商的解释。故开发商主张迟延产权登记的责任只能适用该条款解决，排除买受人其他救济途径是不符合法律规定的。

【法庭判决】

经过法庭审理，法院认为被告的行为构成违约，原告有选择被告承担违约责任方式的权利，依法判决某开发商继续履行商品房买卖合同。

【律师提醒】

本律师提醒购房者，目前我国合同法有多处不同的法律条款用以保护消费者在与开发商发生类似合同纠纷时的合法权益。遇到不公的约定，履行发生纠纷时，应大胆维护自己的权益。