“住改商”须经全楼业主同意

《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。

解读：各地对“有利害关系的业主”标准不同，有的定位整个小区，有的定位为整栋楼2/3的业主。

无产权证照样能当业主

司法解释：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

解读：当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，司法解释将业主的范围进行了扩展，不再简单的规定为产权证上的人，便于小区业主共同决定小区事务。

车位按比例配置给业主

司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

解读：司法解释规定，只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了 “首先满足”。否则，将有可能出现某个业主对车位、车库提出过度主张。

物业赖着不走无权收管理费

司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

解读：物业公司往往被解聘后，赖着不走，反过来还向业主要物业费，理由是他们在事实上管理着小区，如果让业主交费将十分不公平，司法解释对此明确后，因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出，这样将从根本上解决这样的问题。

欠物业管理费也有权解聘物业

司法解释：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，合同法司法解释二。业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

解读：物权法规定业主委员会代表业主，有请求解除物业服务合同的权利，业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。因此，个别业主拖欠物业费并不妨碍他们解聘物业公司。

不准物业公司擅自扩大收费范围

司法解释：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

业主出国或出差要交物业管理费

司法解释：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

解读：最高人民法院民一庭负责人说，实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。