代 理 词

尊敬的审判长、审判员

贵达接受本案被告贵康房地产开发公司（反诉原告）的委托，委派我们担任其代理人参与本案诉讼，我们接受委派后认真研析了本案的所有证据材料，又认真参加了庭审，对本案事实已充分掌握，现根据事实和法律发表以下代理意见，以供法院合议庭参考：

原告的诉讼请求及理由没有事实和法律依据，依法不予成立；被告的抗辩理由及反诉请求有充分的事实和法律依据，依法应予支持。

一、充分的证据证明，《销售策划》及《》于2007年7月2日已依法解除。

1、被告提交的证据2007年5月15日的《通知》、2007年6月5日的《通知》、2007年6月20日的《申请》、2007年6月26日的《通知》，及原告自己提交的证据《资质证书》和2007年被告只售出一套房屋的事实，相互印证，一致证明：原告与被告签订《销售策划代理合同》后的整个合同履行期间，原告一直没有房地产经纪资质，没有能力也不能约定的房地产营销策划义务，致使《营销策划代理合同》的合同目的不能实现。给被告造成严重损失。

2、原告没有房地产经纪资质欺骗被告其有资质，与被告签订《销售策划代理合同》，严重违反了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第三条“凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。”的规定，和建设部《中国房地产经纪执业规则》第十六条“房地产经纪机构、房地产经纪人员不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务；”第二十条“房地产经纪人员在执行业务时，应当向当事人出示自己的注册证书，”等规定，属于严重违法违约行为。

3、被告提交的证据2007年6月26日的《通知》、《关于解除<铜仁贵康公司北门项目销售策划代理合同>的通知》；《铜仁地区贵康房地产开发有限公司送达文件回执》、及（2007铜证民字第119号）《公证书》及附件相互印证，一致证明：原告对其没有房地产经纪资质没有能力履行营销策划房地产的事实，一直没有向被告作出解释，因原告的违约行为，合同目的已根本无从实现。被告于2007年7月2日向原告发出通知解除《销售策划代理合同》，原告收到《通知》后，没有提出任何异议。根据《》第九十六条“当事人一方主张的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 “第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，……在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，《销售策划代理合同》已于2007年7月2日解除，并已经生效。

二、充分的证据证明，被告不欠原告代理费，原告诉称被告应支付其代理费及逾期付款利息，没有任何事实和法律依据，依法不成立。

(一)充分的证据证明，原告代理被告营销策划商品房，其享有的销售佣金提成仅有元（详见原告代理费计算表）。

1、根据原告方自己提交的证据A栋住宅的《》计算销售提成佣金， A栋住宅共卖出了18套房屋，其中黎剑派的于2003年10月3日签订，是在原被告双方签订《销售策划代理合同》之前被告自己卖出，原告对此售房款元依法不享有提成。退房款《领条》等证据一致证明，龙小亚、黄仕强、田翠、余小燕四户所购房屋因政府规划调整属于对象，被告已退还全部已收房款元，原告对此4户依法不享有提成，扣除上述5户房屋销售款元，根据原告提交的购房款《》，A栋住宅收到房款元(—=)。故，A栋住宅原告合计应提成.40元（×3%=.40）。

2、根据原告提交的证据A栋门面的《合同》计算销售提成佣金，A栋门面共卖出了15套房屋。其中：

（1）刘爱华所买房屋在原被告双方前被告已卖,原告不享有提成；

（2）谭平娥、黎惠彤、张兰、李勇、张从民所买房屋因政府规划调整已退房，被告已退全部已收房款，原告对已全额退款的房屋依法不享有提成；

（3）在单价元内（谢永志、陈厚忠、卢朝宝、朱珠）所售的房屋，根据原告提供的购房款《收款收据》被告合计收到房款元，提成合计.52元（×2%=.52）；

（4）在单价--元内所售房屋，提成合计元：

第一、售汪桂平房屋提成元（49.28××2%+49.28×485.39×30%=）；

第二、丁伟安元(44.06××2%+44.06×348×30%=)；

第三、李瑞元（45.98××2%+45.98×800×30%=）；

第四、郭海民元（54.92××2%+54.92×1000×30%=）。

综上，A栋门面提成合计.52元。

3、根据原告自己提交的证据B栋住宅的《商品》计算销售提成佣金， B栋住宅共卖出了10套房屋。根据原告提供的购房款《收款收据》被告合计收到房款元，提成合计.18元（×3%=.18）。

4、根据原告提交的证据B栋门面的《商品房》计算销售提成佣金，B栋门面共卖出了10套房屋，根据原告提供的购房款《收款收据》分段计算销售提成，藤昭英提成元，金夏琳提成.92元、韩亚文提成.92元、李亮提成.17元。上述4户已于2006年9月4日结算支付完毕。吴、杨合计提成（+）×2%=8556元。尹丽群、宋且祥房屋进深在12米外按售房款的2%提成合计元。B栋门面提成合计元。

5、根据原告提交的证据北关路的《商品房买卖合同》计算销售提成佣金，北关路共卖出了5套房屋，其中黄金莲所购房屋进深在12米外，根据原告方提供的购房款《收款收据》分段计算销售提成，北关路提成合计元。

6、进深在12米内的房屋，单价元以外部分的房款合计元，根据2006年1月16日的结算，被告合计支出广告费元，扣除广告费后五五分成，原告销售提成为（--）÷2=.5元。

7、其它房屋的销售与租赁不在合同履行期间，且被告没有收到购房或租赁款，原告依法不能提取任何代理费。

综上7方面的事实，原告代理销售的房屋合计提成.6元；而原告已认可被告支付其代理费元，故被告不但不欠原告代理费；反而多支付给了被告代理费.4元。

（二）原告诉称被告应支付其预期付款利息，没有任何事实和法律依据，依法不成立。

1、前述已充分证明，被告不欠原告代理费，依法不应支付其利息。

2、即使被告欠原告代理费，因原告从未向被告结算主张，被告依法没有预期付款行为。故原告现起诉被告应支付其预期付款利息，依法不成立。

三、被告本不欠原告代理费，即使欠原告代理费，原告现起诉支付其代理费，已过了期限。

1、根据《销售策划代理合同》第五条5.4“乙方负责提交销售统计报表”的约定和原告方自己提交的系列证据《销售佣金提成明细表》充分证明：被告支付原告代理费，必须以原告提交销售佣金提成明细表为前提；原告最后一次提交《销售佣金提成明细表》的时间，即原告最后一次与被告结算主张代理费的时间是2006年9月24日，此后原告从没有向被告主张过代理费，原告也没有提供任何证据证明其曾向被告主张过代理费。

2、根据《销售策划代理合同》第六条6.2第四款“提成费用前三个月按15天结算一次，以后按月结算一次，结算时限以购房客户签订正式商品房书为准。”的约定，原告主张代理费起始时间为原告代被告与客户签订正式商品房合同之日。

3、原告提交的系列证据《商品房买卖合同》充分证明：在2007年7月1日解除《销售策划代理合同》前，原告代理被告与客户签订最后一份商品房买卖合同的时间是2007年3月12日（该份《商品房买卖合同》是原告在07年唯一代理销售的房屋，除此外，原告在07年就没有实现过任何代理销售）。

综上3方面的事实，充分证明：原告最后向被告主张代理费的时间是2006年9月24日，此后原告从没有向被告主张过代理费，根据《》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，原告主张代理费的诉讼时效期限于2008年9月24日届满。2007年3月12日原告代被告签订的商品房买卖合同所实现的代理费其诉讼时效同样已于2009年3月12日到期。故，原告现起诉被告支付其代理费及逾期付款利息已过了诉讼时效期限。被告依法不予支付原告任何代理费。

四、原告的下列诉称没有任何事实和法律依据，依法不成立。律师收费标准。

（一）充分证据证明，贵康第一分公司开发的商品房不是《销售策划代理合同》的约定范围和履行对象。

1、《销售策划代理合同》明确约定原告营销策划的范围是北门商住楼。《北门商住楼的规划总图》充分证明，北门商住楼为A、B、C、D 栋楼，不包括一分公司开发的二完小项目。故，一分公司开发的二完小项目不属于《销售策划代理合同》的约定范围和履行对象，原告将一分公司开发的二完小项目算着其应提取的代理费，依法不成立。

2、庭审时，原告法定代理人明确陈述，合同约定的营销策划范围只是A、B、C、D栋楼，不包括二完小商住楼。

3、如第一分公司开发的二完小项目属于《营销策划代理合同》的约定范围，且原告提供的第一分公司开发的二完小商品房买卖合同所实现的销售属实，那么原告依约应向被告主张代理费。而原告却从未就第一分公司开发销售的商品房向被告主张代理费，充分印证了，第一分公司所开发的商品房并不属于《销售策划代理合同》的约定范围和履行对象。

4、原告诉称《补充协议》将二完小项目纳入了原告销售策划代理范畴，依法不成立。

第一、《补充协议》只是对《销售策划代理合同》代理费的提成方式进行补充约定，并没有对原告的营销策划范围进行重新约定。

第二、根据《补充协议》中“就乙方代理甲方所开发项目：贵康世纪商城（定名）的销售和项目策划有关事宜，……达成如下补充协议”，的约定，充分证明，《补充协议》所表述的“贵康世纪商城”即为原约定的“北门商住楼”。即，“原北门商住楼”现定名为了“贵康世纪商城”，补充协议并没有改变原告营销策划范围。原告以北门商住楼名称变更为由，诉称第一分公司开发的二完小属于其代理范畴，依法不成立。

第三、原告提交的第一分公司的商品房买卖合同，本不具备真实性，即使其真实，一分公司开发销售的房屋是贵康世纪商城二完小，而不是贵康世纪商城。贵康世纪商城二完小和贵康世纪商城没有任何从属关系，二者存在本质区别。原告将二者混为一谈，就一分公司开发的二完小项目向被告主张代理费，依法不成立。

（二）原告没有任何证据证明，被告应就第一分公司开发销售的二完小商住楼向其支付代理费。

1、原告所提供的所谓第一分公司的全是复印件，没有原件相核对，不具备证据的真实性。即，原告不能证明第一分公司已实现了房屋的销售，购房人已支付第一分公司购房款。

2、原告没有任何证据证明，第一分公司开发销售的房屋属于《销售策划代理合同》及补充协议的约定范围和履行对象。

3、原告没有任何证据证明,其对第一分公司履行了营销策划义务。

4、原告诉称被告恶意转让二完小项目已逃避支付代理费，更是没有任何事实依据，依法不成立。

综上二方面的事实充分证明，贵康第一分公司开发的二完小商住楼，不属于《销售策划代理合同》及《补充协议》的约定范围和履行对象，原告法定代表人对此事实已确认；被告对第一分公司开发销售的商品房，依法不予向原告支付代理费。

（三）原告出具《关于北门口三角地项目停建后有关问题的》用以计算其代理费，依法不成立。

1、从协议书内容看，是因规划调整市政府对被告的补偿，并不是市政府买原告的房屋，即是补偿行为而不是销售行为。原告依约不享有任何提成。

2、合同约定“不论任何人以任何方式实现的销售，均视为乙方的销售并计入代理提成范畴”是为防止被告窃取原告的劳动成果。而政府规划调整，属于行政行为的不可抗力，政府补偿被告，与原告的代理工作不存在因果关系，不存在被告窃取原告的劳动成果，故原告对政府的补偿依法不享有提成。

3、从补偿的范围看，补偿不仅是已开修的A栋副楼，还包括没有修的D栋商住楼，和被告支出的，公共设施建设费用，对被拆迁户的安置费、过渡费、对施工单位的工程款等费用，政府规划调整被告也是受害者，被告并没有因政府的补偿而盈利。

（四）原告诉称，只要签订了房屋买卖合同，被告就应按购房总款支付其代理费，依法不成立；充分的证据证明应以被告实际收到的购房款计算原告代理。

1、原告向被告主张代理费的《销售佣金提成明细表》充分证明，《商品房买卖合同》签订后，原告是以被告所收到的房款向被告结算主张代理费。

2、根据《销售策划代理合同》6.2条第四款的约定“提成费用前三个月15天结算一次，以后按月结算一次，结算时限以购房客户签订正式商品房为准”。充分证明，并不是合同签订后，被告即以确定的总价款向原告支付代理费。如是按总价款一次性支付，合同就不会约定分期结算。故《销售策划代理合同》本意是被告支付原告代理费，须以被告收到购房款为前提。《销售佣金提成明细表》充分印证了此事实，且双方已按此约定履行。

综2方面事实，充分证明，被告向原告支付代理费是以被告实际收到的购房款为结算依据，不是以房屋总款结算；故因拆迁被告已退还的房款，计算原告代理费时依法应作相应的扣减。

（五）原告诉称，被告应支付其档案查询费，没有任何事实和法律依据，依法不成立。

1、被告不欠原告代理费，也没有任何违约行为，档案查询费依法不由被告承担；

2、即使被告欠原告代理费，因原告从未向被告主张，查询档案的费用，也依法不由被告承担。

综上所述，原告应得代理费合计为.6元，而反诉被告已认可反诉原告支付其代理费为元，故被告不欠原告代理费；反诉被告依法应将多收取的代理费.4元返还给反诉原告。

敬请贵院认真考虑本意见，公正判决，判允反诉原告请求，驳回原告的诉讼请求，以依法保护原告的合法权益，维护法律尊严，

刘凡勇 律师

二○○九年十二月二十二日