家中变故无力还贷 依法仲裁终获调解

　　——商品房买卖合同纠纷案

　　申请人：陕西某房地产开发有限责任公司

　　被申请人：杨某(1986年2月11日出生，郑州某职业学院学生)

　　【案情梗概】

　　2003年9月4日，陕西某房地产开发有限责任公司 (以下简称房地产公司)

　　与杨某签订了一份商品房买卖合同，双方约定总价款为元，首付20%，共元，余款按揭;如逾期交付房款超过30日，出卖人有权。因当年杨某仅17岁，故由其父作为监护人和代理人，实际上该商品房是由杨父为其子杨某购买，并由杨父负责偿还贷款的合同。随后，杨父与中国人民建设银行某分行(以下简称建设银行)签订了《个人住房贷款合同》办理了按揭手续，同时房地产公司作为该笔贷款的担保人与建设银行签订了个人住房，其后合同处于正常履行的状态。2007年杨父出意外，杨某则无力继续偿还房贷。建设银行遂依据债权公证文书申请强制执行，法院强制从房地产公司的银行账户划拨存款元。为了维护自己的合法权益，房地产公司委托陕西至正律师做其代理人，依据合同中的仲裁条款于2008年1月3日向西安仲裁委员会提出仲裁申请，要求：解除申请人与被申请人2003年9月4日签订的合同编号为B(2003)011的《商品房买卖合同》;被申请人在裁决生效后立即向申请人腾交房屋。

　　【争议焦点】

　　本案争议焦点为：商品房买卖中，贷款合同、抵押合同、终止后，是否必然导致商品房买卖合同的终止。

　　第一种观点认为，商品房买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同是商品房买卖中互相关联的合同，由于买受人不能全面履行房贷还款义务，贷款银行选择直接向保证人主张保证责任，收回剩余房贷，实际上等同于房地产商自己出钱将已出售的商品房又买回，与买受人形成共同共有关系，这样就与房地产商出卖商品房获取利润的本意相违背。根据《》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，该商品房买卖合同必然导致解除。

　　第二种观点认为，商品房买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同虽然是商品房买卖中互相关联的合同，但相对独立。后三个合同的解除，并不必然导致商品房买卖合同的解除，买受人既可以选择向房地产商交纳剩余房款、承担相应责任的方式继续履行商品房买卖合同，也可以与房地产商达成变更协议的方式继续履行合同。《合同法》第九十四条关于合同解除的规定是赋予当事人一方解除合同权利，而不是规定出现解除合同的条件则合同必然解除。若双方选择解除合同，则产生合同解除后的具体清算问题。法院强制执行扣划了房地产商资金用于支付银行贷款，并不等于房地产商与商品房买受人形成共有关系，而是基于房地产商的保证责任形成的对商品房买受人债之利。

　　【裁判结果】

　　本案未开庭审理，考虑到杨某家庭的重大变故，确实无力承担过多责任(如执行费、仲裁费)，经由仲裁庭庭前组织双方调解，达成了。协议约定，一、解除申请人与被申请人2003年9月4日签订的《商品房买卖合同》。二、申请人在2008年2月29日前向被申请人退还已付购房款.92元、大修基金8600元;给付被申请人装修补偿款.08元，共计元，其中8500元在被申请人配合申请人办理完毕后给付，办理由申请人承担;申请人不再向被申请人及其原监护人杨父主张房屋贷款责任。三、被申请人在收到申请人元三日内向申请人移交房屋，被申请人需保证房屋完整。

　　【法理辨析】

　　《商品房买卖合同》付款方式分为全额付款和按揭贷款分期付款方式，全额付款方式是最直接、最完整的交易方式，属即时清结的买卖方式，除非发生纠纷而导致合同解除，一般不会产生买卖纠纷。商品房买卖纠纷常见于按揭贷款方式的买卖中，这一纠纷产生的根本问题在于买方不能按期偿还银行贷款，导致贷款银行为收回贷款直接向房地产公司主张权益。因为在按揭贷款房屋买卖合同中，一般涉及四至五种法律关系，具体为：买方和卖方的商品房买卖合同关系、银行和买方的贷款关系、买方和银行的关系、银行和房地产公司的担保关系、银行和房地产公司的债权公证关系。一旦买受人不能按期还款，经银行合理催告仍不能支付贷款的情形出现，银行会选择直接向房地产开发商主张权益，而不会选择按照向买方主张权益来收回贷款，除非房地产开发公司破产或歇业，无法直接实现债权。本案的发生正是由于买受人无力偿还银行贷款，银行依据同房地产公司债权公证，申请法院强制执行，扣划了房地产公司账户资金，房地产公司转而向杨某主张权益，要求解除商品房买卖合同而引发的纠纷。

　　第一种观点混淆了债权追偿和财产共有的法律关系，片面的认为房地产商的资金被用于还贷，即等同于房地产商购买了自己用于出售的房产，与房地产商出卖商品房获取利润的本意相违背，因而合同目的不能实现，致合同必然解除。两种不同法律关系的混淆必然得出错误的结论。第二种意见比较全面，既区分了房地产商的资金被扣划还贷而形成的债之追偿法律关系，又分析了房地产商可以采取主张债权、继续履行、或解除几种不同法律救济形式，从而为房地产商解决纷争提供了宽泛的渠道。

　　此外，按照相关的房屋估价规定和一般的装修市场惯例，装修折旧按5年制计算，折旧方法为第一年20%、第二年40%的递进折旧法计算。一般超过5年以上的装修，其装修价值可以忽略不计。就房地产公司而言该房屋收回后还是要进行销售的,而经前手业主装修并居住的房屋,在销售上房价会有一定的影响。但由于商品房房价的迅速上扬，已经抵消甚至吞并了二手房产生的不利因素。因此本案的调解解决，兼顾了双方利益，在充分考虑装修补偿问题和房价上涨因素同时，平衡了双方利益。

　　【启迪思考】

　　为当事人提供优质的法律服务，全面维护委托人的合法权益是律师的职责所在，但是平衡双方利益、化解社会矛盾、促进社会和谐更是我们的社会责任。

　　本案合同解除互相返还后，杨某可以向房地产公司要求装修补偿，房地产公司也可以要求杨某承担相应的房屋使用费。但基于杨某家庭遭受变故，杨某本人又处于求学、无业状态，从化解社会矛盾、促进社会和谐的大局出发，亦出于同情弱者的善良本性，房地产公司放弃了部分利益。这样做更能实现法的公平和正义职能，也有利于房地产公司树立以人为本的企业形象，收到了良好的社会效果。

　　(2008)西仲调字第42号《民事仲裁书》

　　(撰稿人：陕西至正律师事务所律师 喻胜修 )