商铺出租、转租和转让的关系。

最近到河西考察了一下现在这一地段店铺的情况。发现很多店铺都挂出“转让”字样的告牌，出现频率之高，数量之多引起了我的兴趣。走进一家询问店家如何转让，问出来的结果让人心惊胆战。一个20平米的房子转让费高达6万多，更有一栋“危房”装修一新的咖啡厅转让费达14万多。这么高的价格实在吓了我一跳，原来以为开店只是租，定期交纳租金就可以了，没想到还有这么一笔“高昂”的费用。还没开张，生意还没作就先出一次血，这让我这个从来没有生意经历的人来说实在是一个不小的打击。这个转让费是干什么的？我问了几家，他们的解释大多含糊不清。反正就是要这个价，大家都是这么搞的。回到家，赶紧到网上搜索一下这方面的资料。结果对转让的解释也有众多种版本。结合自己的理解，把店面出租、转租、转让的关系理一下，一是积累一点这方面的经验；二是学习研究一下。出租商铺出租，商铺的产权所有人把商铺的使用权进行出租，承租人支付一定费用的行为。一般商铺出租需要得到商铺出租许可证书，否则承租人的权益难以得到保护。商铺出租一般要求签定出租协议，明确双方的权利义务，出现纠纷的解决办法。这种获得商铺的方式，承租人只用支付房租，房租的金额与方式也可以双方约定，一般不会有其它费用产生。转租第一承租人在通过前一种方式从商铺产权所有人获得商铺承租权后，由于种种原因，在承租合同还没有到期的情况下，把商铺转租给第三人的行为。接受转租的人被称为第二承租人。为了尽可能的规避风险，一般接受转租要求商铺产权所有人（房东）、第一承租人（转租人）、第二承租人（承租人）三方到场，签定的出租合同也最好有三方的签字。房东在场一是可以避免转租人从中欺诈，二是可以明确第二承租人与房东的权利义务关系。转租期限不一定是第一承租人剩余租期，可以是其中的一段时间，在转租期届满后，商铺的使用权自动归为转租人。看看店面转让合同。在此有一个疑问，第二承租人获得的是承租权还仅仅是商铺的使用权？如果转租人提前终止转租合同，第二承租人的权利如何得到保护？个人认为如果转租期等于大于全部剩余租期，那么转租人自合同生效之日起不得再主张任何权利；如果小于剩余租期，则承租权仍在第一承租人手中，转租人有权提前终止合同，但应当提前通知第二承租人，并支付就此给第二承租人带来的损失。第二承租人获得的商铺在第一承租人剩余租期内不得再转租。转让转让目前我了解到的有两种说法：第一种转让就商铺的经营人，把原商铺的商铺的承租权、商铺字号、货品、器材等转让给他人的行为。接受转让的人叫作承让人。商铺转让后，需要到工商行政部门更改登记相关证照。应该说转让的复杂性要比转租、出租高。承让人获得商铺经营权后，将自行负担房租、税费、管理费等等费用。转让最好签定转让协议，签协议里就转让承租权部分（和转租不一样）最好有房东在场，并在合同有关条款部分有签字。接受转让的风险性、复杂性很高，在现实中需要十分慎重。接受转让方应当先搞清楚出让方出让的原因。一般来说有两大原因，一是经营不善，二是改行或适居。接受转让商铺的好处就是免去了一笔装修、前期宣传、办证照等费用。但是这些优点不能让你绝对放心，因为你是支付了一笔转让费的，而且一些负面因素不谨慎考察很容易被套，到时追悔莫及。第二种转让就是出卖，把商铺所有权转移给其它人卖买活动。这种已经超出了我要讨论的范围，在此不多说。现实中这几个概念经常被混淆，有的人是转租却挂出转让的告牌，有时卖商铺也挂出转让。造成这种情况的原因是大家对“转让”两个字都有不同的理解。所以，具体情况是什么样的还需要进去问了之后才能确定。(文/阿罗) (责任编辑：admin)